年収別！ サラリーマンにおすすめの不動産投資は？ 年収ごとに選ぶ最適な投資方法を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資では、多くの方が不動産投資ローンを借りて物件を購入します。ローンを実際に借りるには審査が必要ですが、年収は審査における重要な評価項目のひとつです。

そのため、年収水準によって購入可能な不動産のタイプは変わってきます。今回の記事では、年収別のおすすめの不動産投資方法をまとめました。

ローン審査は金融機関のスタンスにもよるため評価軸はそれぞれ異なりますが、一般に次のようなポイントを審査において重視します。

このうち年収は、審査通過の可否だけでなく借入限度額にも影響を与えます。不動産ローンの借入限度額は少なくとも年収の10倍程度です。

高収入であったり、すでに不動産投資で実績があったりすると15倍程度まで伸びる場合もあります。いずれにしても、年収水準により購入可能な物件の範囲がある程度決まるため、年収によっておすすめの不動産のタイプが異なるのです。

ここからは、年収別におすすめの不動産のタイプについて、詳しく紹介します。不動産投資をしたいが、どのような物件を購入して取り組めば良いかわからないという方は、ぜひ参考にしてください。

年収500万円程度

年収500万円程度では、初心者の場合は都市部の中古区分マンションを選択するのがよいでしょう。都市部であれば賃貸需要がしっかりとあるため、空室リスクを抑えて堅実な不動産投資が可能です。さらに、中古であれば物件価格が安く、1,000万円台で購入できる物件も少なくないでしょう。

1,000万円程度なら、自己資金を出せば年収500万円程度でもローン審査を通過する余地は充分にあります。やすい物件でうまく月々のキャッシュフローをプラスにできれば、無理なく複数の区分マンション購入も検討可能です。

最近はほぼフルローンで、月々のキャッシュフローが赤字の状態で投資をスタートする方も少なくありません。しかし、年収が限られた状態で毎月現金が出ていく投資をするのはあまりおすすめできません。基本的には一定の自己資金を用意して、当面のキャッシュフローをプラスにできるスキームの物件を探しましょう。

年収700万円程度

年収700万円程度でも、区分マンションは投資しやすい不動産のひとつです。年収だけを尺度とすると、借入限度額が7,000万円程度までのびる可能性があります。

自己資金をしっかり用意しながら、複数件の区分マンションを手がけていくのもひとつの考え方といえるでしょう。手堅く運用したいなら、少々価格は割高ですが当面は賃貸需要が安定しやすい新築の区分マンションを狙うのも一案です。

自己資金が潤沢な場合は、中古アパートの一棟投資も検討の余地があります。アパートは一物件あたりの区画数が多いため、より潤沢な賃料収入が期待できます。ただし、中古の場合一定の自己資金が必要となります。物件価格にもよりますが、数百万円～1千万円の現金を支払える方が検討可能な物件タイプです。

年収1,000万円程度

年収1,000万円程度ある方は、一棟投資にチャレンジするのが一つの考え方です。目安として1億円程度まで融資を受けられるため、中古および新築のアパート、中古で小規模のマンションまでは検討の余地があります。

自己資金が潤沢であれば中古マンションにチャレンジして潤沢な家賃収入を得るのがよいでしょう。目安としては2～3千万円の自己資金は用意したいところです。数百万円～1千万円程度なら用意できるという方は、中古アパートを検討してみましょう。

新築アパートであれば自己資金をさらに絞って購入が可能です。借入負担が重くなる点に留意が必要ですが、区分マンションと異なりフルローンに近いスキームでもキャッシュフローを維持できる場合があります。

フルローンに近いスキームでのアパート購入に対応した不動産投資会社は限られますが、一部大手では年収などの条件も加味しつつ提携の金融機関と相談可能です。

年収1,500万円以上

年収1,500万円を超えてきたら、一棟マンションの購入かアパートの複数持ちにチャレンジしたいところです。年収の10倍とすると、借入限度は1.5億円程度と推測されます。中古マンションでも一定規模の物件が検討可能な水準となります。首都圏近郊の物件を狙うか、地方大都市で規模の大きい物件を狙うか、投資戦略の選択肢も広がるでしょう。

また、アパートの場合は中古・新築にかかわらず複数持ちが視野に入ってきます。1.5億円を限度とすると、1棟あたり7,500万円の融資が下りる計算なので、新築でも2棟保有の余地があるでしょう。

新築でフルローンを狙うケース以外では潤沢な自己資金が必要なので、数年かけて順次物件を増やしていくのも一案です。もし、アパートだけでポートフォリオを組むなら、ふたつの物件は地域を離すなどして、都市の衰退や災害の影響を同時に受けないように工夫しましょう。

今回は、年収のみを基準におすすめの不動産投資の方法をまとめました。一方で、物件選びにおいては自己資金の厚みもしばしば重要になります。

頭金として出せる自己資金が潤沢であれば、単純にローンと合計したときの総額が増えますし、借入における審査も有利に働きやすくなります。また、新築アパートなどで例外事例はあるものの、基本的には高額な物件ほど自己資金が必要になるため、借入限度額を充足しているだけでは投資できない場合も少なくありません。

規模の大きい物件への投資にチャレンジしたいと考えている方は、早いタイミングから貯蓄や投資を通じて、自己資金を増やしていくのが有効です。