年収1,000万円のサラリーマンの不動産投資戦略とは？1棟アパート・区分マンションを柔軟に検討可能 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資は、自己資金やローンでの資金調達を考えるうえで、自身の年収によってとるべき戦略が大きく異なります。

年収1,000万円を得ている給与所得者は全体の5％程度しかいません。平均的な収入の方と比べれば資金面では余裕が出てきますし、高額なローンを組む余地があります。一方で、所得税・住民税の負担が大きく、節税対策を検討する方も増えてくる年収帯です。

今回の記事では、年収1,000万円のサラリーマンの不動産投資の戦略の考え方についてまとめました。この記事を参考に、年収とご自身の状況を踏まえて、最適な戦略を実行しましょう。

不動産投資の戦略を検討するうえでポイントとなる、年収1,000万円の方の特徴は次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

世間一般でみて高収入に属する水準

2024年に国税庁より公表された「令和5年分 民間給与実態統計調査」（2024年）によると、2023年時点で給与所得を得ている方のうち、年収1,000万円を超えている方はおよそ5.5%です。同調査における平均年収は460万円なので、平均の倍以上の水準を稼いでいる計算になります。

生活スタイルや年齢、家族構成などによって家計の余裕は変わってくるため、一概には言えませんが、一般的に年収1,000万円を得ている方は高収入で、生活にゆとりがあると考えられます。特に、子育てが一段落した世帯や、共働き世帯の場合は、可処分所得が多く、貯蓄や投資にまわしやすい経済状況にあるといえるでしょう。

また、年収1,000万円クラスの家庭では、すでに手元にまとまった貯蓄がある方も多いといえます。仮に一時的に現金が減っても、再び貯蓄を増やすのが比較的容易な年収帯と言えるでしょう。

年収1,000万円のサラリーマンはローン審査で優位

サラリーマンで年収1,000万円を稼ぐ方は限られています。そのため、ローン審査では信用力が高いとみなされ、審査を通過しやすかったり、良い条件での借り入れが期待できたりします。

特に年収の変動が少ない、もしくは順調に上がっている方は、今後も安定して高収入を得られると金融機関に評価され、ローン審査をさらに優位に進められる可能性が高いでしょう。

不動産投資用のローンに関して言えば、昨今の金利環境・金融機関の融資姿勢を考慮すると、年収1,000万円に到達している方は、1億円程度の借入が可能です。これは購入物件の担保評価など年収以外の様々な要因にもよるため、あくまで目安です。しかし、ある程度高額な不動産の購入も視野に入ってきます。

所得税＋住民税で税率30％の負担

年収1,000万円は、税率の重さが気になってくる年収水準です。所得税率は課税所得の水準によって変わってきます。年収と課税所得の関係は、その方の家族構成や個別の控除項目により異なりますが、600万円台におさまるケースが多いと考えられます。

仮に課税所得が694.9万円以下だった場合、所得税率が20%です。そのほかに住民税がおよそ10%かかるため、年収1,000万円の方は、課税所得の30%程度の所得税・住民税を負担しています。

年収が高くなれば、所得税率と課税所得が共に上昇して、税負担がどんどん重くなっていきます。年収1,000万円程度のタイミングから、税金対策を考えはじめる方が多いのは、こうした税率の構造によるものでしょう。

年収1,000万円の方のなかでも、状況や考え方は人によって異なります。その状況や考え方によって、適した不動産投資も変わってきます。ここでは、年収1,000万円の方におすすめの不動産投資を、状況や考え方と共にまとめました。

それぞれのケースについて、詳しく解説していきます。

都心部の区分マンションを複数棟所有

都心部の区分マンションがおすすめな方は、次のとおりです。

都心部のマンションの一区画を所有して、入居者から賃料収入を得る投資方法は、年収1,000万円の方におすすめの投資戦略のひとつです。たとえば、独身で30歳代以下のサラリーマンのように、足元の家計に余裕がある方が、将来の資産形成の一環として取り組むには適した投資手法といえます。

都心部の区分マンションは、長期にわたり価格が安定して上昇傾向です。将来も長期にわたり他地域からの人口流入が見込まれ、都市の発展が期待されます。将来の価格には不確実性があるものの、他の地域と比べると価格が下がりにくい地域です。

区分マンション投資は、利回りが低いため目先の賃料収入はあまり期待できません。ただし、賃料をローン返済に充てながら残債を減らしたのち、魅力的な価格で売却することにより、将来は売却益が期待できます。

安定した賃貸需要や都市の発展に対する期待を背景に、都心部のマンションは担保評価が高いのも特徴です。区分マンション投資は一棟ものと比べると価格が安いこともあり、多くの金融機関がほぼフルローンでの融資を検討してくれます。

中には数十万円以下で投資できるスキームを提案する不動産会社もみられます。自己資金が少ない状態からでも始めやすいのも、区分マンション投資の魅力といえるでしょう。

1億円程度の借入が期待できることを踏まえると、複数区画の購入も可能です。複数の物件を保有していた方が、将来多額の売却益を得られる可能性があるのはいうまでもありません。また、災害や空室などの不動産特有のリスクを分散するうえでも、可能であれば複数物件への投資を検討するのが得策です。

新築の一棟アパート

新築の一棟アパートがおすすめな方は、次のとおりです。

年収1,000万円でも、全ての方が家計に余裕があるとは限りません。首都圏で家族持ち、自宅所有でローンも支払っている状態では、月々の支出が気になる方も少なくないでしょう。そのような場合には「月々の賃料収入を安定して獲得できる」一棟アパートがおすすめです。

一棟マンションは億円単位の投資になるケースが多いため、年収1,000万円でもハードルが高いですが、一棟アパートであれば充分に手が届きます。また、一棟アパートは区分マンション投資と異なり、ほとんどが月々のキャッシュフローがプラスになることを前提に投資します。稼働率が高ければ、毎月の家計を補う投資として有効です。

もし、長期にわたって投資したい、ローン完済後も所有を続けて賃料収入を年金代わりにしたいといったニーズがある場合は、新築アパートがおすすめです。物件が新しい分、数十年経過しても安定した経営ができる物件となるでしょう。

なお、基本的に新築の方が担保評価が高く、ローンの割合を高められます。物件価格は中古より割高になりますが、フルローンに近い条件で融資を受けられる場合もあるのが、新築アパートの特徴です。自己資金を抑えて一棟アパート投資に取り組みたい方も、新築を検討してみるのが良いでしょう。

中古の一棟アパート

中古の一棟アパートがおすすめな方は、次のとおりです。

中古の一棟アパートは、一般にややリスクが高い分、価格が低く収益性も高めであるのが特徴です。スタンスとして、リスクを積極的に取って資産を増やしていきたい方におすすめの投資といえます。

一方で、修繕・メンテナンスコストの確保や早期のデットクロス・売却検討時期の到来など、一般にほかの物件タイプと比べて難易度の高い投資となる点には注意しましょう。

また、年収が高まる中で節税効果を期待する方も、中古アパートを検討しましょう。中古アパートは、基本的に減価償却期間が短い分、同じ物件価格であれば、新築よりも多くの減価償却費を計上して、課税所得の圧縮に寄与します。これが所得税・住民税の圧縮、いわゆる節税効果となるのです。

ただし、売却時には5年超保有した後に適用される「長期譲渡」のケースで、売却益に対して合計20.21%（所得税＋復興特別所得税＋住民税）の税金が発生します。所得税・住民税を合計してこの水準を超えていれば、節税効果があります。

年収1,000万円の方の所得税・住民税は30%程度かかるケースがほとんどなので、節税の面からでも取り組む余地があるといえます。高収入な方のほうが効果は高まるため、今後さらに収入が増える見込みがある方は、より一層節税に目を向けた不動産投資がおすすめです。

なお、中古アパートは担保評価が伸びにくく、一定の頭金を必要とするケースが多いです。物件価格の2～3割が目安となるため、少なくとも500万円、できれば1,000万円程度の自己資金があると、取り組む物件の選択肢も広がります。

年収1,000万円の方は、さまざまな不動産投資の戦略を取る余地があります。どの戦略がもっとも有効かは、その方の年齢や家族構成、家計収支、使用できる自己資金など、さまざまな要因によって変わってくるでしょう。

投資方法によってはリスクの高い投資となるため、投資のリスクに対する考え方によっても、最適な投資方法は変わってきます。自身の状況や投資に対する考え方などを整理したうえで、自分にとって最も効果的で魅力的な投資方法を検討して、実行に移してください。