年収1,500万円サラリーマンの不動産投資戦略とは　1棟アパート・マンションで資産形成と節税を両立する〝ポートフォリオ構築術〟 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

年収1,500万円を超えるサラリーマンは、日本全体で見ても希少な存在です。もし、その高収入が今後も継続する見込みがあるなら、ローン審査を優位に進められるでしょう。年収1,500万円クラスの方は、世間一般よりも高額な所得税・住民税を支払っているため、節税対策への意識が高まるのも特徴です。

今回の記事では、年収1,500万円クラスのサラリーマンに最適な不動産投資の戦略についてまとめました。自分にあった投資方法を検討するうえで、ぜひ参考にしてください。

年収1,500万円のサラリーマンの一般的な特徴として、次のような点があげられます。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

多額ローンを優位な水準で受けられる可能性

「令和5年分 民間給与実態統計調査」（2024年）によると、2023年時点の給与所得者で年収1,500万円を超える方は、全体のわずか1.5％しかいません。

これは世間一般で見ると、かなりの高所得であることがわかります。金融機関の審査では、この年収帯の会社員に対し、その高年収が「一過性か、継続的なものか」が特にチェックされます。インセンティブの多い給与体系の職種では、一時的に高収入を得るケースも考えられるからです。

しかし、収入が継続的なもので、翌年以降も同程度の年収が見込まれるのであれば、ローン審査を融資に進められる可能性が高いでしょう。仮に他に目立った残債がない場合、年収1,500万円のサラリーマンは1億円を優に超えるローンを借りられる場合があります。

年収が頭打ちとなり始める方も多い

高所得である一方、年収1,500万円の方が本業でさらに年収を高めるのは、相応にハードルが高くなるといえます。たとえば年収2,000万円となると、サラリーマンで到達する方はごく一部です。

ごく一部の平均年収の高い優良企業に入るか、大手企業で部長や役員クラスまで出世しなければ困難で、実力だけでなく運も多分に必要な水準です。そのため、年収1,500万円以上の方は、今後年収が頭打ちとなることを前提に今後の資産運用プランを考えておくのが得策です。

本業での年収アップが見込めないのであれば、不動産投資で収入を補うというのが、一つの考え方と言えるでしょう。その場合、毎月着実に収入を得られることが、投資を検討するうえで重要な要件となります。不動産投資の中には、キャッシュフローがほとんど出ない、もしくはマイナスの案件も多いため、投資方法を検討する際には注意が必要です。

税金が高額であるため節税対策の効果が大きくなる水準

特別な控除要因がない場合、年収1,500万円の方の課税所得の目安は1,100万円程度です。同所得の方は、所得税率が33%となります。所得税＋住民税の税率はおよそ43％で、税金の高さが気になる水準です。税率が高い方は、それだけ税金の圧縮につながります。不動産は、し取り組み方法を工夫すると、節税効果を発揮する投資です。

年収1,500万円で検討すべき不動産投資戦略は、主に次の3つです。

それぞれの戦略について、詳しく解説していきます。

1棟アパートの複数棟所有を目指す

1棟アパートの複数棟所有がおすすめなのは、次のような方です。

年収が1,500万円以上の方は、総額1億円以上のローンを借りる余地があるため1棟ものであれば2〜3棟を所有する余地があります。充分な自己資金があるならば、一気に複数棟を取得しても良いですし、経費計上する年をずらすために、1棟ずつ順番に取得するのも一案です。

アパートは、自己資金を抑えるスキームでもほとんどのケースでキャッシュフローがプラスになります。所有する部屋が埋まっていれば、毎月安定した現金収入を得られるのが特徴です。

また、この後紹介する戦略と比べて高い利回りを目指す余地があります。実質利回りで5％を目安として、それ以上を目指す場合はアパート投資が有効です。節税効果を重視する場合は、木造の中古アパートが適しています。木造は法定耐用年数が短いため、単年で多くの減価償却費を計上して、税金負担を抑えられるからです。

老後の資産形成の観点からも選択の余地はありますが、RC造のマンションと比べると早期に減価償却が計上できなくなるため、将来デッドクロスが発生するリスクが高い点に注意しましょう。

また、近年は性能が向上しているとはいえ、木造のアパートはRC造のマンションと比べて耐久性に劣ります。老後には築古物件となって、稼働が落ちたり修繕コストが高くついたりするリスクには注意が必要です。

1棟マンションにチャレンジする

次のような方は、1棟マンションにチャレンジするのがおすすめです。

まとまった自己資金を用意できる方は、思い切って1棟マンションを狙うのも一つの方法です。マンションを丸ごと所有するとなると「サラリーマンでは不可能ではないか」と考えてしまいがちですが、中古であれば1億円前後から検討の余地が出てきます。

年収1,500万円を継続的に稼ぐ力のあるサラリーマンは、1億円以上のローンを借りることが可能です。あとは、1千万円単位のまとまった金額の自己資金を用意できれば、1棟マンションの購入は現実的なものとなります。

特に、老後の資産形成を主目的に投資するなら、1棟マンションが有力な選択肢となります。木造は相対的には耐久性に劣ることから、老後に差し掛かる頃には劣化が進んでしまうリスクがあります。

老後に向けた資産形成の観点では、RC造の1棟マンションの方が適しています。まず法定償却期間が長いため、同じ築年数であれば、より長い間減価償却費を計上可能です。償却期間が終了により税負担が増大して、キャッシュフローが悪化する時期の到来を防げます。

また、RC造の建物は耐久性も高く、一般的に長持ちします。適切にメンテナンスしていけば、築年数が相応に経過したとしても、安定した入居者を獲得できます。老後の資産形成を最優先に不動産投資を始める方は、1棟マンションを検討してみるとよいでしょう。

なお、保有期間中の利回りに着目すれば、1棟アパートの方が高い収益性を狙える場合もあります。老後を見据えて長期で持ち続けるか、目先の現金収入を重視するかで、適した不動産投資の方法は変わってくるのです。

価格上昇を狙うなら区分マンションの複数所有も

次のようなタイプの方は、区分マンションを複数所有するのも一案です。

家計状況に余裕があり、当面の現金収入を必要としないなら、区分マンションを複数棟所有してみるのも一つの選択肢です。物件価格が低いからといって、必ずしも区分マンションを候補から外す必要はありません。

年収1,500万円クラスの方が区分マンションを購入する場合、一度に複数区画の取得が可能です。また、区分マンションであれば、自己資金を抑えて投資を始められます。自己資金があまりない方、あまり手持ちの資金を減らしたくない方に適しています。

一方で、都心部の区分マンションは、これまで長期にわたって価格上昇トレンドが続いています。将来の価格がどう動くのか予測は困難ですが、仮に価格上昇が続くのであれば、売却時にはまとまった金額の利益が実現します。

また、リスク分散を重視したい方も、実は、区分マンションを選択するのが得策です。1棟物件は、多数の区画が含まれていますが、同じ立地で運営をしなければならないため、実はリスクを分散できていないとみることもできます。

区分マンションであれば、複数の異なる立地に容易に物件を所有できます。年月の経過とともに特定の地域が衰退したとしても、ほかの区画が発展することで、全体としては安定運営が期待できるでしょう。

区分マンション投資の注意点は、月々のキャッシュフローが最初からマイナスになるケースが多いことです。その場合、投資を開始したあとも、徐々に現金が流出する形となります。複数棟所有すると、それだけ月々の負担も重くなる可能性があります。家計に余裕があることを確認したうえで、投資に踏み出すのが得策です。

年収1,500万円クラスの方は、世間一般で見てもかなりの高所得者です。多くのサラリーマンにとってハードルが高い、一棟マンションやアパートも、充分に検討可能です。収入が多くゆとりのある生活を実現しやすい反面、所得税・住民税の高さがしばしばネックとなります。こうした背景から不動産投資を通じて、節税対策を検討するのも一つの方法です。

今回は一棟アパート・マンションと区分マンションを活用した投資法を紹介しました。投資目的や足元の現金収入の必要性などを基準に、自分に合った投資方法を検討してみてください。