年収700万円のサラリーマンの不動産投資戦略とは？区分マンション投資のほか1棟アパートの検討余地も | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

年収700万円は、サラリーマンとしては平均より高めの水準です。手元の資金に余裕が出始め、余剰資金の運用方法を検討し始める方も多いでしょう。

安定した長期投資を検討するなら、不動産投資にチャレンジするのも一つの方法です。年収700万円の方は、区分マンション投資を基本としつつ、状況によっては1棟アパートの検討余地もあります。今回は、年収700万円の方の不動産投資についてまとめました。
また、年収別、年齢ごとの記事も公開していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の文脈で考えたときの、年収700万円のサラリーマンの特徴は次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しく紹介していきます。

平均よりは高めの年収で不動産ローンを借りる余地は十分

「令和5年分 民間給与実態統計調査」（2024年）によると、2023年時点の給与所得者で年収700万円以上の方はおよそ16%です。全体平均は460万円なので、700万円は全体と比べると相応に高い年収といえます。

継続的に700万円以上の稼ぎがあるサラリーマンは「安定して高い収入がある」とみなされて、銀行からも高い評価を受けられます。基本的に、収入を理由にローンを断られるケースは減り、借入を活用した不動産投資が可能となるでしょう。

5,000万円を超えるローンの借入が可能

年収700万円で残債がなく、信用情報等に問題がない方は、5,000万円以上のローンを借りられる可能性があります。ローンの借入額の上限は様々な要素で決まりますし、金融機関の融資姿勢によっても変わってきますが、不動産投資用のローンの場合は、年収の10倍前後がひとつの目安となります。

出口（売却）まで加味すると不動産による節税効果は大きくない

不動産投資を節税対策の観点で検討する方もいますが、年収700万円台では、資産の売却まで視野に入れると節税効果は限定的です。

不動産投資において、現役世代の節税は、減価償却費を計上することで、その年の所得を減らして、所得税・住民税を圧縮することで実現します。減価償却費を計上した年は、以下のとおり所得税率が高いほど税金の圧縮額は大きくなります。

節税効果＝減価償却費×（所得税率＋住民税率）

所得税率は、課税所得額によって変わってきます。所得は年収からさまざまな控除等を差し引いて計算しますが、年収700万円の課税所得の目安は520万円程度です。あくまで目安で、実際に個々の状況に応じて控除額が変わります。課税所得520万円の税率は20%なので、所得税＋住民税でおよそ30%となります。

ここで注意したいのは、減価償却費の積み上げ部分は、売却時に利益として実現します。この利益は「譲渡所得」に該当します。仮に年初時点で丸5年以上物件を所有していた場合で、売却益が発生した場合には、譲渡所得に対して合計20.315%所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。

仮に減価償却の期間全体で所得が変わらなかったとすると、減価償却費の30%相当額が圧縮されても、売却時には20%強が課税されるため、実質的な節税効果は減価償却費の10%弱にとどまります。不動産投資にかかる手間や負担を加味すると、年収700万円の方は、節税を主目的に投資を行うのは、必ずしも得策ではありません。

年齢や家計、今後の年収の見通しも投資を考えるうえで重要に

年収だけでなく、年齢や今後の年収の見通しを加味して検討することも大切です。年収700万円というのは確かに平均より高いものの、年齢や今後の見通し次第では、必ずしもゆとりが大きいとは限りません。

たとえば、20代の独身で年収700万円あれば、余裕のある暮らしができますし、まだまだ年収が上がるチャンスもあるでしょう。一方で、40代で年収700万円の方は、上昇余地が限定的なケースも少なくありません。家族持ちですでに住宅ローンの返済を進めていれば、家計に余裕がない方もいるでしょう。

不動産投資の戦略を検討するときに、目先の現金収入が必要かどうかは、重要な判断軸となります。特に年収700万円程度の方は、年齢や現状、今後の収入見通しなどによって生活のゆとりが大きく異なるため、年収水準だけで安易に判断しないことが大切です。

年収700万円のサラリーマンの不動産投資戦略は、次のような選択肢があります。

それぞれの投資戦略について、詳しく紹介していきます。

都心部の中古区分マンション

年収700万円の方が不動産投資を始めるにあたり、まず都内の中古区分マンションを検討するのが一つの方法です。区分マンションは担保価値が高く、その割に一棟物件と比べると価格帯は低いため、特に自己資金を抑えて投資が可能です。年収は上がってきているが、手元資金の余裕は小さいという方でも、取り組みやすい投資となります。

一方で、都心の中古区分マンション投資は安全性が高い分利回りが低いため、多くの案件においてキャッシュフローが赤字となります。今後当面は手出しとなることに抵抗感がないことを確認したうえで投資しましょう。

キャッシュフローがマイナスとなる反面、長期的な価格上昇と売買益が見込めるのが特徴です。都内のマンション価格は、以下のように長期にわたって上昇しています。

大都市圏の区分マンション

東京以外の大都市圏の区分マンションも狙う余地があります。次のような人におすすめです。

大都市圏の区分マンションも、それぞれの都市の中心部にある物件であれば、やはり自己資金を抑えて取り組むことが可能です。築年数や間取りなど他の条件が同程度なら、都心部のマンションと比べて安く抑えられる可能性もあります。

価格が低いため、都心部の区分マンション以上に借入額を低く抑えられます。負債をあまり増やしたくない人は、東京以外の大都市圏を狙ってみるのもおすすめです。都市の規模が小さくなるほど空室リスクが一般に高まりますが、大阪や名古屋くらいなら、十分に堅実なマンション投資が可能です。

また、東京都心部以外での区分マンション投資の方が、相対的にキャッシュフローをゼロ～プラスにする余地があります。都心の区分マンションと比べると多少なりとも利回りが高いため、自己資金を拠出すれば、月々の手出しを防げます。不動産投資にもかかわらず、毎月手出しが発生するのを防ぎたいという方は、東京以外の区分マンションを検討してみるとよいでしょう。

中古の1棟アパート

年収700万円を稼いでいて、さらに自己資金が一定程度あれば1棟アパートを買う用地があります。次のような人におすすめです。

中古アパートを購入する場合、ほとんどのケースで区分マンションよりも自己資金が必要になります。運よくフルローンが組めても諸費用を拠出する必要があり、これだけで数百万円の現金が必要です。

もし融資上限額が物件価格に満たなければ、さらに多額の資金が手元になければなりません。中古アパート投資にチャレンジする場合は、年収のほかに潤沢な自己資金を確保しておきましょう。

また、中古アパートの金額は物件によって大きく異なるものの、購入する物件の選択肢を狭めないためには、5千万円以上の物件を購入できるようにしておくのが理想です。年収700万円の方の場合、与信の上限付近までローンを借りるケースも想定されます。

すでに別のローンがあって借入余地が少ないと、アパート投資をする余地が限られてしまう可能性があります。残債が少なくて多額のローンを借りられる方が、アパート投資に適しているといえるでしょう。

不動産投資を通じて、毎月現金収入を得たいと考えている方には、アパート投資が適しています。中古アパート投資の場合、ほとんどのケースでキャッシュフローは当面の間プラスになります。

自己資金を極限まで抑えても、稼働率が高ければ毎月現金収入を得られます。安定収入の獲得を目的に不動産投資を始めようと考えている方には、アパート投資がおすすめです。

年収700万円に到達すると、不動産投資の選択肢は広がります。自己資金を抑えて区分マンション投資を行うこともできますが、実は、アパート1棟投資も射程圏内に入ってくる年収帯です。毎月の現金収入の必要性や拠出できる自己資金の厚みなどをもとに、自分に合った不動産投資の方法を検討しましょう。

現金収入の必要性を検討するときには、今後の年収や家計状況をもとに考えるのも一案です。たとえば、独身の20代で、まだまだ年収が伸びるというなら、目先の現金収入の重要性はあまり高くないでしょう。

一方で、40代後半の家族持ちで、年収700万円でも家計にあまり余裕がない、年収が頭打ちになる可能性があるなら、現金収入を得られる1棟アパートを選択するのが得策です。年収以外の要素も加味したうえで、自分に合った不動産投資の方法を検討してみてください。