収益物件とは？運用に伴うメリット・デメリットやリスクも解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

収益物件は、安定した家賃収入の獲得を目的とした物件です。投資用物件とも呼ばれ、オフィス系物件やテナント系物件など多様な形態が存在します。

こうした収益物件を所有したいと思っても、何から始めてよいかわからない方も多いでしょう。また、言葉の意味は理解しているものの詳細はわからないという方も少なくありません。

そこで、本記事では、収益の意味や種類、運用に伴うメリット・デメリットについて解説します。優良な収益物件を選ぶ際のポイントについても解説するため、参考にしてください。

収益物件とは、所有する物件を賃貸することで毎月一定の家賃収入を得られる物件です。投資用物件とも呼ばれ、マンションや戸建て住宅といった住宅といった住居用だけでなく、テナントビルや駐車場なども収益物件に含まれます。

収益物件は居住用物件と異なり、収益獲得を目的としているため、住宅ローンとは異なる不動産投資ローンを借り入れて購入するのが一般的です。不動産投資ローンは住宅ローンと比べて融資の上限が高かったり、高金利だったりする特徴があります。

不動産投資ローンでは、個人の属性（年収、勤務先の安定性、勤続年数など）に加え、購入する物件の収益性（将来の家賃収入の見込み）も厳しく審査されます。特に、会社員として安定した収入がある方は、金融機関から評価されやすい傾向にありますが、より有利な条件を引き出すためには、自身の信用力を高める工夫も重要です。

収益物件は、3つの種類に分けられます。

このうち、住居系物件は居住ニーズが高く、需要が安定しているのが特徴です。またオフィス系物件とテナント系物件は商業利用が多いため、高い家賃収入や長期での契約が期待できます。

このように収益物件は種類によって特徴が異なるため、ここから説明する特徴について参考にしてください。

住宅系物件

住居系物件は借主が住居として借りる物件で、アパートやマンション、一戸建て貸家などがあります。多くの物件でキッチンや浴室、洗面台など、日常生活に必要な設備が整っており、なかには事務所としても兼用できる物件もあります。

住居系物件は、景気の影響を受けにくく、賃貸需要が安定しているのが特徴です。また、オフィス系やテナント系など、ほかの収益物件よりも手頃な価格で購入しやすく、比較的初心者向けといえます。ただし、物件の面積が小さい分、商業用途を中心とする物件と比べて利回りが低い傾向にあります。

一般財団法人日本不動産研究所が実施した第52回不動産投資家調査（2025年4月現在）によれば、全国の主要9都市における貸家住宅一棟の期待利回り（表面利回り）はワンルームタイプが3.7〜5.0%、ファミリータイプが3.8〜5.1%でした。

オフィス系物件

オフィス系物件は、企業や団体が事務所として利用する物件で、オフィスビルや平屋の貸事務所などがあります。かつては一棟丸ごとの投資が一般的でしたが、近年はフロアごと、部屋ごとに区分けした区分オフィス物件も投資対象になりつつあります。

法人が主な借主となるオフィス系物件は契約期間が長くなりやすいため、安定した家賃収入を期待できるのが特徴です。ただし、法人を借主として想定しているため、空室が出た際は、次の借主が決まらないリスクがあります。また、市場環境や景況の悪化に伴い、借主の経営環境が厳しくなった場合は、早期撤退もあり得ます。

一般財団法人日本不動産研究所が実施した第52回不動産投資家調査（2025年4月現在）によれば、東京都内のオフィスビルの期待利回りは3.2〜3.9%でした。

テナント系物件

テナント系物件は、コンビニエンスストアや飲食店などの商業店舗を対象にした物件です。賃貸用の倉庫や駐車場もテナント系物件に該当します。

テナント系物件は商業利用が中心であるため、比較的家賃相場が高いうえに、賃貸期間も長いのが特徴です。都市部や中心市街地など高い集客を見込める立地であれば賃料も上げやすく、投資回収しやすい傾向にあります。

一方、テナント系物件は廃業率が高い小売業や飲食サービス業が入居するケースが多いため、業績不振による退去リスクを考慮しなければなりません。また、店舗の設備や内装、衛生基準を満たすために適宜改装、改修する必要があるため、管理会社による適切なサポートが求められます。

一般財団法人日本不動産研究所が実施した第52回不動産投資家調査（2025年4月現在）によれば、全国の主要9都市における商業施設の期待利回りは都心型高級専門店が3.3〜5.3%、郊外型ショッピングセンターが5.1〜6.2%でした。

収益物件の運用で得られるメリットには、次の4つがあります。

これらのメリットは、不動産投資に取り組むうえでのモチベーションになり得ます。ぜひ参考にしてください。

安定的な家賃収入を得られる

収益物件は毎月一定額の賃料が決まった日に振り込まれるため、安定的な家賃収入を得られます。この点、株式やFXといった金融資産と異なり、資産価値が急に暴落して元本割れを起こすリスクが小さいため、安定性が高い投資対象といえるでしょう。

収益物件運用による恩恵を受けるためには、高い入居率を維持したうえで、時に改修・修繕工事を実施しながら手堅く運用することが重要です。つまり、物件価値を維持するためには創意工夫が求められますが、融資の返済期間が終了した収益物件は公的年金の不足を補完する老後の資産としても役に立つでしょう。

レバレッジ効果を活用できる

収益物件の投資では、少ない自己資金を元手に多額の融資を受け、自己資金の何倍にも上る不動産を購入できる「レバレッジ効果」が働きます。つまり、収益物件運用による不動産投資は、自己の資金ポテンシャルを超え、大きな利益を得られる可能性があるのです。

対して、株式や仮想通貨（暗号資産）といった金融投資では、金融機関が投資資金を融資してくれることはありません。つまり、基本的にレバレッジ効果を効かせられないのです。この点で、収益物件への投資は、融資を通じて他の投資では難しい高額投資が可能だといえるでしょう。

レバレッジ効果については、次の記事で詳しく解説しているため、参考にしてください。

節税対策になる

不動産投資では、所得税や住民税の節税が期待できます。賃貸経営に際して発生する管理費や修繕費、各種税金などを事業経費として計上すると、税額の算出に用いる課税所得額が圧縮できるためです。

また、不動産投資では、赤字が発生しても、同一年分の利益と損失を合算する損益通算により給与所得などほかの所得との相殺が可能です。相殺により給与所得を含めたトータルの課税所得額が圧縮され、納税額を抑えられるでしょう。

さらに、賃貸用不動産は相続税評価額が時価（実際の売買価格）よりも低く算出されます。そのため、収益物件を所有しつづければ、相続時に事実上の資産価値を損なわずに相続税が節税できるでしょう。

不動産投資での節税については、次の記事で詳しく解説しているため、参考にしてください。

所有物件を担保に新たな物件を購入できる

収益物件の運用がうまくいけば、その物件を担保に2棟目、3棟目という形で、収益物件を増やしやすくなります。金融機関が収益物件に高い担保評価を見いだしてくれることから、追加融資を受けやすくなるためです。

追加融資を受けて複数の収益物件を運用すれば、利益を増やしながら事業を拡大させることが可能です。不動産投資業を拡大させる過程で、リスク分散もできるでしょう。

収益物件の運用に伴うデメリットには、次の4つがあります。

デメリットを把握しておかなければ、収益物件を運用するなかで大きなトラブルに発展する可能性があります。そのため、デメリットは事前に確認しておきましょう。

簡単に売却できない

収益物件は条件が良い物件であっても、簡単に売却できません。買い手がつきにくく、現金化までに時間がかかる性質にちなみ、収益物件の運用による不動産投資は「流動性が低い」といわれています。

不動産投資の流動性が低いのは、不動産は金融資産と比べて、証券化、つまり物件そのものの分割が難しいためです。そのため、収益物件の単価が高額になりやすく、購入時にはある程度のまとまった自己資金を用意するかローンを組む必要があります。

また、収益物件が売却されるまでには、価格の査定に始まり、不動産会社との媒介契約締結から売却活動、購入希望者との価格交渉まで、さまざまな工数がかかります。取引自体にかかる手間の多さも、不動産投資の流動性を低くしています。

一定の維持管理コストが発生する

収益物件を維持していくうえでは、消耗品費や清掃費、水道光熱費、管理委託費など、毎年一定の維持管理コストが発生します。

さらに、経年劣化や自然災害などで設備が故障すれば、突発的に大きな出費が発生することもあるでしょう。

このように、収益物件を所有すると、維持管理コストが発生するため、オーナーは出費に備えた自己資金を常に用意しておかなければなりません。

管理に手間がかかる

オーナーは収益物件の価値を下げてしまわないように、日常的に維持管理しなければなりません。

収益物件を管理する方法には、自主管理と一部委託管理、全部委託管理の3種類があります。このうち、自主管理を選ぶと、オーナーは入居者募集から家賃集金、トラブル対応、入退去手続き、建物管理まで賃貸管理業務を一人で実施しなければなりません。

賃貸管理業務は多岐にわたることから、不動産投資では、収益物件の管理を管理会社に委託するのが一般的です。委託を受けた管理会社は賃貸管理業務を一手に引き受けてくれる一方、オーナーは家賃の5%にあたる管理委託費を管理会社に支払わなければなりません。

固定費とはいえ、管理委託費も積み重なれば、軽視できない金額に上ります。したがって、収支のバランスを考えたうえで、委託するかどうかを決める必要があるでしょう。

不動産投資ローンを利用する際に保証会社をつける必要がある

保証人が不要な不動産投資ローンが増えているものの、不動産投資ローンを利用するには、まだまだ団体信用生命保険（団信）に加入したり、保証会社を付けたりする必要があります。

特に、ローン契約者に万が一があった場合に保険会社が残債を肩代わりしてくれる団信については、加入を融資条件に組み込んでいる金融機関が少なくありません。

金利に組み込まれる団信の保険料と保証会社による保証料の料率は高くて0.3%です。高くはありませんが、借入額に比例して増えるため、なかなか侮れません。不動産投資ローンの支払期間が長くなれば、不動産収益を逼迫する要因になるでしょう。

なお、以前は不動産投資ローンの借入にあたって連帯保証人を立てるのが一般的でした。しかし、2020年の民法改正により、連帯保証人を設定する手続きが煩雑化したことから、不動産投資ローンの利用にかかる連帯保証人制度は実質的に縮小しています。

収益物件の運用で発生するリスクは、主に次の3つに分類されます。

いずれのリスクも顕在化すれば、収益物件の収益性に大きな影響を与えますが、事前に対策を打つことで顕在化を防ぐことが可能です。それを踏まえ、収益物件の運用で注意すべきリスクについて解説するため、参考にしてください。

不動産投資で生じるリスクについては、次の記事で詳しく解説しています。ご参照ください。

①経済リスク

経済リスクでは、まず金利の上昇に伴い変動金利のローンの支払総額が増加する金利上昇リスクがあります。

このリスクに対しては、借入期間を短く設定して短期間で返済したり、長期固定金利を選んだりする対策が有効です。

収益物件の取得時や譲渡時にかかる税金の増税リスクも看過できません。近年、不動産所有者は税制的に優遇されている傾向にありますが、物件の保有によってかかる固定資産税や都市計画税は、地方税制の改正を機に増税される可能性があります。

このリスクに対しては、税理士の支援のもと、適切な税制優遇措置を選ぶことが大切だといえるでしょう。

②運用リスク

運用リスクでは、入居者が現れず、賃料収入を得られない空室リスクがあります。毎月のキャッシュフローの悪化を招く可能性があることから、最も注意すべきリスクです。

空室リスクを避けるうえでは、購入前に立地や周辺環境、競合物件などを調べ、空室が生じにくい物件を選ぶことが重要です。また、入居者募集に強い不動産会社の選定も、有効な空室リスク対策になるでしょう。

築年数の経過に伴って賃料が下がる賃料下落リスクも、運用リスクとして挙げられます。賃料下落リスクを回避するためには、リノベーションや設備の増強を通じて、収益物件の価値を落とさないことが大切です。

入居者が家賃を払ってくれない家賃滞納リスクも死活問題の1つです。このリスクに対しては、入居者の審査を厳格にしたり、万が一に備えて、保証会社の滞納保証サービスを利用したりする対策が有効です。

③建物リスク

建物リスクには、まず火災や地震、洪水などの自然災害で建物が損壊し、物件自体の価値が下がる災害リスクが挙げられます。

災害リスクを最小化するうえでは、物件選定時にハザードマップを確認し、災害リスクの低い地域を選んだり、火災保険や地震保険をかけたりする対策が有効です。

建物リスクでは、経年劣化によって多額の修繕費用が発生する修繕リスクもあります。修繕リスクに対しては、物件選定の際に修繕履歴を確認したうえで、日頃から修繕のため積立金を積み立てるといった対策が効果的です。

優良な収益物件を選ぶ際のポイントには、次の4つがあります。

これらのポイントを押さえることで、優良な収益物件と巡り合う可能性が上昇します。ぜひ参考にしてください。

実質利回りを調べる

優良な収益物件を選ぶうえでは、購入時の経費や管理費、税金、諸経費などを含めた実質利回りを調べましょう。実質利回りは実質的に手元に入ってくる金額を示しているためです。

実質利回りは物件の概要や間取り図などをまとめた「マイソク」に記載されているケースが多いですが、次のような計算式から求められます。

ただし、実質利回りを計算するうえでの年間家賃収入は稼働率100%の状態で計算されているため、現実的な利回りを反映していません。そのため、稼働率が90%、80%のときの実質利回りも計算しておきましょう。

また、近年では、インターネット上の不動産投資シミュレーションツールを活用することで、簡易的に実質利回りを試算できます。投資判断の初期段階では、こうしたツールを使って物件比較を行うのも有効です。

賃貸需要が高い物件を選ぶ

優良な収益物件を選ぶうえでは、賃貸需要の高い物件を選ぶことが欠かせません。

収益物件の賃貸需要を見極める際は、まず物件を立地条件や居住環境、建築年数、災害耐性、防犯性能、人気設備の有無を調べることが重要です。これらの条件や設備環境を比較検討したうえで、最も条件がよい物件を選ぶとよいでしょう。

また、物件の賃貸需要は、賃貸需要データを集約したLIFULL HOME’Sの「見える！賃貸経営」で調べることが可能です。さらに、国立社会保障・人口問題研究所がまとめた市町村別の将来推計人口や駅別の乗降客数からもある程度予測できるため、参考にしてください。

これらのデータに加え、実際に物件周辺の賃貸仲介店舗を訪問し、直接ヒアリングを行うことで、よりリアルな賃貸需要の情報を得られることもあります。

購入前に現地調査する

優良な収益物件を選ぶうえでは、購入前に必ず現地調査をしましょう。資料だけではわからない周辺の景観や騒音、交通アクセス、治安の良し悪しを確かめることで、収益物件の現在価値を深く理解できるためです。

現地調査では、建物の周辺だけでなく、各部屋の内見も行いましょう。内見を通じて日当たりや遮音性、部屋の広さ、間取りのほか、築古物件の場合は物件の管理状態をチェックしておくと安心です。物件の雰囲気を後で確認するために、間取りやエントランス、ゴミ置き場などをスマートフォンで撮影しておきましょう。

管理会社の信頼性を見極める

優良な収益物件を選ぶうえでは、良い不動産管理会社を選ぶことが欠かせません。優れた不動産管理会社は集客力があったり、適切な修繕工事を提案してくれたりするためです。

良い不動産管理会社を選ぶ際の基準には、次のようなものがあります。

これらの基準を確認したうえで、管理手数料の料率や入居者審査の基準、空室時の対応策などを調べておくと安心です。不動産管理会社は、賃貸オーナーが選べないだけに、調査は慎重な姿勢で臨みましょう。

収益物件は適切な知識と準備があれば、安定的な収入を得られる資産になる反面、デメリットやリスクが少なくありません。そのため、購入する収益物件は慎重に選ぶ必要があるでしょう。

これを踏まえ、本記事では、優良な収益物件を選ぶ際のポイントについても解説しました。本記事でご紹介したポイントを参考に、物件選びに取り組んでください。