不動産投資におけるレバレッジ効果とは？メリットや注意点も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資のレバレッジ効果とは、自己資金が少なくても大きな投資ができるてこの原理の効果のことです。レバレッジ効果のおかげで、自己資金が少ない人でも不動産投資への参入が可能となっています。また投資効果を押し上げることで短期間での資産形成も可能です。

レバレッジ効果を正しく理解しておくことで、適切な投資判断ができるようになります。それを踏まえ、本記事では、不動産投資におけるレバレッジ効果や具体的なシミュレーション、不動産投資でレバレッジ効果を効かせるメリットについて説明します。

不動産投資でレバレッジ効果を効かせる際の注意点や、レバレッジ効果を利用して不動産投資に成功するためのポイントについて説明するので、ぜひ参考にしてください。

はじめにレバレッジ効果の定義についてお話した後、不動産投資におけるレバレッジ効果についてご説明します。

そもそもレバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは、全額を自己資金で投資するより、借入金を併用した方が、自己資金に対する投資利回りが高くなる効果を指します。

ここでいうレバレッジとは、「てこの作用」のこと。レバレッジ効果では、小さい力で重い物を動かす「てこの原理」のように、小さい自己資金で大きな収益効果を見込みます。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは？

不動産投資におけるレバレッジ効果は、自己資金に加えて不動産投資ローンを利用することで、保有資産を超えた資産を購入し、投資のリターンを増大させる手法です。

株式投資やFX（外国為替証拠金取引）にもレバレッジ効果を活用する方法はありますが、あくまでも保証金の額に基づいたレバレッジです。不動産投資の場合は、個人の信用以外に、物件の担保価値も融資の際に考慮に入れられるため、株式投資やFXと比べてより大きな資金を投じて不動産投資ができます。

ここからは、レバレッジ効果を効かせている不動産投資のシミュレーションを実施していきます。

今回のシミュレーションは、1,000万円の自己資金で収益物件を購入するとの仮定のもとで実施。レバレッジを効かせていないシミュレーションの数値例についても説明するので、ぜひ参考にしてください。

レバレッジを効かせていないシミュレーション

レバレッジを効かせず、自己資金1,000万円で表面利回り（＊）8%のワンルームマンションを購入したと仮定しましょう。

この場合、年間で得られる家賃収入は、「1,000万円×8%=80万円」となります。

＊表面利回りとは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値のこと。

レバレッジを効かせたシミュレーション

次に自己資金1,000万円を頭金として銀行から9,000万円の借入をし、同じく表面利回り8%で物件価格が1億円のマンションを購入したとします。

この場合、年間の家賃収入は「1億円×8%＝800万円」です。ここから、銀行へのローン年間返済分（金利3.3%、返済期間30年で計算）約300万円を引くと、手取りは約500万円となります。

1,000万円の自己資金のみで表面利回りが8%の物件を購入した場合、年間の家賃収入は80万円でした。それが9,000万円の銀行融資を利用することで、年間収益は約500万円となり、元手の約6.25倍の収益を手にすることが可能になりました。

また、自己資金に対する投資利回りは、「500万円÷1,000万円＝50.0%」に達します。このように、金融機関の融資を利用すると、レバレッジ効果が働き、より多くの収益を得られるようになるのです。

不動産投資でレバレッジ効果を効かせるメリットは次の3つです。

不動産投資でレバレッジ効果を効かせるメリットを理解すると、融資にも前向きになります。ぜひご参考にしてください。

不動産投資のスタート時期を早められる

レバレッジを活用すると、蓄財を待たずに不動産投資を早期に始めることができます。

たとえば、自己資金額が500万円なのに対し、購入を検討する収益物件の価格は2,000万円だとします。レバレッジを活用しない場合には、すぐに物件を購入して、家賃収入を得ることができません。

しかし、金融機関から1,500万円を借入をすれば、自己資金が不足していても、物件の購入が可能です。結果として、早期に不動産投資をスタートでき、物件を購入できないことによる機会損失を防げます。

また収益物件の不動産価値は築年数が増えれば増えるほど価格下落率が高くなるため、資金がたまるのを待つよりもレバレッジを活用して早期に購入する方がお得です。

投資効率がよくなる

レバレッジ効果を活用すると、不動産投資の投資効率が良くなります。ここでいう投資効率とは、CCR（自己資金に対する投資利回り）のことです。CCRは「Cash on Cash Return」の略で、自己資金に対してどのくらい利益が生み出されているかを示します。CCRは、シミュレーションの章で一部触れましたが、次のように表されます。

CCR（％）＝年間家賃収入÷自己資金額×100

この計算式を見ればわかるように、CCRは年間家賃収入が多くなれば、良くなります。これは不動産投資でレバレッジ（借入金）を活用したときも同様です。返済年額が発生したとしても、借入金の活用によってより年間家賃収入の多い収益物件を購入すれば、CCRは高くなるというわけです。

冒頭でレバレッジ効果の定義についてご説明しましたが、厳密には、借り入れによってCCRが上がる効果を「レバレッジ効果」と指します。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資で銀行の融資を受ける場合、団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられるケースもあります。

団信とは、不動産投資ローンの契約者が、「死亡」もしくは「指定重度障害」を患った際に保険会社が残債に相当する保険金を最大1物件につき1億円を本人に代わって金融機関に支払ってくれる仕組みのこと。銀行によっては3億円まで保証してもらえます。

団信のメリットはこれだけではありません。団信は金融機関ごとに利用者の分をまとめて申し込むため、普通の生命保険よりも掛け金が安いというメリットもあります。それだけでなく、加入時年齢による保険料の違いもありません。さらに、金融機関の中には、掛け金を負担してくれるところもあります。

最近では、団信に特約でがんや脳卒中、急性心筋梗塞といった三大疾病保証などを付帯できるケースが増えてきました。そのため、団信の加入を通じてあらゆる疾病やケガに対応可能です。

不動産投資でレバレッジ効果を効かせる際の注意点は、次の3つです。

このうち、盲点になりうるのが逆レバレッジです。逆レバレッジは投資計画の達成に影響を与える要因ですので、十分にご留意ください。

逆レバレッジの発生に注意する

第一に注意すべきは、逆レバレッジの発生です。逆レバレッジは、借り入れによって逆に収益が逆に下がる現象を指します。

逆レバレッジは、主に借入金の金利が高く、利息相当額の支払いが過大になるケースと、収益物件の利回りが低くて十分に収入を得られないケースの2通りが存在します。

ここからは、逆レバレッジが発生する2通りのケースについて解説します。

借入金の金利が高くて逆レバレッジが発生するケース

シミュレーションの章で説明したレバレッジありの融資条件のうち、金利のみを変更し、3.3％→8.5%に変更します。

この融資条件の場合、年間の収支は次のようになります。

年間家賃収入＝1億円×8%＝800万円
利息＝9,000万円×8.5%＝765万円

年間家賃収入から利息を差し引くと、次のようになります。

実質年間収入＝800万円-765万円＝35万円

この35万円の実質年間収入はレバレッジを効かせない場合の家賃収入（80万円）よりも低く、逆レバレッジが発生しています。

今回は極端なケースですが、このような逆レバレッジは日銀が政策金利を引き上げた場合に発生する恐れがあります。

利回りが低くて逆レバレッジが発生するケース

今度は逆に物件の利回りを8%→3.5%に変更します。

この融資条件の場合、年間の収支は次のようになります。

年間家賃収入＝1億円×3.5%＝350万円
利息＝9,000万円×3.3%＝約300万円

年間家賃収入から利息を差し引くと、次のようになります。

実質年間収入＝350万円-約300万円＝約50万円

この約50万円の実質年間収入はレバレッジを効かせない場合の家賃収入（80万円）よりも低く、逆レバレッジが発生しています。

今回は極端な事例ですが、このような入居者が一斉退去したり、建物の老朽化により客付けが悪くなったりする場合に発生する恐れがあります。

期待通りの利回りを得られない場合がある

不動産投資に取り組むなかで、期待通りの利回りを得られない場合があります。

期待通りの利回りが得られない原因としては、空室率が高いケースや、家賃を滞納する入居者がいるケース、被災により物件が破損したケースなどが挙げられます。

このうち、空室リスクを避けるには、①立地が良い物件を取得する②建物管理をきちんとする③入居者のニーズに合わせて間取りを変更する、といった対応策が重要です。これらの対応策のうち、①（立地の良い物件の取得）については、自力での改善が困難であるため、特に慎重に行いましょう。

一方、空室リスクを避けるためには、物件の取得時に滞納しそうな属性の人が入居しそうな物件を購入しないことが大切です。そのうえで、入居審査の厳格化や家賃保証会社の利用といった物件取得後の家賃滞納リスクの回避策を講じましょう。

条件によっては融資を受けられないケースがある

そもそも条件によっては融資を受けられないケースがあることにも注意が必要です。

金融機関から融資を受ける際には、一般的に事前審査（仮審査）と本審査と呼ばれる2段階の審査をクリアしなければなりません。事前審査で内定をもらった後に本審査を申請し、本審査を通過した場合に、融資契約が成立します。

このように融資契約を成立させるためのハードルは低くありません。事前審査では勤務先の規模や勤務形態、年収、他の資産保有状況、本審査では収益物件の収益性や購入価格などが厳しくチェックされます。この過程で、銀行の審査に落ちるリスクが生じるのは想像に難くないでしょう。

レバレッジ効果を活用して不動産投資に成功するためのポイントは、次の4つが挙げられます。

このうち、1つでも徹底すれば、レバレッジ効果を有効活用して不動産投資に成功する確率を挙げられます。投資家の方であればご存じの基本事項かもしれませんが、ぜひ参考にしてください。

イールドギャップを高める

レバレッジ効果を高めるためには、イールドギャップを高める必要があります。

イールドギャップとは、物件の実質利回りから借入金利を差し引いた数値のこと。仮に今、ある物件の実質利回りが6%だったとしましょう。借入金利が3%である場合、イールドギャップは「実質利回り6%ー借入金利3%＝3%」になります。ところが金利が上昇すれば、このイールド・ギャップも狭まってしまいます。

イールドギャップが狭まるとは、不動産投資の利益が出にくくなることを意味します。日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除したため、今後は金利が上昇し、イールド・ギャップが狭まるリスクも高くなっていくでしょう。

これを踏まえ、イールドギャップを高めるための方法を3つご紹介します。

低い金利で借入する

低い金利で借り入れするには、付き合いのある金融機関の活用や不動産会社からの紹介を受けるといった方法があります。あるいは、金利の低い方から、「都市銀行」「地方銀行・信用金庫」といった順で、融資を打診していくのもよいでしょう。

イールドギャップを高めるには、不動産投資ローンの金利を2%程度に抑えるのが重要です。

収益物件の利回りを高くする

収益物件の利回りを高くするためには、前提として利回りの高い物件を見つけることが重要です。利回りの高い物件を見つけるうえでは、不動産ポータルサイトを活用したり、不動産会社を回ったりするとよいでしょう。

また、収益物件の利回りを高くするためには、共用部や室内のリフォームによって物件価値を維持するという方法もあります。

イールドギャップを踏まえると、最低でも利回りは4%程度、可能であれば5%以上を確保しましょう。

金利上昇リスクに対応する

金利上昇リスクに対応するためには、まず金利上昇を見込んだ収支計画の立案が重要です。金利水準の上昇を見込んだ収支計画を立てることで、借り換えや繰り上げ返済も実施しやすくなります。

変動金利で借りるのではなく、なるべく長期固定金利で借入するのも大切です。長期固定金利での借入により、突発的な金利上昇リスクを回避しやすくなります。

融資期間を長くして月々の返済額を抑える

レバレッジ効果を最大化するためには、融資期間を長くして月々の返済額を抑えることが重要です。

融資期間を長くして月々の返済額を抑えると、市場金利の変動や物件のトラブルに対応しやすくなります。融資期間を長くするメリットはこれだけではありません。融資期間を長くすると、長期保有特有の税優遇制度や減価償却費の計上などが利用できることから、税制上のメリットも享受できます。

物件価格に占める融資額の割合を7割程度にする

レバレッジ効果を高めるには、物件価格に占める融資額の割合を7割程度に抑えましょう。CCRが重要とはいえ、借入金を増やせば増やすほど返済負担が増え、手取り額が少なくなるためです。

収益物件を購入するときは頭金だけでなく、仲介手数料や収入印紙代、損害保険料といった諸費用がかかります。諸費用の発生に備え、物件価格に占める融資額の割合は7割程度に抑え、3割程度の自己資金を確保しておきましょう。自己資金の確保は、金融機関の審査を通過するうえでも重要です。

キャッシュフローが得られるかを確認する

レバレッジ効果を考える上では、最終的にキャッシュフローが得られるかを確認しておきましょう。節税目的の場合を除くと、単年の収支が黒字にならないと、不動産投資が成立しないためです。

キャッシュフローは、「純営業利益（NOI）ー支払元本」という計算式で求めます。この収支計算でキャッシュフローがプラスになれば、銀行に返済しても、現金が残ることを意味するため、理論上は返済計画が破綻することはありません。キャッシュフローがプラスであれば、収益物件を100軒所有していても、破綻せずに、回っていくでしょう。

ただ、キャッシュフローがマイナスになっても、会社員としての収入といったほかの収入でカバーできれば資金繰りは問題ありません。それでも、収支計算でキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶのが原則です。

＊NOIは満室を想定した家賃収入から損害保険料や修繕費用、賃貸管理手数料といった諸経費、空室による損失を引いて算出したもの。

不動産投資では、金融機関からの融資を受けてレバレッジ効果を活用できます。レバレッジ効果を活用して自己資金を超える収益物件を購入すれば、大きなリターンを得られるでしょう。

ただし、借入金利が高かったり、収益物件の利回りが低かったりすれば、逆レバレッジが発生する恐れがあります。

このようなリスクを回避するためは、イールドギャップを高めたり、物件価格に占める融資額の割合を7割程度に抑えたりする工夫が重要です。緻密な対策を講じていくなかで、レバレッジ効果の活用による不動産投資の成功が見えてくるでしょう。