20代の不動産投資におすすめの戦略！長期の投資期間を活かした投資方法とは？ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

20代の方は、まだ老後まで長い期間がある分、長期で不動産投資に取り組めるのが特徴です。「資金的な余裕がない」ことが不動産投資を躊躇する要因となりがちですが、借入をうまく使えば工夫次第で投資へのチャレンジは可能です。

今回の記事では、20代の方の特徴を踏まえた不動産への投資戦略についてまとめました。この記事を参考にすれば、20代の方に適した投資方法を選びやすくなるでしょう。

不動産投資という文脈でみると、一般的に20代には次のような特徴があります。

若い＝年収が低いから不動産投資は難しい、と結論付けるのは早計です。以上のような特徴に自分が当てはまるかを考えながら、投資方法を検討しましょう。

長い投資期間で取り組める

20代から投資を始めることの最大の強みは、投資期間を長く取れることでしょう。仮に65歳を一つの区切りとすると、35年以上の期間を確保できます。その分、長い目で考える投資を検討しやすく、さらに失敗してもリカバリーの余地が大きいといえます。

不動産投資で考えたときには、ローンを「定年までに完済する」ことを前提としたスキームを検討できるのも強みです。

収入は当初は低いが上昇傾向に

収入面を見ると、20代は当初は低いものの、年齢と共に上昇するのが一般的です。具体的な昇給カーブは勤務先や職種によって異なりますが、20代前半と後半、30歳手前では大きく収入が異なっている方も多いでしょう。

年収が増えていく可能性が高いということは、他の年代より積極的に投資する余地があるということを意味します。もちろん失敗しないに越したことはありませんが、万が一失敗しても、その間に上昇した年収分でカバーできれば、家計への影響は抑えられます。

また、昇進などで年収が急上昇するタイミングで、新たな投資にチャレンジするのも一案です。大企業や伝統的な日本企業では、若手の昇進タイミングの予見性が高い企業も多く、その場合は投資開始タイミングの見通しも立てやすいといえます。

30代より自己資金を確保しやすい場合も

年収では30代に及ばなくとも、20代の方が資金を確保しやすい方も少なくありません。30代になると結婚や子育て、住宅購入などまとまった資金が必要なイベントが発生したり、そもそも家族が増えて支出が増えたりして、年収が増えても余裕がない状況に陥りがちです。

これに対して、20代で独身であれば生活費は相対的に抑えられます。会社によっては独身寮が完備されていて、生活コストが意外に安いというケースもあるでしょう。年収水準だけでなく、支出面にも目を向けることで、適切な投資タイミングがみえてくるかもしれません。

健康上の懸念が小さい

健康上の懸念が小さいことは、不動産投資においては重要な強みです。ほとんどの個人の不動産投資では、ローンを活用して投資を実行します。

不動産投資用のローンを組むときには、借り手にもしものことがあったときにローン残債を補償してくれる団体信用生命保険という保険に加入します。健康リスクが低い方が保険加入がしやすく、疾病による休職などで返済に支障が出るリスクが低いため、ローンの審査に置いて優位に働くのです。

20代の方には、次のような不動産投資戦略が適しています。

自分の状況を整理したうえで、自分に合った投資方法を検討しましょう。

区分マンション投資｜始めやすいが当面は赤字化しやすい

実物を購入する不動産投資のなかで、始めるハードルが低いのは区分マンション投資です。物件の価格帯は1千万円～数千万円と比較的低いため、年収500万円程度でもローンを組む余地があります。

近年は、都市部の不動産市況が堅調で担保評価が高いため、フルローンで借り入れられるケースが多いのが特徴です。その場合、自己資金を数十万円程度におさえて投資ができます。自己資金があまりない方でも、区分マンション投資なら取り組む余地が充分にあります。

一方で、一区画のマンションへ投資するだけでは、毎月の賃料収入は限定的です。利回りが低いため、ほとんどのケースで毎月の収支が赤字化します。しばらくは、毎月赤字による現金流出が発生することを覚悟し、売却時の利益を狙うか、ローン完済まで耐えて賃料収入を獲得するか、収益の実現方法を長期的な視点で慎重に検討しましょう。

新築アパート投資｜すぐ黒字化するが長期の資金計画の策定を

一見、ハードルが高いと考えてしまいがちなアパート一棟投資も、年収が800万円程度あれば20代でも取り組む余地があります。士業や大企業に勤務している場合などには、20代後半でこの水準に到達する可能性が充分にあります。

新築物件は担保評価が高くなりやすく、アパートでありながらフルローンやそれに近いスキームで投資できる場合も少なくありません。フルローンであれば、物件サイズによっては自己資金300万円程度から投資が可能です。寮生活などで生活コストが安い状態であれば、20代後半には必要な自己資金を形成できている方も多いでしょう。

アパート投資では、フルローンでも基本的に現金収支がプラスになります。30代になるとライフステージの変化で支出が増大します。毎月の現金収入は、そのような局面を下支えするうえで有効です。

一方で、投資期間が長くなると、修繕費用の増大や減価償却切れによる経費計上の減少により収支が悪化するケースがほとんどです。将来の収支悪化の時期もふまえて、投資期間全体での収益性や現金収支をみて、慎重に計画を立てて取り組むのが大切です。

減価償却と将来の収支悪化リスクの関係性については、こちらの記事も参照してみてください。
https://rita-hudousan.com/info/page_480.html

中古アパート投資｜自己資金があるなら有効な選択肢のひとつに

中古アパートは、新築と比べて価格帯が下がるため、その分年収が低くてもローンが組みやすくなります。求められる年収水準は、物件の価格によって変わってきますが、低価格の物件であれば年収500万円～程度でもローンを組む余地があります。

一方で、中古アパートは物件評価が伸びにくく、フルローンの借り入れはほとんどの場合困難です。概ね物件価格の20%程度の自己資金が求められます。

たとえば、物件価格が5,000万円であれば1,000万円の自己資金が必要です。今回紹介する投資先の中では、もっとも多くの自己資金が求められる可能性が高いです。若いうちから貯蓄を進めていて、資金的余裕がある方に適した投資方法といえるでしょう。

さて、中古アパートに投資する場合は、投資効果や収益性が自分にとって適切かを慎重に確認してください。中古アパート投資では、しばしば減価償却費を赤字計上することによる節税効果が大きなメリットの一つです。しかし、こちらは高年収な方にとってメリットとなる点であるため、本当に自分にとって効果的かは慎重に判断しましょう。

中古物件は、利回りが高めであるため、稼働率が高ければ、毎月の現金収支が短期間のうちにプラスになります。一方で、新築と比べて減価償却を計上できる年数が短く、修繕コストも高くなりがちなため、新築よりも早いペースで年々収支が悪化するケースも少なくありません。赤字化する前に売却するのか、赤字に耐えて完済を目指すのか、購入前に投資計画を立てておきましょう。

REITやクラウドファンディング｜少額・手軽に投資が可能

少額でローンを負うことなく不動産投資をしたいなら、不動産へ投資するファンド投資を検討しましょう。「REIT（不動産投資信託）」や「クラウドファンディング」なら、ローンを借りずに投資できるため、年収に関係なく、投資の原資さえあればチャレンジ可能です。

不動産投資クラウドファンディングなら、ファンドによっては1口1万円程度から投資ができます。REITは投資口価格（REITの株価のようなもの）次第ですが、数万円～数十万円程度で投資が可能です。いずれも、現物の不動産を購入するよりも、少額で投資できるのが特徴です。

一方で、REITとクラウドファンディングそれぞれの特性に留意しましょう。REITは上場しているため、東証が開いていれば日々投資口価格が変化します。一般に不動産投資は価格変動の影響が小さい手法ですが、REITについては、価格損益が比較的大きい投資である点に注意が必要です。

クラウドファンディングにも価格変動リスクはありますが、REITと比べると実際に元本が毀損して損失が出るケースは限定的です。たとえば大手のクラウドファンディングサービスのひとつである「COZUCHI」では2025年2月現在、一度もファンドの元本割れを起こしたことがありません。

ファンド投資は、借入を活用しない分「レバレッジ効果」による収益拡大が見込めない点には留意が必要です。現物を購入する不動産投資では、借入を活用して大きな資産を保有することで、賃料収入や売却時のキャピタルゲインを拡大できる可能性があります。

ファンド投資では効果が発揮されない点を理解したうえで、投資の是非を決めましょう。レバレッジ効果については、こちらの記事も参考にしてください。
https://rita-hudousan.com/info/page_557.html

20代でも、タイミングと手法を工夫すれば、不動産投資ができる可能性が充分にあります。投資手法によって、すぐに現金収入が得られるもの、数十年後に大きな現金収入になるもの、売却時に価格上昇が期待できるものとさまざまです。ファンド投資を視野に入れれば、少額でローンを借りずに不動産投資を始めることもできます。

自分の年収や自己資金の厚み、今後のライフイベントを踏まえて投資の是非やタイミングを検討しましょう。また、現金収入や売買益を実現するタイミングなども勘案して、最適な戦略で不動産投資に取り組んでください。