不動産投資の成功率はどれくらい？成功率を高めるための方法も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資を始める方のなかには、不動産投資がどのくらいの確率で成功するのか気になっている方も少なくありません。

しかし、不動産投資における成功の基準は人によって異なるため、巷でささやかれている成功率には明確な根拠が存在しません。それでも、不動産投資の成功率を高めるための方法を把握しておくことで、「不動産投資の目的を達成する」という意味での成功に近づきやすくなるでしょう。

これらを踏まえ、本記事では、不動産投資の成功率や、不動産投資に成功率を高めるための方法について解説します。不動産投資で成功するために把握しておきたいリスクや、不動産投資で失敗しやすい人の特徴についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の成功率は10%程度といわれることがありますが、国や業界団体が公開する統計データに基づく根拠はありません。民間企業の調査でも、不動産投資の成功率について調べたデータがないのが実情です。

そもそも不動産投資でどういった状態が成功なのか明確な定義はありません。そのため、各不動産投資会社が個別に調査するならまだしも、業界全体で正確な成功率を算出するのは不可能なのが現状です。

不動産投資における「成功」とは？

あえて定義すると、不動産投資における成功とは、賃貸オーナーがおのおのの目的を成就することです。

一般的には、安定した家賃収入の確保や将来的な資産形成が不動産投資の目的とされますが、投資の目的は一様ではありません。賃貸オーナーによっては、相続税の圧縮や本業以外の副収入の確保が目的の方もいるでしょう。

このように、不動産投資には多様な成功基準があります。その多くは主観的な基準であるため、客観的に不動産投資の成功基準を確立するのが難しいといえます。

成功率を算出するのは難しいが、失敗率なら便宜上導き出せる

不動産投資では公式的な成功率を算出するのが難しいですが、投資に失敗する確率であれば便宜上導き出すことが可能です。

投資に失敗する確率は、不動産投資ローンの延滞率からおおむね推測できます。不動産投資ローンの延滞率については、上場企業ではスルガ銀行が公開しています。

スルガ銀行の2024年3月期決算説明資料によれば、3カ月以上延滞した債権からローン残高を割ることで算出した投資用不動産ローンの延滞率は、10.44%です。この延滞率はローン残高をもとに算出しているため単純比較ができませんが、約10%の投資家が延滞に陥っていると推察されます。

不動産投資以外には、次のような投資手法があります。

肌感覚レベルで導き出された成功率もあれば、統計データをもとにした成功率もありますので、ぜひ参考にしてください。

株式投資

株式投資の成功率は不動産投資と同じく10%程度とされています。株式投資は国内だけでも銘柄が4,000以上あり、銘柄によって利益幅が大きく異なるのが特徴です。

株式投資の成功率を左右するのは、投資家の知識と経験、企業・マーケットに対する分析能力です。分散投資や投資銘柄の見直しによっても変わります。

このように株式投資で成功するには豊富な知識・経験や冷静な判断力が求められますが、「長続きしない」「資金不足」といった理由から途中退場する投資家も多く、成功率はさほど高くありません。

投資信託

投資信託は、投資家から集めたお金を一つにまとめ、運用の専門家が国内外の投資・運用する商品です。

金融庁が2020年に発表した「安定的な資産形成に向けた金融事業者の取組み状況」によれば、2020年3月末時点で、投資信託で運用損益がプラスになっている顧客は3割に過ぎません。残りの7割は運用損益がマイナスで、そのうち約8割の運用損益が-30%以上0%未満となっています。

つまり、ピンポイントで見れば、投資信託で利益が出ている人は、3人に2人です。しかし、金融庁の「はじめてみよう！NISA早わかりガイドブック」によれば、1989年以降、毎月同じ金額ずつ国内外の株式と債券に積立投資し、5年と20年それぞれ保有した場合の年間収益率を計算すると、保有期間5年の場合は元本割れが起きたのに対し、保有期間20年の場合は元本割れが起きませんでした。

以上をまとめると、投資信託の成功率は短期的に見ると30%程度に留まる一方、長期保有を前提にすれば、ほぼ100%といえます。

REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）は投資信託と同じ原理で、運用の専門家が投資家から集めたお金を元手に不動産に投資し、不動産投資で得られた賃料収入や売買益を投資家に配当する商品です。

REITの成功率は不動産の専門家が運用に携わることから、不動産投資より若干高いとされています。ただし、運用会社が経営難で倒産・上場廃止となった場合は、元本割れを引き起こす場合があります。

FX（外国為替証拠金取引）

FX（外国為替証拠金取引）は、外国為替相場の動向を予測したうえで異なる通貨を売買し、売買差益を得ることを目的とした投資手法です。

FXでは、預け入れた保証人の何倍もの金額を取引できるレバレッジ取引が可能。レバレッジ取引により、少しの為替変動で大きな損失が発生する可能性があることから、ハイリスク・ハイリターンの金融商品として位置付けられています。

しかし、一般社団法人金融先物取引業協会の「外国為替証拠金取引の取引顧客における金融リテラシーに関する実態調査」によれば、FXで利益額を出している割合は全体で6割に上ります。FXでの成功を「1年間の取引で利益が出た」と定義した場合、その成功率はイメージに反して6割だといえるでしょう。

結論から言うと、不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけて投資できる点、最大のデメリットは金融機関から受ける際にローンの審査に通る必要がある点です。

不動産投資に成功するためには、こうしたメリットとデメリットへの理解が欠かせません。メリットとデメリットへの理解により、不動産投資の適性があるかどうかもわかるでしょう。

こうした前提を踏まえ、不動産投資のメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはレバレッジをかけて投資できる点です。

不動産投資でいうレバレッジとは、不動産投資ローンという他人資本の活用により、自己資金額を超えた取引ができることを意味します。

たとえば、2,000万円の中古マンションを購入する際に、自己資金が200万円しかない場合でも、残りの1,800万円を不動産投資ローンで賄うことで投資が可能です。

このように、不動産投資は自己資金という制約を超え、より大きな資金を投じて利益を得られるのが魅力です。

不動産投資とレバレッジの関係については、下記記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは？メリットや注意点も解説！

不動産投資のデメリット

不動産投資の最大のデメリットは、金融機関から融資を受けるために審査に通る必要がある点です。

不動産投資ローンの審査では、買主の属性があらゆる角度からチェックされます。具体的には、年収や借入状況、自己資金、勤務先、勤続年数、雇用形態、その他にも家族構成や現在の住居なども審査対象です。

審査されるのは、買主の属性だけではありません。物件に関しても、不動産の再調達原価をベースとした原価法や、実際の取引事例を根拠とする取引事例比較法といった鑑定手法をもとに評価されます。

このように不動産融資にかかる融資条件は多岐にわたり、条件を充足するのは容易ではありません。そのため、誰でも不動産投資にチャレンジできるわけではないという点もデメリットといえます。

不動産投資で成功するために把握しておきたいリスクには、次のようなものがあります。

リスクへの正確な把握が、正しいリスク対策の立案につながります。ぜひ参考にしてください。

不動産投資に関するリスクについては、こちらの記事でも紹介しています。ご参照ください。

不動産投資で生じるリスク8選を徹底解説！各リスクへの対処法も紹介！

自然災害リスク

自然災害リスクとは、収益物件自体が地震や土砂崩れ、河川の氾濫といった自然災害で損害を受けてしまうリスクです。

とりわけ日本は災害大国で、近年は台風やゲリラ豪雨といった災害が激甚化。半壊や全壊といった形で生活を再建できないほどの損害を受ける家屋が相次いでいます。

激甚災害は発生が予測できません。それだけに、自然災害リスクへの対処は難しいといえますが、火災保険や地震保険に加入しておけば、万が一の場合に損失の補填が受けられます。

また中古の収益物件を購入する際は、1981年6月から施行された新耐震基準以降に建てられた物件を選ぶといった対処法を講じるとよいでしょう。

空室リスク

空室リスクは入居者がおらず、継続的な賃料収入が得られないリスクです。空室期間が長期化したり、空室率が高かったりすると、キャッシュフローの悪化を招くことから、不動産投資最大のリスクとされます。

空室リスクを回避するためには、前提条件として、立地の良い物件を選ぶことです。物件の立地条件がよければ、賃貸需要が低下しづらく、入居者を見つけやすくなるでしょう。

また、管理実績が豊富な不動産管理会社を選ぶことも、空室リスクを回避するうえで重要です。管理実績が豊富な管理会社は賃貸付け（入居者募集）に強いうえに、メンテナンスがしっかりしているため、安定した入居率を維持できます。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは入居者が支払ってくれないリスクです。家賃滞納もキャッシュフローの悪化を招いてしまうため、早急に対処すべきリスクといえます。

家賃滞納リスクへの対処法としては、入居者の審査強化があります。入居者の経済力や信用情報をしっかり確認し、支払い能力のある入居者を選定すれば家賃滞納リスクは抑えられます。ただ、入居者を審査するのは不動産管理会社のため、良い入居者を選定してくれる管理会社を選ぶことも重要です。

また家賃滞納リスクへの対処法としては、家賃滞納が起きた際に、入居者の代わりに家賃を建て替えてくれる滞納保証サービスの利用も有効です。このサービスの契約締結を入居時に義務付ければ、入居者負担が増えますが、確実に保証してもらえるため、安心を得られるでしょう。

老朽化リスク

老朽化リスクは収益物件の老朽化によって修繕費がかさむだけでなく、資産価値の低下や家賃収入の下落を招いてしまうリスクです。

老朽化リスクは賃貸オーナーにとって頭の痛い問題とされます。老朽化によって物件の内装や配管設備に問題が発生した場合、その修繕にかかる費用は基本的に賃貸オーナーが負担しなければならないためです。

このように老朽化リスクは不動産経営に大きな影響を与えるため、リスク対策が不可欠です。具体的には、定期的にメンテナンスしたり、修繕費用を積み立てたりするリスク対策を講じるとよいでしょう。

不動産投資で失敗しやすい人の特徴には、次の4つがあります。

いずれの特徴も、不動産に関する知識の不足に端を発します。つまり、知識が不足すると、これらの行動が現れやすいため、注意しましょう。

営業マンに任せきりで物件を購入する

不動産投資で失敗しやすい人は、物件購入という大事な意思決定を営業マンに任せっきりにする特徴があります。

立地条件や利回りなど、条件の良い物件を購入できるかどうかが不動産投資の成否を握ると言っても過言ではありません。にもかかわらず、自ら物件の情報を集めもせず、営業マンに情報収集や意識決定を任せっきりにする投資家は、不動産投資で成功するはずがないでしょう。

営業マンのなかには、投資家の知識や経験の不足につけ込んで、利益のでない収益物件を無理やり購入させようとする悪徳業者もいます。悪徳業者に騙されないためにも、営業マンに任せっきりにせず、不動産に関する知識を独学で身に着ける必要があるでしょう。

リスク対策ができていない

空室リスクや家賃滞納リスクなど、さまざまなリスクに対して対策を立てていない賃貸オーナーも、不動産投資に失敗しやすいといわれています。リスクヘッジできていない賃貸オーナーは、顕在化したリスクに十分に対処できず、キャッシュフローを急激に悪化させやすいためです。

リスクを回避するためには、収益シミュレーションを通じてリスクの大きさや影響範囲を数値で可視化し、事前に把握することが重要です。また物件選定に先立ち、建物の遵法性や地震による予想最大被害額などを調べるエンジニアリングサポートを作成することも、有効なリスクヘッジとなるでしょう。

事前に事業計画を立てていない

事前に事業計画を立てないことも、不動産投資の失敗を招きます。事業計画を立てないまま不動産投資を始めると、入居人の退去や、空室期間の長期化と言った予期せぬトラブルに対処できず、キャッシュフローの悪化を招いてしまうためです。

事業計画は、どのような条件で融資を受け、どのように返済していくかを明確にした資金計画と、収入と支出を長期的にシミュレーションした収支計画で構成されます。

いずれも重要ですが、特に資金計画は策定する際に慎重さと的確さが求められます。投資初期の資金計画には物件の購入費だけでなく、諸経費や維持管理費、空室リスクをカバーするための運転資金も含まれるためです。

投資初期の資金計画をしっかり立案すれば、購入時点で入居者が住んでいない空室物件で起こりがちな空室リスクを乗り越えることができるでしょう。

投資の判断基準が表面利回りの高さに限られる

不動産投資で失敗する人の多くは、投資の判断基準が表面利回りの高さに限られるという問題を抱えています。

年間に得られる家賃収入を物件購入価格で割ることで求める表面利回りは、確かに安定した家賃収入を得るうえで、大切な要素です。

しかし、表面利回りには管理費や修繕費といった必要経費が考慮されていません。そのため、表面利回りはざっくりと投資に値するかどうかを判断するのに向いていますが、鵜呑みにして収益物件を決めてしまうと痛い目に遭ってしまうでしょう。

これらを踏まえ、収益物件を購入する際は表面利回りだけではなく、立地条件や修繕履歴、築年数、管理会社の信頼度など、さまざまな観点から検討することが重要です。

不動産投資の成功率を高めるための方法については、次の4つがあります。

立地条件の良い物件購入と運営実績のある管理会社への委託を除くと、いずれも少ない資金でも取り組めるソフト対策です。つまり、すぐに取り組める方法のため、ぜひ参考にしてください。

不動産投資に関する知識を習得する

不動産投資の成功率を高めるためには、不動産投資に関する知識を習得することが大切です。専門知識を身に着けることで、物件や融資先の選定、物件の売却時で求められる判断を適切に行えるようになります。

知識を習得する方法は読書や全国大家の会での情報交流など、多岐にわたりますが、国家資格取得に向けた勉強もおすすめです。たとえば、賃貸住宅の管理業務に関する賃貸不動産経営管理士の取得に向けて勉強すれば、所有する収益物件を適切に管理する知識が身に付くでしょう。

立地条件の良い物件を購入する

不動産投資で成功するためには、立地条件の良い物件の購入が不可欠です。たとえば、収益物件が駅に近く、日用品の買い物がしやすい場所に立地していれば、安定した入居率が期待できるでしょう。

ただし、空室物件で立地条件の良い物件を探り当てるのは、容易ではありません。そこで、すでに入居者がいる状態で売られているオーナーチェンジ物件を選ぶのも1つの選択肢です。オーナーチェンジ物件は比較的立地条件が良く、退去による空室リスクも低いとされています。

長期的な視点で不動産経営に取り組む

不動産投資で成功するためには、長期的な視点で不動産経営に取り組みましょう。収益物件の賃貸需要や資産価値は一定ではなく、人口減少や都市開発といった外部環境の変化、設備・建物の経年劣化によって移り変わるためです。

そのため、不動産投資では、将来の賃貸需要や資産価値を常に推測することが重要です。また、不動産投資は売却時に、どのくらい利益を残せるかが大切なため、売却という出口戦略も念頭に置いておく必要があります。

ただし、出口戦略は必ずしも売却だけに限りません。一棟所有の物件であれば建て替えたり、一生保有し続けたりするという出口戦略もあります。

いずれにせよ、収益物件の資産価値は外部環境の変化や老朽化によって変動するため、物件を手放す方法や時期について考えておくとよいでしょう。

管理受託実績のある管理会社に委託する

不動産投資を軌道に乗せるには、管理受託実績が豊富で、信頼できる不動産管理会社に管理を委託するのが大切です。

優秀な管理会社は全部委託の管理方式で管理組合の運営サポートから建物の維持管理までワンストップで管理業務を受託してくれます。

管理会社が担当する業務は、それだけではありません。不動産経営のサポート業務も業務範囲とする管理会社は、入居者の募集や合理的な賃料設定など、不動産経営の根幹に関わる業務もサポートしてくれます。

オーナーチェンジ物件では多くの物件で管理会社が決まっていますが、空室物件では自由度が高い分、自由に管理会社を選定できる場合があります。自由に管理会社を選べる場合は、実務能力に優れた管理会社を選ぶとよいでしょう。

不動産投資の成功率は10%程度とされていますが、成功の基準が人によって異なるため、成功率を明確に答えることはできません。

しかし、不動産投資における成功を「目的の達成」と定義すれば、成功率を上げることは十分に可能です。不動産投資に取り組む目的を明確にしたうえで、目的に合った収益物件を選ぶとよいでしょう。