「固定資産税」はなぜ急に上がる？ おもな要因7選と負担を減らす方法を解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

固定資産税が上がる理由には、次の7つがあります。

固定資産税が上がる理由を把握しておけば、固定資産税の上昇リスクを回避するための対策を打ちやすくなります。ぜひ参考にしてください。

地価公示価格や路線価が上昇する

地価公示価格や路線価が上昇すると、固定資産税が上がる可能性があります。固定資産税の算定に紐づく固定資産税評価額は、地価公示価格や路線価などをもとに算出されるためです。

地価公示価格や路線価は、住宅需要や都市開発の動向の影響を大きく受けます。そのため、所有地の周辺で大規模な再開発が行われたり、新駅が開業したりして利便性が上がると、地価公示価格や路線価が上昇し、それに伴って固定資産税が増える可能性があるでしょう。

なお、固定資産税額に関係する地価公示価格については、下記記事でも解説しているため参考にしてください。

国土交通省が公表している「公示価格」とは？ 他指標との違いや調べ方もわかりやすく解説！

新築住宅の優遇期間が終了する

新築住宅にかかる税額の減額措置が終了した場合は、固定資産税が上がる可能性があります。

新築住宅にかかる税額の減額措置は、新築住宅にかかる固定資産税を3年間（3階建以上の準耐火構造または耐火構造住宅の場合は5年間）、2分の1に減額する制度です。認定長期優良住宅の場合は減額期間がさらに5年間（同7年間）に延長されます。

※本措置は令和8年4月1日から令和13年3月31日までに新築された住宅に適用されます。なお、面積要件は1戸あたり40㎡以上240㎡以下（令和8年度改正以降）です 。

適用期間が終了すると、固定資産税の税額が元に戻りますが、減額措置の存在を忘れている場合は固定資産税額が上がったように感じます。

建物の解体により「小規模住宅用地の特例」の適用対象外となる

建物の解体により「小規模住宅用地の特例」の適用対象外になった場合は、固定資産税が上がる可能性があります。

小規模住宅用地の特例は、税額計算に用いる課税標準額が1戸あたり200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1となる軽減措置です。専用住宅やアパートといった住宅の敷地や居住部分の床面積が4分の1以上の併用住宅の敷地が特例対象となっています。

しかし、建物を解体して更地にすると、特例の要件を満たせなくなるため、解体した翌年度から固定資産税評価額が最大で6倍になり、税額が一気に増大する可能性があります。ただし、倒壊可能性が高い家屋を解体したり、建て替えを目的として一時的に更地にしたりする場合は、固定資産税が据え置きになるケースがあります。

特定空き家の指定により「小規模住宅用地の特例」の適用対象外となる

住宅が自治体によって「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、勧告を受けた場合は「小規模住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税が上がる可能性があります。

特定空き家は、次のいずれかの状態にあると認められる空き家です。

また、管理不全空き家は、適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある空家を指します。

もともと特定空き家や管理不全空き家であっても、小規模住宅用地の特例を受けられました。しかし、2015年の税制改正により「特定空き家」が、さらに2024年度の税制改正により「管理不全空き家」が、それぞれ空き家対策特別措置法に基づく勧告の対象となった場合、特別措置の対象から除外されるようになりました。

用途変更により「小規模住宅用地の特例」の適用対象外となる

建物の用途が住宅から工場、事務所、店舗などの住宅以外に変更すると、「小規模住宅用地の特例」の適用対象外になり、固定資産税が上がる可能性があります。特例の対象はおもに専用住宅やアパートなど住宅の敷地となっているためです。

併用住宅の一部分を住宅以外の用途に変更する場合も、居住部分の床面積が4分の1未満になると特例の適用対象外になるため注意が必要です。

税制改正によって軽減措置が廃止・変更される

税制改正によって負担調整措置をはじめとする軽減措置が廃止・変更されたり、評価基準が見直されたりした場合は、固定資産税が上がる可能性があります。

前者の軽減措置の廃止・変更による固定資産税の増額については、特定空き家が立地する土地に対する「小規模住宅用地の特例」の適用除外がわかりやすい例です。また、評価基準の見直しによる固定資産税の増額については、2017年度税制改正によって導入された、居住用超高層建築物の階数による税額補正が筆頭例だといえるでしょう。

リフォームで物件価値が高まる

大規模な改築や家屋の増築などで物件価値が高まると、固定資産税評価額が上がる可能性があります。建物の資産価値に影響するリフォームをした場合は、固定資産税の課税を目的として自治体が家屋調査に入るケースが多いためです。

家屋調査では、市町村の職員が部屋の資材や設備、外観などを確認します。調査の結果、固定資産評価基準に基づく点数がリフォーム前と比べて上回れば、固定資産税評価額が上昇します。

固定資産税の負担を減らすための方法には、次の3つがあります。

これらの方法を実践することで、固定資産税の負担を抑えられます。ぜひ参考にしてください。

軽減措置を活用する

固定資産税を減らすためには、軽減措置を有効活用することが大切です。たとえば、大阪市は、次のような土地・家屋にかかる固定資産税の減額措置を紹介しています。

利用できる軽減措置は自治体によって異なるため、事前によく確認することが大切です。

分筆で適正な固定資産税評価額にする

広い土地を所有している場合は遊休地や有効活用できていない土地を分筆することで固定資産税評価額を適正化できます。

また、隣地所有者が所有地に関心を持っている場合は、分筆した土地を隣地所有者に売却することで固定資産税額の削減が可能です。

家屋を解体するタイミングを検討する

「小規模住宅用地の特例」を受けるためには、早急に解体工事に着手するのではなく、1月1日時点で家屋を残しておくことが大切です。その時点で家屋が残っていれば、その年は特例が適用されるためです。

一方で、年を越す前に家屋を解体して1月1日時点で更地になっていると、特例が適用されません。結果、土地にかかる固定資産税が上がります。

ただし、建物部分の固定資産税評価額が高い場合は、特例が適用外であっても家屋分の固定資産税がなくなることで、トータルの固定資産税額が安くなるケースがあります。つまり、すべてのケースで家屋解体の先延ばしが正解といえないため、具体的な固定資産税額を試算したうえで慎重に判断することが大切です。

固定資産税が上がる背景には、地価公示価格・路線価の上昇や新築住宅の優遇期間終了、建物の解体に伴う「小規模住宅用地の特例」の適用対象外などが挙げられますあります。また、税制改正に伴い軽減措置の廃止・変更やリフォームによる物件価値の上昇も、固定資産税が上がる要因となります。

これらの要因による固定資産税の上昇に備えるためには、固定資産税に関する知識を深めることが大切です。そのうえで、軽減措置の活用をはじめとした適切な対策を取る必要があるでしょう。