不動産投資の物件選びで考慮すべき11のポイント | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資の入り口では、物件選びが重要なポイントです。日本中に膨大な数の不動産が存在するなかで、納得のいく物件を選ぶためには、選定する基準を理解しておく必要があります。

基準を理解していないと、不動産会社がおすすめする物件を闇雲に購入してしまう形にもなりかねません。今回の記事では、不動産投資の物件選びで考慮すべき11のポイントをまとめました。この記事を参考にすれば、不動産を買った後に後悔するリスクを避けられるでしょう。

不動産物件を選ぶポイントは、大きく「エリア・立地」「物件本体の特徴」「資金繰り」に分けられます。さらに細分化して、この記事では11のポイントにまとめました。

以上のように、さまざまな要素を考慮して、納得のいく物件を選ぶ必要があります。各ポイントについて、詳しく見ていきましょう。

不動産投資は、物件がある場所の地理的要因によって収益性やリスク特性が大きく変わります。そのため、まずは次のようなエリア・立地に関する特徴に着目して検討するのが大切です。

それぞれのポイントについてみていきましょう。

利便性

不動産投資における立地選びで最も重要なのは、その物件が建つ場所の利便性です。おおまかな地域を選ぶときには「都市部ほど公共交通が発達している、地方ほど車社会である」ことを前提に、交通アクセス面での利便性を考える必要があります。

都市部であれば、最寄り駅までの距離やターミナル駅までの所要時間や運行頻度などに目を向ける形となります。地方であれば、道路の広さや整備状況、最寄りの大都市までの距離などが着眼点です。

そのほか、周辺の商業施設の充実度も重要です。スーパーやコンビニのような日常使いする施設と、休日にショッピングを楽しむような商業地までのアクセスに注目しましょう。病院、市役所、税務署といった公共施設までの距離や利便性もチェックポイントです。

地域特性

その土地がどのようなタイプの場所で、どんな属性の人が良く住むのかみておきましょう。たとえば、都市部の高地価でオフィスに近いエリアは、単身の社会人が多く住みます。

郊外になればファミリー需要が増えてくるでしょう。大学や教育機関が多い地域では学生需要が期待できます。どのような人をターゲットとして不動産投資をするのか考えて、さらにそのタイプに合った物件を取得するのが重要です。

不動産価格

不動産の価格は、その地域の地価や取引価格に左右されます。地価は、毎年国土交通省によって調査されている「公示地価」が指標となります。取引価格についても「不動産情報ライブラリ」にて情報の集計・公開が近年始まりました。

また、不動産ポータルサイトなどで掲載物件の情報を収集する方法もあります。不動産価格は、個別物件の特徴だけでなく、その地域の相場に大きく左右されます。予算の策定や割安・割高を判断するうえで、まずはエリアの不動産価格を捉えておくことが必要です。

人口動態

人口動態は、賃貸需要を左右する重要な要素です。基本的に人口密集地ほど入居者は見つかりやすいといえます。まず、足元の人口や年齢別の構成を分析しておきましょう。堅実な投資をするなら都市部の人口密集地、収益性重視なら地方で高利回り物件を狙うのが、最もシンプルな考え方の一つです。

また、将来の人口予測もみておきましょう。今は大きな都市でも、将来の人口が減少するなら、いずれ入居者獲得のハードルが上がる可能性があります。そうした都市を避けるか、あるいはそのリスクに見合った価格で購入しなければなりません。

年齢別の人口予測も把握して、物件選びや投資戦略の策定に役立てましょう。たとえば社会人の単身者向けアパートで投資するなら、将来も20～30代の若い社会人の流入が見込まれるエリアを選ぶのが得策です。

投資物件を選ぶうえでは、次のような物件本体の特徴も捉えて、自分に合ったものを選ぶのが大切です。

それぞれのポイントについて見ていきましょう。

物件構造/タイプ

不動産にはさまざまなタイプの物件があります。まずは、どのタイプの物件に投資するのか決めておかなければなりません。賃貸住宅をターゲットとするなら、次のような物件タイプがあります。

都心部にはマンションが多く、郊外に行くにつれて戸建て・アパートが増えるなど、物件構造やタイプはエリア選びとも関連します。また、区分投資より一棟物件の方が価格帯が高いため、予算や自己資金との兼ね合いも考えなければなりません。

物件の構造も見ておきましょう。たとえば木造は建物価格が安めですが、耐用年数が短く、メンテナンスコストも高くつく可能性が高くなります。RC造はその逆の特性を持っています。物件構造は投資計画や予算にも影響を与えるため、物件選びの重要な判断軸の一つです。

物件規模/サイズ

物件規模/サイズも、物件選びの重要な判断軸となります。不動産で「サイズ」というと、物件価格と区画数、不動産の面積を指すのが一般的です。たとえば面積が広くなれば物件価格が高くなるなど、それぞれの要素は比例する関係にあるため、まとめて考えるのがよいでしょう。

月々の賃料収入を増やしたいなら、より広く区画数の多い物件に投資するのが定石です。ただし、サイズを大きくすると物件価格も一般に高くなります。たとえば、高地価帯で価格を抑えて投資したいなら、サイズの小さい物件へ投資するのも一つの方法です。

利回り/収益性

利回り・収益性は、当然のことながら不動産投資の成否を占う重要な指標です。不動産投資に限ったことではありませんが、収益性を考える際は「利回り＝投資した金額に対する収益率」と「実際に毎月手に入る現金収入」が重要です。

投資理論では利回りに目が行きがちですが、実際に投資を始めてみると、毎月どの程度の現金が入るかも重要な要素となります。現金収入で月々の家計を補てんしようとしている方にとっては特に重要です。

一般に収益率が高い投資は、同時にリスクの高い投資でもあります。この原則を理解して、自分が許容できるリスクに見合った物件を所有しましょう。

利回りについては、こちらの記事でも詳しく解説していますので、合わせて参考にしてみてください。

築年数

物件の築年数は、投資計画や節税効果に影響を与える要素です。不動産投資では、毎年減価償却費を計上して見かけの所得を減らします。他の記事でもしばしば紹介していますが、これによって節税効果が生まれます。

減価償却費の計上期間は、築年数と物件構造ごとに異なる耐用年数によって決まります。基本的に築年数が古い物件ほど償却期間が短くなる仕組みです。そのため、一気に多額の減価償却費を計上できますが、早期に計上ができなくなります。

また、築年数が古い物件は、他の条件が同等であれば一般に競合物件より賃料が安くなります。さらに建物の劣化や不具合に伴うメンテナンスコストも高くなるため、新しい物件より経営の難易度が高くなるのが特徴です。

自分の資金繰りも考慮して、適切な物件を選ぶ必要があります。考慮すべき要素は、大きく分けて次の3点です。

購入する不動産の予算は、資金面で重要な判断軸の一つです。一般に不動産投資において「予算」というと、物件購入にかかる金額の総額を意味します。すなわち「物件本体の価格」と「税金・手数料その他の諸費用」の総額です。

予算が大きいほど、面積や区画数の面で規模の大きい物件を選択可能です。一方で、多額の自己資金・借入額を用意する必要があるため、資金調達のハードルは高くなります。

予算を決めて投資を検討しないと、借入額もしくは自己資金の面で無理のある投資を実行するリスクがあります。本人の属性・担保価値の評価が伸びず、融資がおりないリスクも高くなるでしょう。

自己資金

拠出できる自己資金額の上限は、不動産投資における制約条件の一つです。融資を利用するうえでは、多くの場合一定の自己資金を要します。たとえ物件価格に対してフルローンが下りても、諸費用部分はほとんどの場合、自己資金で賄わなければなりません。

一般的に、最低でも総投資額の10～20%程度の自己資金が必要となります。逆に言うと、自己資金の10倍程度が購入できる物件価格の上限ということになります。

金融機関

自己資金と合わせて、融資を利用する金融機関も物件選びと密接にかかわります。実は、物件によって融資を受けやすい金融機関は変わります。

まず、強みとするエリアは金融機関によって異なります。首都圏はさまざまな金融機関が融資を受けられますが、地方になると地元の地銀や系統金融機関が強いのが特徴です。

また、物件によって高い担保評価をつける金融機関も変わります。新築やRC造など資産価値の高い物件を得意とする金融機関もあれば、築古アパートも相応の評価を与えて融資を行う金融機関もみられます。

不動産会社によっては、顧客への案内前に候補となりうる金融機関に担保の打診を行っている物件もあります。この場合、評価してくれる金融機関が始めからわかっているため便利です。そうでない場合は、購入前に自分で金融機関に候補となる物件について意見を聞くのも一つの方法です。

不動産投資において、物件選びは成否を左右する重要な要素のひとつです。不動産投資では、ついつい不動産会社の話を鵜呑みにして購入物件を安易に決めてしまいがちです。

しかし、どの物件が最も投資に適しているかの判断は不動産会社ではできません。物件本体の特徴だけでなく、エリアや不動産市況、資金調達の方針などを踏まえて、投資家本人が総合的に判断して最適な物件を選ぶ必要があります。

今回紹介した11の選定基準をもとに、自分の投資に対する考え方や意向を整理しながら、不動産会社とコミュニケーションを取っていくのがよいでしょう。選定基準を不動産会社と共有しておけば、よりニーズに合った優良物件を紹介してもらえる可能性も高まります。