不動産投資における「利回り」の相場は何%くらい？　首都圏や関西、東海地方の目安を物件種別ごとに紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資において収益性を把握するための指標が「利回り」です。不動産における利回りにはいくつか種類があるので、それぞれの違いを理解しておく必要があります。今回は利回りの基本的な考え方と、利回りの相場について簡単にまとめました。投資する不動産物件を探すときの参考にしてください。

利回りとは一般的に、投資額に対する収益率を表します。これ自体は不動産投資に限らず、株や債券など有価証券投資でも当てはまる考え方です。

一方で、不動産投資の利回りは次のような計算式で捉えます。

ただし、年間収入の捉え方によって計算式や目安が異なります。利回りをもとに収益性を適切に把握するために、それぞれの違いを理解しておきましょう。

想定利回り

想定利回りは、物件が満室だった時の利回りとなります。収入の方は単純に賃料収入を加味したもので、不動産経営にかかるコストなどは加味しません。

想定利回りは空室リスクを加味せずに算出する最も楽観的な収益率です。家賃水準を変えずに、その物件が獲得しうる最大収益率でもあります。

表面利回り

物件の年間の総賃料収入を物件の取得価格で割ったものです。過去の実績に基づいて計算する場合は、空室を加味した収益で計算されます。新築や築浅で過去の実績データが不充分な場合には、市場やその地域の空室率を代用して計算する場合もあります。

実績データの有無などにより、空室リスクの計算方法が異なる場合があります。不動産仲介会社などに算出根拠を確認しておくのがより安全です。

実質利回り

物件の年間の総賃料収入から、諸経費を差し引いた数値を用いて計算します。また、分母には、購入時にかかった諸費用も加味します。実際の投資において確実に発生する支出が加味されているため、より実態の収支に近い収益率です。

諸経費には管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税など、不動産経営をするうえで確実に発生する経費が加味されます。一方で、ローン借入を活用すると発生する元利金は加味しません。

不動産の利回りは、物件のタイプや立地によって異なります。ただし、一般的な目安はあるので、物件購入を検討するときの参考にしてください。

利回り目安・首都圏編

首都圏の満室時の想定利回りの目安は、リタ不動産の独自調査で次の通りです。

区分マンションで5%～7%、一棟アパートで6%～9%程度がひとつの目安となります。首都圏は物件価格が高いため、優良物件を中心に利回りが他の地域より低くなりがちです。

一方で、日本最大の都市圏であるために、将来にわたり高い賃貸需要が維持される見込みです。そのため、空室リスクや賃料の下落リスクは他の地域よりも低いといえるでしょう。ほかの地域にも言えることですが、一棟アパートの方が目安は高めな傾向にあります。

利回り目安・関西編

続いては、関西圏の想定利回りの目安をまとめました。

区分マンションで6%～8%、一棟アパートで7%～10%程度が目安となります。首都圏よりは都市の規模が小さくなるものの、大都市圏であるため他の地域と比べれば目安の利回り水準は低めです。

利回り目安・東海編

名古屋を中心とした東海地方の想定利回りは次の通りです。

東海地方になると高利回りな物件が増えてきますが、愛知県以外の地域も含んでいる点には留意が必要です。愛知県の都市部、特に名古屋市内の物件については相対的に利回りが下がります。

利回りは収益性をみるうえで重要な指標のひとつですが、過信すべきではありません。次の点に注意して数値を参考にしましょう。

利回りが高い＝優良物件ではない

投資においては、利回りが高いほど良い物件とは限りません。利回りが高いということは、想定される賃料収入の割に物件価格が安い状態を意味します。賃貸需要が低く空室が発生しやすい立地だったり、築年数が経ちすぎていて管理コストが高い物件だったりして、価格が下がっているケースも少なくありません。

利回りが高いほど、何らかのリスクが高い物件という傾向があります。リスクが高い物件での不動産投資は初心者にとっては難易度が高いため、注意が必要です。

利回りの違いにより水準が異なる点を理解する

前半で想定利回り・表面利回り・実質利回りの3つを紹介しましたが、基本的には次のような図式が成り立ちます。

実際に、空室ゼロ・経費ゼロで不動産投資を行うのは現実的ではないため「実質利回り」がこの中で最も実際に得られる収益を反映したものといえるでしょう。

一方で、ポータルサイトなどの多くは「想定利回り」を掲載しています。不動産経営において発生する経費は、管理会社の選択や修繕積立・維持管理に関する対応によって異なり、画一的な数値を掲載するのが困難なためです。

投資するときは「実際の収益率は想定利回りより低くなる可能性が高い」と考えておいたほうがよいでしょう。たとえば、次のワンルームマンションの想定利回り・実質利回りは次の通りです。

実際に不動産購入を検討するときには、利用する管理会社や必要経費の見通しを立てて、実質利回りをシミュレーションする必要があります。初心者で自分でシミュレーションするのが困難な場合には、不動産仲介会社などにサポートしてもらうのも選択肢のひとつです。

借入返済はいずれの指標にも加味されない

ローンを借りて不動産投資をする場合は、元利金返済により実際の収益性はさらに下がります。実質利回りにおいても、元利金返済に伴うコストは加味されない点に注意しましょう。 厳密には利回りではありませんが「ROI（投資収益率）」という指標では、ローン返済に伴う支出も加味した収益率を算出します。少し複雑な式になりますが、借入返済も含めて収益性を厳格に把握したい場合には計算してみましょう。

今回は利回りについて紹介しました。不動産の利回りには想定利回り・表面利回り・実質利回りの3種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

多くの不動産投資ポータルでは想定利回りを掲載していますが、収益性を正しく把握するためには、自分でシミュレーションをして実質利回りを試算しなければなりません。また、利回りが高い物件はリスクも高い傾向にあります。収益だけに固執せず、自分にあったリスクの物件を探してください。