アパート投資の始め方を解説！学習から引き渡しまでのプロセスをおさえよう | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパート投資には、潤沢な自己資金が必要で、さらに多額の借入を利用しなければなりません。大きな買い物となることから、購入機会は限られており、多くの人はアパート投資のプロセスが不明瞭なまま、手探りで検討を進めることになります。

今回の記事では、初めてのアパート投資を検討している方向けに、アパート投資の始め方を紹介します。参考にすれば、スムーズにアパート投資を検討・実行できるでしょう。

アパート投資の始め方は、大きく分けて以下のように分類できます。なお、基本的にアパート投資が初めての初心者を想定したプロセスです。

それぞれの流れについて、詳しく見ていきましょう。

不動産投資に関する学習

最初に、不動産投資に関して学習を進めましょう。不動産投資は、株やほかの投資方法とは異なる特徴が多数あります。まずは、不動産投資に関する知識を身につけましょう。

時間をかけてじっくり理解するなら、書籍を数冊読んでみるのが一つの方法です。いまは不動産投資に関する書籍が多数発行されていて、中にはアパート投資にフォーカスしたものも見られます。

独学で身につけられるか不安な方は、セミナーに参加してみるのも一案です。不動産投資の専門家から、投資を考えるうえで必要な知識を身につけられます。初心者向けのセミナーなら、スムーズに知識を習得できるでしょう。

投資目的や目標の明確化

不動産投資の仕組みを一通り理解したら、どのような投資成果を目指すか、投資目的や目標設定をしてみましょう。

投資の目的としては、たとえば次のようなポイントが考えられます。

アパート投資は、スキームを工夫すれば毎月の賃料を土台とした現金収入を獲得できるのが特徴です。この現金収入は、月々の家計を補てんしたり、また別の投資に回したりできます。

高所得者・富裕層は、しばしば減価償却費を軸とした「節税効果」を重視して不動産投資に取り組みます。減価償却期間においては、現金流出を伴わない減価償却費を経費計上することで、見かけの所得を減らして所得税・住民税を抑える手法です。

高齢者や富裕層の中には相続税の圧縮を重視する方もいます。相続税を計算する際の資産評価において、不動産は現金等よりも評価が低く見積もられる傾向があるため、現金保有よりも相続税を抑えられる効果を狙ったものです。

資産価値の高い物件を取得すれば売買益の獲得も狙えます。不動産投資では、一般に賃料から月々の返済を進めます。売却時には以下の数式が成り立てば、売買のトータルで見ると現金は増えている形となります。

売却価格＞拠出した自己資金＋残債
※税金や手数料の影響を除く

右辺は返済が進むと小さくなるため、長期投資するほど、売却価格が下がってもリターンを残せます。

投資戦略の検討

投資目的やリスクに対する考え方、自身の状況を踏まえて、投資戦略を検討しましょう。不動産では、大きく分けると次のような要素をもとに投資戦略を整理します。

自分の理想を100％かなえられる物件はそうそう出てきませんが、投資戦略をあらかじめ定めておくことで、物件選びがスムーズに進みます。また、不動産会社との相談もしやすくなるでしょう。

不動産会社への相談〜物件選び

投資戦略をもとに、不動産会社との相談を始めます。いまでは不動産投資用のポータルサイトが複数あり、銘柄を選ぶことができます。しかし、こうしたポータルサイトに掲載されている物件が最良とは限りません。まもなく売却しようとしている物件や、売却したばかりの物件情報を、特定の不動産会社だけが持っているケースも考えられます。

初心者の場合は、自分の戦略に合った物件を選び出すのも容易ではありません。そのため、不動産会社に相談して、物件選びをサポートしてもらうのがよいでしょう。次のような特徴をもつ、信頼できる会社を選ぶのがおすすめです。

ローン・資金の準備

購入物件にめどが付いたら、物件の売買契約を行います。売買契約をローン審査前に締結する場合が多くみられます*が、この時には融資特約が付いていることを必ず確認しましょう。融資特約とは、審査に落ちた場合に売買契約を違約金等なく白紙にできるルールです。

また、同じタイミングでローンの審査に申込みます。金融機関に対しては、自ら融資交渉を進めることもできますが、不動産投資が初めてで金融機関の開拓が難しい場合には、不動産会社とリレーションを持つ金融機関をそのまま利用するのも一案です。

拠出できる自己資金と物件の評価、投資家の属性などで条件は定まります。もし、欲しい物件の購入に必要な融資が出ない場合には、購入物件を選びなおしましょう。

銀行もしくは不動産会社の指示に従って申込書や必要書類を準備します。源泉徴収票や所得税・住民税などの税金関連など、必要書類は多岐にわたるので、早いうちから準備をしておくとスムーズです。

また、自己資金についても、払い込む金額について普段使う口座にまとめておくなど準備を進めておきましょう。高額の振込になるため、銀行が設定する振込限度額等によって支払いに支障がでないかも、事前に確認しておいてください。

契約締結

ローン審査が無事通ったら、金消契約（金銭消費貸借契約）という契約を結び、この段階で購入が確定します。金消契約を結んだら、物件取得と管理に向けた準備を同時に始めます。

まず、管理会社を決める必要があります。管理コストや品質にこだわる場合は、自分で管理会社を探して、契約を締結しましょう。一方で、不動産会社が管理業務も行っている場合もしばしばあります。管理会社について知見がなく、手間を減らしたい時には、不動産会社にそのまま相談してみるとよいでしょう。

火災保険の加入手続きも行います。火災保険の加入に法的義務はないものの、万が一の被災の際に物件をまもるために、基本的には加入しておくのがおすすめです。物件管理に向けて疑問や不安があれば、引き渡し前に不動産会社・管理会社と連携して確認しておきましょう。

引き渡し・賃料収入の入金開始

全ての手続きが終わると、所定の日に引き渡しが行われ、そこからは正式に物件が投資家の保有資産となります。また、毎月の賃料の入金、融資返済の出金が始まります。

もし、新築や空室が多い場合には、稼働率を高めるために早めに入居者を獲得しましょう。その場合、早期に広告費などの入居者獲得のコストがかかるため、手元資金に余裕を持たせる必要があります。

稼働率が安定してキャッシュフローがプラスになり始めたら、投資開始時期の対応は一通り完了です。

アパート投資のメリット・デメリットを簡単にまとめました。まだアパート投資を始めるべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

アパート投資のメリット

アパート投資の基本的なメリットは、つぎのとおりです。

不動産投資のなかでも、アパート投資は早期からキャッシュフローをプラスにして、毎月の収入を増やしやすい投資です。区分マンション投資では、利回りの低さや賃料収入の水準によりキャッシュフローがマイナスになるスキームも散見されますが、アパート投資であればそのリスクは限定的といえます。

不動産投資は全体的に、長期での資産形成に適した投資です。アパート投資の場合、稼働率が安定している間は長期にわたり賃料収入を生み続けます。賃料収入の中からローンを返済していけば、次第に純資産（物件の資産価値 - 残債）が増えます。長期でアパート経営を続けていく中で、収益を得ながら資産形成を進められるのが魅力です。

最後に、減価償却や相続税の仕組みを活用した節税が可能です。アパートは、特に木造の場合法定耐用年数が相対的に短いため、減価償却期間おける節税効果を、RC造のマンションよりも大きく取れる場合があります。この点については、以下の記事も参考にしてください。

アパート投資のデメリット

続いて、デメリットには次のようなものがあります。

アパートは区分マンションと比べて一般に物件価格が高額です。また、諸費用まで含めた総初期費用をすべてローンで賄えるケースが少ないため、数百万円程度の自己資金を用意しなければなりません。ローンを活用したとしても、投資を始めるハードルはやや高いといえます。

ローン残債は、返済を進めるごとに少なくなっていくため、投資開始の直後は残債が大きく残っています。売買にかかるコストも加味すると、短期で充分な利益を出して売却するのは困難です。5年～10年もしくはそれ以上の期間で取り組む必要があります。

建物全体を管理するため、メンテナンスや修繕のコストも負担しなければなりません。特に大規模修繕においては、数百万円単位のコストがかかります。こうしたコストは、獲得した賃料や自己資金で賄わなければならないため、継続的な資金管理が重要です。

今回の記事では、初めてのアパート投資の準備や進め方をまとめました。まずは不動産投資の知識を身に着けて、自分に合った投資方法を検討・選択できる状態になりましょう。また、ある程度まとまった資金が必要となるので、潤沢な資金がないという方は、資産形成も進めていくとよいでしょう。

普段の暮らしの中では身につかない知識が必要で、さらに不慣れな手続きが発生する場面が多々あるので、無理に自分だけで解決しようとせずに、不動産会社などのプロフェッショナルに相談しましょう。