赤字覚悟のクリエイティブを支える〝第二の収入源〟を　不動産投資家Kさんの経営戦略 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

当社の仲介で収益物件を購入された投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。今回は、赤字覚悟のクリエイティブ事業を支え、〝第二の収益源〟を賃貸経営（不動産投資）で実現しようと奮闘する、映像・コンテンツ制作会社経営者であり不動産投資家でもあるKさんの事例をご紹介します。

Kさんは、1年半にわたる物件探しを経て、利回りと立地の良さから横浜市内のターミナル駅近くの物件を購入。現金での申し込みが入る中、番手確保のために150万円の買い上げをして物件を獲得した経緯や、不動産投資を事業の安定化へ繋げるための経営方針として、今後のビジョンについてお話を伺いました。

文：小村渉 編集：リタ不動産 石川

ー まず、マスメディアでのご経験を経て映像制作会社を立ち上げられたとのことですが、独立までの経緯をお聞かせいただけますか。

キャリアについてはマスメディアを辞めた後、映像系のベンチャー企業を友人と立ち上げるとともに、自分の会社を立ち上げ、現在に至ります。

一方、投資については、マスメディア勤務時代から取り組んでいました。当時は株式投資に力を入れており、特に日本株と投資信託を買っていました。

株式投資に力を入れていたのは、勤務していたマスメディア業界は右肩下がりの業種で、収入がいつまで続くかわからなかったためです。収入的な不安により、投資に関しては、自発的に興味を持って進めていた感じですね。

それでも、内心抱いている経済的な不安は、独立後も変わりません。実際、1人社長という形で会社経営に取り組むなかで、収入的な浮き沈みは正直あると思います。収入を保証してくれるコネクションも、10年後も保たれるかわからないのが実情です。

こうした不安を抱えるなか、投資について勉強しなければならないと考えており、最終的に不動産投資に行き着きました。

ー マスメディア在籍時から株式投資に取り組まれていたとのことですが、給料をどのくらい投資に回していたのでしょうか？

入社3年目からは、ボーナスのほぼ全額を投資に回しており、月給を含めると、年収の約20%を投資に充てていたと記憶しています。

ー 投資額は金額ベースでいくらぐらいだったのでしょうか？

投資額は200万円くらいではないでしょうか。毎年200万円を投資した結果、現在では、1億円を超える資産を形成できました。

ー 株式や投資信託など、さまざまな金融資産をお持ちの中で、今回「不動産投資」を始めようと思われた一番のきっかけは何だったのでしょうか？

不動産投資を始めたきっかけは、35歳ごろからサラリーマン大家のような友人が増えてきたのが大きいですね。サラリーマン大家が増えてきて、不動産投資が身近になりました。

また、今のマンションを2020年に購入したとき、居住用マンションを購入するプロセスが、不動産投資のそれと同じだと考えたことも大きいです。この2つの経験と気づきにより、一棟アパートの投資に興味を持ちました。

ー 最初から区分マンションではなく、一棟物に絞って不動産投資を始めようと思われたのでしょうか？

会社を経営するなかで、区分マンションは銀行や日本政策金融公庫から事業とみなされないと感じていました。一方、一棟アパートは金融機関からその事業性を認められやすいうえに、2棟目、3棟目とチャレンジしやすいので、焦点を絞った感じですね。

ー Kさんの資産背景を考えると、不動産投資をされなくても、何か株式投資をしていれば、安定的な収入が入ってくるイメージがあります。そうしたなかで、不動産投資に取り組まれたのは、どのようなご理由があるのでしょうか？

不動産投資に取り組んだのは、会社を黒字化するうえで、株式投資よりも、事業性のある不動産投資の方が良いと考えたためです。

僕がしている映像制作やエンターテインメント関連の仕事は、良いコンテンツを生み出すために、利益を削らなければいけないときがあります。

「赤字でも映画を制作する」「赤字でもイベントを企画する」といった局面に遭遇したときに、会社を黒字に持っていくには、コンテンツ制作に代わる2つ目の事業収入が必要になります。

その2つ目の事業収入として最適なのが、不動産投資だと考えています。

ー 今回購入された収益物件は、横浜市のターミナル駅から徒歩5分圏内のアパートでした。この物件を選ばれた決め手はどのような点にあったのでしょうか？

この物件を購入したのは、利回りや立地などの面で理想的な物件だったためです。

この物件を買うまでの1年半、リタ不動産を含めてさまざまな不動産会社から多くの物件情報をいただきましたが、理想の数字（利回り）を持つ物件はほとんど出会いませんでした。ただ、今回は利回りを含めてこれまで見た物件とは明らかに違ったので、購入を決めましたね。

　

購入した物件

所在地：購入
価格：8,500万円⇒8,750万円（約150万円の買い上がり）
購入方法：融資利用
利用した金融機関：第二地方銀行
自己資金：1,200万円＋諸費用
融資条件：金利1.6%、融資期間35年、融資金額：7,600万円（約87%融資、共同担保込み）
建物構造：木造3階建て
購入時期：2025年
完成時期：2025年
※画像は建築途中の様子

ー 融資比率はどのくらいでしたでしょうか？

8,750万円の物件価格に対して融資額が7,600万円だったので、融資比率は87〜88%くらいだったと思います。

ー 今回、記念すべき1棟目の物件を選ばれた決め手は何でしたか？ 物件を探す上で重視されたポイントなどがあれば教えてください。

収益物件を探すうえで重視していたのはエリアです。具体的には、1都3県のうち、ターミナル駅の乗降者が多い横浜市のほか、新宿駅や東京駅といった都心の主要駅に1本でアクセスできるエリアに絞って探していました。

そのほかの条件としては、駅までのアクセスが徒歩7分以内、利回りが6.5%〜7%、新築などです。これらの条件のもとで物件を探していたところ、条件に近い物件が出てきた感じですかね。

ー 候補物件の条件に徒歩7分圏内を据えられたのは、どのようなご理由があるのでしょうか？

僕は、駅まで徒歩10分程度のマンションに住みたくないんです。少なくとも、徒歩7分圏内という基準が自分のなかでありました。

より詳細なイメージをお話しすると、1棟目の物件は、自分が大学生や社会人1〜3年目であることをイメージしたとき、住んでもよいと思える1Kのアパートを選びたかったんです。それをイメージしたとき、徒歩7分圏内という条件は、物件を探す際の譲れない基準になりました。

ー 非常に人気の物件で、情報が出てすぐに現金での申込みが入ったとのことですが、そこから番手をひっくり返すために、具体的にどのような戦略を取られたのでしょうか？ 価格を買い上げた判断の背景もお聞かせください。

具体的な戦略については、2番手から1番手になれるよう、担当営業の方に売主との交渉をお任せしました。

交渉の過程で、物件の買取価格は当初よりも百数十万円上がってしまいましたが、この買い上がり額は利回りを考えると、許容できる金額でした。

また、周辺の類似物件の家賃状況を調べたところ、周辺にある物件は想定よりも約5,000円高い家賃で貸し出されていました。そのため、物件購入後に家賃を約3,000円上げても大丈夫という肌感覚があり、百数十万円の買い上がり額は問題ないという結論に至りました。

実際、物件購入後に家賃を約5,000円値上げして客付けを図りましたが、大きな問題は生じていません。それだけでなく、値上げの結果として、不動産収益が年間で約20〜25万円上がりました。

ー 今後の物件運用において、現時点で考えていることや、将来的な展望はございますか？

家賃の値上げや設備投資といった具体的な展望や戦略については、考えていません。当面の間は入居者に長く住んでもらい、現在の満室状況を維持することが重要です。

ただ、物件の管理を依頼する不動産会社に対しては、入居者から部屋の設備や内装などについて何らかの要望が寄せられたら、すぐに教えてほしいと伝えています。

ー 他の不動産仲介会社ともやり取りをされていた中で、「上下関係を感じさせる営業マンが多かった」とのことですが、具体的にどのような言動にそう感じられたのでしょうか？

言動についてはさまざまですが、「自分の意見が絶対に合っている」という態度で接してくる営業マンは少なくありませんでした。

たとえば、僕が「1都3県で探している」と要望を伝えたのにもかかわらず、「札幌が確実なので、札幌以外はあり得ない」という態度で接してきた営業マンがいます。また、融資元の金融機関についても、「第二地銀が絶対良い」と押し付けてくる方もいました。

不動産業界では、自分の型を押し付けてくる不動産仲介会社がかなり多いイメージです。なにぶん、不動産投資業に取り組むのが初めてだったので、自分の不安や希望に寄り添ってくださる会社や営業マンが良かったなと思います。

ー 一方で、今回の弊社の担当営業には押し付けがましさがなく、信頼できた点が、購入の決め手になったのでしょうか？

そうですね。「不動産業界としての常識をまず教えてください。そのうえで、営業マンとしての意見を教えてください」とお伝えしたところ、その担当営業の方は、明確な意見をくださいました。

担当営業の方と僕は、その辺りの対話の仕方で、相性も良かったと思います。

ー Kさんのご友人がおっしゃっていた「リタ不動産はサラリーマン投資家が最後にたどり着くところ」というイメージについて、Kさんご自身はどのような印象をお持ちですか？

友人である彼の言葉を要約すると、サラリーマン投資家の理想の投資パターンは、キャッシュ2割、第二地銀が提供する低金利の不動産投資ローン8割の割合で、1億円から1億5,000万円の一棟アパートを買うことです。

そのような不動産投資を実現できることから、彼はリタ不動産について、「サラリーマン投資家が最後にたどり着くところ」と表現していると解釈しています。

より一般的にいえば、御社は、立地がよく、満室がある程度見込める、事業性が高い一棟アパートを取り扱っているイメージですね。

ー そのようなイメージがどのように形成されているのか、会社のマーケティングやブランディングがどのように作用しているのかについて、Kさんなりに分析される点はありますか？

担当営業の方のお人柄もあると思いますが、毎日送られてくるメール一つをとっても、リタ不動産は、うそがないような不動産会社だと感じています。

一方、不動産業界では、想定家賃を上げて表面利回りを操作したり、瑕疵を隠して物件を売ったりするといった具合に、偽りが絶えません。つまり、投資家目線で見ると、地雷がある投資商品を購入してしまうリスクが常にあるわけです。

そうしたなか、御社から送られてくる情報は、メール一つを取っても、うそがないように感じられ、営業担当の方もそうしたお人柄という認識です。

うそがないと思わせる御社の社風や対応は、一番信用できるポイントかつ、長くお付き合いしたいと思っている要因ですね。

ー 2棟目以降の収益物件の購入にあたっては、どのような基準を設けていらっしゃいますか？

2棟目は、今回購入した物件と似たような立地条件がありつつも、少し購入価格が高めなワンルームタイプの一棟アパートを購入する予定です。

僕は、新築または築浅の物件を購入し、長期で保有するより、10年くらいのスパンでどんどん買い替えていく投資スタイルを取っています。この投資スタイルを採用しつつ、収益ベースで年間1,000万円を目指したいですね。

そのうえで、今後3〜5年で年間5億円の不動産収入を達成したいと考えています。

Kさんは当初、買主候補が参加する番手争いで、2番手に付けていました。それでも、融資元の確保状況や入居開始後の客付けの見込みについて売主に丁寧に説明した結果、何とか番手を巻き返せました。その点は非常にありがたかったと思います。

他方で、今回の物件購入がうまくいったのは、物件の条件をすり合わせる段階から、Kさんと意見交換をしっかりできたことが大きいです。今後も、定期的な意見交換を通じて、良い関係をつくっていければと思います。

　

担当営業：若栁 宅地建物取引士。収益物件をお客さまに提案する基準は「自分の家族に進められるかどうか」。
当社と株式会社VALUEMENの取り組みである宮古島RC戸建て案件では、中心人物として楽待セミナーの講師として登壇した経験を持つ。
得意エリアは1都3県。茨城県、とりわけ出身地であるつくば市の賃貸需要に精通している。