資産価値が高いタワーマンションの特徴とは？資産価値が高い理由や調べ方も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

都心を中心に高くそびえ立つタワーマンション（タワマン）は、住まいとしての需要のみならず、資産としても人気を集めています。

そんなタワマンに対し、「なぜ資産価値が高いのか」「資産価値は今後下落するリスクはないのか」と疑問に思う方も少なくありません。

そこで、本記事では、タワマンの資産価値が高い理由のほか、資産価値が高いタワマンの特徴について解説します。タワマンの資産価値の下落を招く不安要素についても解説するため、ぜひ参考にしてください。

法的な定義はありませんが、タワーマンションとは、一般的に高さ60mを超える20階以上の高層マンションのことです。

高さ60mを超える20階以上のマンションをタワマンとする考え方は、「構造耐力」について規定した建築基準法第20条に基づくもの。実際、建築物の規模に応じた区分が明文化されている20条第1項では、高さ60mを超える建築物が最も規模が大きく、超高層建築物とみなされています。

高さ60mの建物は階数にすると20階建の建物に相当することから、20階以上のマンションがタワマンと呼ばれているのです。

なお、タワマンはデザインや立地、眺望、セキュリティ、共用施設の充実度で独自の価値を有しているのが特徴。そのため、一般的なマンションに比べて高付加価値を持ち、高値で売買される傾向があります。

マンションの資産価値とは

マンションの資産価値は、市場におけるマンションの財産としての価値を具体的な金額で評価したものです。資産価値が高ければ、高値で貸出できるうえに、出口戦略としての売却も容易とされます。

また、マンションの資産価値は、大きく売却価値と収益価値の2つに分類されます。

売却価値

売却価値は、マンションを売買市場に出したときに、実際に売れる価格のことです。

売却価値の高いマンションは、資産価値を高く評価され、短期間で売れやすい傾向にあります。また、購入価格より高ければ売買差益（キャピタルゲイン）が発生するため、売却価値の高いマンションは住み替え時の資金調達手段として利用することも容易です。

売却価値は、周辺の取引事例や市場価格をもとに算定するのが一般的です。たとえば、マンションの販売サイトに表示される周辺相場の推移や平均売り出し情報をもとに、比較検討することで所有するマンションの売却価値を推定できます。

収益価値

収益価値は、マンションを賃貸にした時にどれだけの家賃収入を得られるかを算出したものです。立地や眺望、周辺環境、共用設備などがよければ、高くなる傾向があります。

賃貸物件の収益価値は築年数が経過していても、必ず低下するわけではありません。実際、中古マンションでも賃貸需要が高い人気マンションであれば、入居希望者が集まりやすく、収益価値が下がりにくいケースがあります。

なお、収益価値は基本的にマンションが持つ「投資物件」としての価値を示すものです。そのため、主に不動産投資を検討している人が注目します。

マンションの資産価値が重視される理由

近年、マンションを購入する際に資産価値を重視する人が増えています。

実際、株式会社リクルートが実施した「2024年首都圏新築マンション契約者動向調査」によれば、「資産として有利」という理由で新築分譲マンションを購入した人の割合は34.7%で、統計を開始した2003年以降、最高値を記録しました。資産性を重視した人の多くは独身層という背景もあり、資産価値を重視する人の増加は、投資目的でマンションを買う人がここ数年で増えているためだと考えられます。

タワマンの資産価値が高い理由には、次の5つの理由があります。

以上をまとめると、タワマンの資産価値は立地条件や物件環境の良さによって担保されているといえるでしょう。これを踏まえ、ここから説明する資産価値が高い理由についてご参照ください。

周囲に日差しや眺望を遮断する建物がない

タワマンの高層階には、日差しや眺望を遮断する建物が周囲にありません。そのため、部屋の窓から開放的な景色や夜景を堪能できます。場所によっては、オーシャンビューを楽しめるでしょう。

タワマンの高層階が持つ魅力は、眺望のよさだけではありません。タワマンの高層階は周囲から見られることがないため、カーテンを開けて景色を楽しみながら生活を送れるでしょう。

セキュリティが充実している

タワマンは居住世帯数が多いうえに、宅配業者などの外部の人も多数出入りすることから、充実したセキュリティ機能が完備されています。

代表的なセキュリティ機能が、エントランスやエレベーターに実装された多重のオートロックシステムです。タワマンのなかには風除室とエレベーターホール前、エレベーターの扉にオートロック機能を設けたうえで、設定階のみ停止するトリプルオートロックを設けるタワマンもあります。

こうした厳重なセキュリティに加え、多くのタワマンで採用されているのが、24時間有人管理です。24時間有人管理では、管理人や警備員が昼夜敷地内を見回りしてくれるため、入居者は安心感を持って過ごせます。

周辺施設や共用施設の利便性が高い

タワマンは都心に建設されるケースが多いことから、駅や商業施設へのアクセスが抜群です。アクセスに優れているのは駅や商業施設だけではありません。多くのタワマンは周囲に医療機関や学校、公園があり、快適な生活を送れます。

また、タワマンはジムやゲストルーム、ラウンジなど魅力的な共用施設が完備されているのも特徴です。たとえば、東京都江東区にある「ブリリアマーレ有明」は、ラウンジ、バー、キッチンスタジオ、暖炉スペースで構成されるラウンジのほか、大浴場や露天風呂、ドライサウナがあるスパといった共用施設が完備されています。

将来的に高値での売却が期待できる

タワマンは眺望やセキュリティ、利便性、ステータス性など複数の面で通常のマンションにはない特長を備えているため、将来的に高値での売却が期待できます。

実際、新築時に6,000万円で購入したタワマンが、10年後に約2倍の1億2,000万円で売却された事例もあります。タワマンが高値で売れるかどうかは不動産仲介会社の営業能力にも左右されますが、上記事例のように、タワマンには売買差益を見込める高い資産性があるといえるでしょう。

節税効果につながる場合がある

タワマンを購入すると、節税効果を得られる場合があります。

タワマンの購入によって節税効果を得られるのは、タワマンは戸数が多いことで1戸当たりの面積が小さいことから、土地部分の相続税評価額を抑えられるためです。実際、タワマンの評価額は「時価の3割ほど」という国税庁の試算もあります。

タワマンの所有によって節税効果を得る「タワマン節税」については、下記記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。

タワマン節税のルール改正とは？改正された背景や改正による影響も解説！

資産価値が高いタワマンには、次の4つの特徴があります。

資産価値が高い理由と重複しますが、資産価値が高いタワマンは立地や物件環境、サービスに優れているといえます。これを踏まえ、ここから説明する資産価値が高いタワマンの特徴をご参照ください。

眺望がよい

眺望がよいタワマンは、資産価値が高い傾向にあります。眺望の良さ自体が魅力になり、入居希望者を惹きつけるためです。

眺望の良さを左右するのは、立地・方角・周辺環境の3要素です。このうち、立地については、海やランドマークが見える立地が、眺望がよい立地と評価されます。東京都内でいえば、眺望のよい立地は、レインボー・ブリッジ・東京タワーといったランドマークや、東京湾、お台場の夜景などを楽しめる湾岸エリアが該当します。

立地・方角・周辺環境の3要素で優れているタワマンの代表格として挙げられるのが、品川エリアに立地する品川ワールドシティタワーズです。運河と緑に囲まれた同タワマンは、六本木ヒルズや東京タワー、羽田空港、東京湾アクアラインといった眺望を住戸内より楽しめます。夏には、東京湾大華火祭も部屋から楽しむことも可能です。

立地がよい

再開発エリアや湾岸部、駅近など良い場所に立地しているタワマンは、資産価値が高いとされます。年数を経てもニーズがあり、比較的価値が落ちにくいためです。

立地がよいタワマンは、商業施設や教育機関、医療機関といった利便施設へのアクセスにも優れています。実際、人気タワマンの筆頭として挙げられる東京都中央区の「パークタワー勝どきサウス」は、周辺に商業施設やクリニック、保育所、スポーツエリアなど多彩な施設が集積しており、資産価値の高さでも定評があります。

マンションの管理体制がしっかりしている

マンションの管理体制が整備されたタワマンは、高い資産価値を保ちやすい傾向にあります。

タワマンの管理は、マンションを販売したデベロッパーの系列会社が受託するのが一般的です。実際、三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンス、野村不動産などの大手デベロッパーが販売するタワマンは、グループ会社の管理会社が管理業務を請け負っています。

このような背景により、多くのタワマンは管理体制が万全といえます。しかし、まれに共用部の管理状態が悪かったり、管理費・修繕積立金の滞納額が多かったりするタワマンがあります。

そのため、中古マンションを購入する際は、事前に共用部の管理状態や管理費・修繕積立金の金額・収集状況をよくチェックするのがおすすめです。

共用施設やサービスが充実している

共用施設やサービスが充実したタワマンは、住民の生活の質を高めてくれることから、資産価値を高く評価されやすいです。

資産価値の高低に直結する共用施設は、プールやジム、ラウンジ、シアタールーム、会議室などがあります。また、コンシェルジュサービスや高いセキュリティの提供などのサービスも、資産価値へ大きな影響を与えます。

タワマンの資産価値の下落を招く不安要素には、次の3つがあります。

このうち、特に賃貸オーナーの悩みの種になりうるのが、高額な大規模修繕の工事費用と管理費・修繕積立金の値上がりです。と言うのも、全国的にタワマンの老朽化が進んでいるためです。

こうした背景を踏まえ、ここから説明する不安要素について参考にしてください。

高額な大規模修繕の工事費用

タワマンの大規模修繕にかかる高額な工事費用は、資産価値の下落要因になり得ます。

工事費用が高額だと、修繕積立金が不足しやすく、結果として建物の修繕が延期されたり、修繕が不十分なまま終わったりする可能性が高くなるためです。修繕が不十分なタワマンは、物件価値が毀損している状態のため、売却時に買い手がつきにくい傾向にあります。

なお、タワマンの大規模修繕の工事費用が高くなるのは、一般のマンションと比べて、高層エレベーターや非常用ヘリポートといった特殊設備が多いためです。またタワマンの修繕にあたって、ハイグレードな設備やゴンドラを扱える業者が少ないことも、人件費の高騰を招く要因となっています。

高額な管理費・修繕積立金

入居者に高所得者が多いとはいえ、タワマンの高額な管理費・修繕積立金は売却時に買い手がつきにくい要因になります。

売却時に買い手を遠ざける要因になる高額な管理費・修繕積立金は、統計にも顕著に表れています。実際、2023年度マンション総合調査によれば、単棟型20階建以上のマンションの管理費収入（使用料・専用使用料からの充当額を除く）は1戸あたり月1万4,415円で、単棟型全体平均の1万1,580円を優に上回ります。

統計上の費用が高いのは、修繕積立金も同様です。同じく2023年度マンション総合調査によれば、単棟型20階建以上のマンションの修繕積立金収入（使用料・専用使用料からの充当額を含む）は1戸あたり月1万3,834円。単棟型全体平均の1万3,000円をわずかに上回っています。

このようにタワマンは魅力的な共用施設を有する一方、充実した共用施設を維持するために、高額な管理費・修繕積立金がかかります。さらに、タワマンの管理費・修繕積立金は共用施設の老朽化に伴って、一般のマンション以上に高額になりやすいとされています。

災害発生時の脆弱性

タワマンは全般的に自然災害によって甚大な被害を受ける可能性があります。

実際、2019年10月に発生した令和元年東日本台風では、神奈川県の武蔵小杉地区にある地上47階のタワマンで内水氾濫による浸水により地下受電施設が冠水。結果、建物の一部が停電することになり、トイレやエレベーターが使用できなくなるなどの被害が出ました。

タワマンは建築基準法や消防法などに基づき、安全性が担保されていますが、上記のような災害が発生しないとも限りません。住民生活に影響を与える激甚災害が都市部で起きれば、タワマンの安全神話が揺らぐ可能性があるでしょう。

資産価値が高いタワマンは高層で洗練されたデザインのほかに、優れた眺望や充実した共用施設などの特徴を有しています。

つまり、タワマンの資産価値を見極めるうえでは、それらの特徴を有しているかを調べるとよいでしょう。

しかし、タワマンの資産価値の下落を招く要因は、公開情報から把握できない場合があります。そのため、タワマンの資産価値について不安がある方は、不動産についての知識が豊富な不動産会社のほか、税理士や不動産鑑定士といった専門家に相談することをおすすめします。

不動産会社や専門家への相談を通じて、懸念点が払拭され、出口戦略（売却）を描きやすいタワマンを見つけられるでしょう。