サラリーマンが不動産投資を行うメリットや注意すべきポイントを解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

近年は、不動産投資にチャレンジするサラリーマンが増えています。現在もしくは老後の収入を補う手段として、不動産投資は有力な選択肢の一つとなります。また、節税効果を見込んで投資に取り組む方も少なくありません。

しかし、サラリーマンが不動産投資を行う場合には、兼業規制の考え方や、住宅ローンを利用する際などに注意が必要です。今回の記事では、不動産投資を行うサラリーマンが増えている背景や、不動産投資のメリットや注意点を解説します。

不動産投資に取り組むサラリーマンが増えている背景は、次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しく紹介します。

現状もしくは将来の収入に対する不安

足元や老後の収入に対する不安から、収入を補う目的で投資を行う方が多く存在します。サラリーマンといえば、かつては年齢と共に徐々に年収が上がり、さらに65歳まで終身雇用される職業でした。しかし、ここ20年ほどでそのような前提は崩れつつあります。

また、少子高齢化の中で、現役世代は年金収入も減る見込みであるなか、老後生活に不安を感じている方も少なくありません。

不動産投資が軌道に乗れば、毎月賃料収入が得られるようになるため、こうした本業や年金による収入不足を補うことができます。そのため、不動産投資に着目するサラリーマンが増えているのです。

低金利による金融機関の積極的なローン貸出姿勢

長引く低金利のなかで、金融機関の貸出姿勢が積極的である点も、サラリーマンの不動産投資を後押ししています。不動産の物件価格は、よほどの築古物件や地方物件でない限り、区分マンションでも1千万円以上、1棟物件では数千万円以上がかかります。

サラリーマンで、不動産を現金購入できる方は稀で、ほとんどの方はアパートローンを活用して物件を購入します。

2024年以降、多少の利上げが行われたとはいえ、日本では長きにわたり低金利環境が続いているのが特徴です。このような環境の中で、金融機関は、個人にも有利な条件でローンを貸出しています。ローンを活用して、自己資金を抑えて不動産投資を始めやすい状況といえるでしょう。

管理会社やポータルサイトの進歩による投資ハードルの低下

不動産投資のハードルが下がっていることも、サラリーマンの不動産投資を後押ししています。かつては、物件探しではくまなく現地調査を行って物件を選び、ローン借りるために金融機関の窓口で相談する必要がありました。物件を購入した後は、大家として管理業務を行う必要があるなど、不動産投資はいまよりも手間がかかる手法でした。

現代では、ポータルサイトを通じて手軽に物件の候補を絞り込んだり、早くから不動産会社と相談したりできます。さらに、不動産会社がリレーションを持つ金融機関を紹介してくれるケースが増えたことで、融資手続きも進めやすくなっています。

購入後の物件管理は、管理会社に一任すれば、投資家はほとんど手間がかかりません。このような仕組みの整備により、サラリーマンが本業の活動を阻害することなく投資ができる環境が整っています。

サラリーマンが不動産投資を行うメリットを整理すると、つぎのとおりです。

現代において、不動産投資はサラリーマンにとってハードルの高いものではありません。むしろ、手間をかけずに収入を増やす有効な手段の一つです。

手間をかけずに現金収入を増やせる

現代の不動産投資では、手間をかけずに安定的に月々の収入を増やすことができます。購入時には、ローンや売買にかかる契約や登記の手続きなど、他の投資手法と比べて手間がかかりますが、引き渡し後は管理会社に一任すれば、投資家の作業負担はほとんどありません。

無事入居者を獲得して稼働率が上がれば、普段は特に何もしなくとも、毎月安定した現金収入を得られます。

銀行の融資審査が通りやすい

サラリーマンは、年収水準に比してローンの銀行審査が通りやすい職業のひとつです。金融機関はローン審査において、「物件の担保価値」と「借り手の属性評価」の両面から、融資の可否や借入条件を判断します。属性面では、以下のようなポイントが主な着眼点となります。

サラリーマンは、士業や企業経営者と比べると高収入を得る機会が限られているにもかかわらず、銀行から高い評価を得られる可能性があります。

これは、サラリーマンが「安定した収入を獲得できる」職業とみなされているためです。多額の融資が受けられれば、不動産を購入するハードルが下がります。

節税効果が期待できる

節税効果を期待して、不動産投資に取り組むサラリーマンも少なくありません。不動産投資では、物件の減価償却費を経費とすることで、現金支出を伴わない赤字を計上して、所得水準や所得税を減らすことが可能です。

サラリーマンでも、所得が増えれば税負担が重くなります。年収が1,200万円を超えたあたりから所得税率が33%、住民税を含めるとおよそ43%の税負担となり、負担の重さを実感する人も多いでしょう。

総所得が大きい人ほど、赤字計上による所得税への節税効果も大きくなります。高所得のサラリーマンは、節税効果を重視して不動産投資に取り組むのも、一つの選択肢です。

不動産投資の節税効果の詳細については、こちらの記事も参考にしてください。
不動産投資の減価償却費とは？仕組みや節税になる理由を解説

インフレ対策になる

実物資産である不動産を保有すると、インフレ対策になります。実物資産とは、金や不動産など、それ自体に価値がある資産で、株などの有価証券とは対になる概念です。実物資産は、基本的にインフレにともなう物価上昇に従って、価格が上昇する傾向にあります。

不動産を所有しておけば、自分の資産額もインフレとともに増えていくことが期待できるため、インフレの影響を緩和できます。近年の日本ではインフレが加速傾向で、生活費の高騰を懸念する人も少なくありません。そのようななかで、インフレに強い資産として不動産の保有を検討する人もいます。

老後の年金対策にも有効

老後の年金対策として、不動産投資を選択する人も増えています。不動産を保有しておくと、毎月賃料収入が手に入ります。もしローンを完済していれば、売却によりまとまった資金を得ることも可能です。

以上の点に着目して、老後の年金を補う手段として不動産投資を始める人もいます。現役世代のうちにはローンを積極的に返して、老後に入る前に残債を減らします。老後に差し掛かる前にローン完済ができれば、より一層潤沢な家賃収入を得ることが可能です。

サラリーマンが不動産投資を始めるときには、次のような点に注意をしましょう。

軌道に乗れば、不動産投資は手間のかからない投資方法ですが、失敗するリスクがないわけではありません。リスクと注意点を正しく理解して、投資の是非を検討しましょう。

兼業規制に抵触しないよう制度を確認

本業の兼業規制に抵触しないよう、注意が必要です。本人にとっては不動産「投資」であっても、税制度などの観点では「不動産で賃料収入を得る事業経営」とみなされます。そのため、意図せず副業とみなされて、本業の所属企業や団体の規則に抵触しないように注意が必要です。

不動産を副業とみなすかどうかは、勤務先の企業規則や考え方次第です。一般企業の場合は、本業の活動を阻害しない限りは副業とみなさないケースも多いですが、念のため社内規則を確認しておきましょう。

公務員では、5棟・10室以上の不動産投資を「事業的規模」とし、これを超えない不動産投資のみを副業ではないものとして許容している場合が多いです。

確定申告への対応が必要

不動産投資を行うと、基本的に毎年、確定申告が必要になります。確定申告は、その人の所得税や消費税の負担額を確定させるプロセスです。

不動産投資を通じて、月々まとまった額の収入が本業以外で発生するため、この収入を正しく申告する必要があります。サラリーマンが確定申告をする機会は多くないため、最初は手続きに手間取る方も多いでしょう。

あらかじめ金額の集計方法や記入方法を確認しておいて、スムーズに確定申告の準備を進めるのが大切です。どうしても自力での作成・提出が難しい場合には、税理士などの専門家に作成を代行してもらうのも一案です。

人の意見を鵜呑みにせず、自分で判断するのが肝心

いくら手間がかからないからと言って、深く考えずに他の人の意見を鵜呑みにするのはおすすめできません。

不動産の仲介会社は、保有する不動産を売買して収益を獲得するビジネスです。悪気がなかったとしても、自分が取り扱う物件の魅力を積極的に伝え、デメリットを過小評価して顧客へ購入を促すリスクがあります。

あくまで、魅力的な物件を見つけて投資判断する責任は投資家自身にあります。便利なツールやサービスが身の回りに増えたとしても、この原則は変わりません。不動産会社や専門家の助言やセールストークはあくまで参考程度に聞いておき、最終的な投資判断は自分で行いましょう。

余裕を持った資金管理が重要

手元の資金に余裕をもたせておくのも大切です。不動産投資では、時にまとまった金額の資金が出ていく場合があります。たとえばアパート一棟投資の場合、10～15年に一度は大規模修繕が発生して、数百万円単位の資金が必要となります。

毎月収入が出るからと言って油断して、資金を日々の生活で消費してしまうと、不動産にまとまった投資が必要なときに、現金が足りなくなる恐れがあります。

不動産投資では、経年劣化などの要因により、しばしば投資期間が経過するほど収支が悪化するリスクが高くなるのが特徴です。将来の収支悪化のリスクも踏まえ、潤沢な現金を確保できる形で、不動産経営を進めましょう。

サラリーマンにとって不動産は、実は相性のよい投資先の一つです。ローン借り入れの審査では属性が優位に働きやすく、少ない自己資金で大きな規模の物件を手に入れるチャンスが豊富にあります。先行きの不透明感やインフレリスクが懸念される昨今において、不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。

兼業とみなされるリスクへの対処や確定申告への対応、資金管理などに注意を払って、堅実な不動産投資を行えば、手間をかけずに毎月の現金収入を増やすことが可能です。月々の給与や老後の年金を補完し、よりゆとりのある生活を実現できます。これからの現金収入を増やしていきたいサラリーマンの方は、ぜひ不動産投資を検討してみてください。