一棟アパート投資の特徴やメリット・注意点をアパート経営者が解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

一棟アパート投資は、不動産投資の代表的な手法のひとつです。一棟の物件を所有する分、初期費用が高くなりがちですが、早期から安定したキャッシュフローが期待できます。

また、高所得者や富裕層のなかには、減価償却費や相続税の制度を活用した節税効果を意図して、アパート経営を始める方もいます。

今回は、一棟アパート投資の特徴やメリット・注意点について、実際に二棟のアパートを所有する筆者の経験も踏まえながらまとめました。アパート投資の是非を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

一棟アパート投資とは、文字通りアパートを一棟丸ごと所有して取り組む不動産投資の方法です。

アパートの特徴とマンションとの違い

「アパート」とは、一般に複数の居住用区画がある住居施設のうち、比較的小規模なものを指します。マンションとアパートには厳格なすみ分けはないのですが、3階建てまでの小規模な物件を「アパート」、3階建て以上の中・大規模な物件を「マンション」と呼ぶ傾向があります。

一棟のアパートを所有すると、複数世帯から賃料を得られるため、稼働率が高ければ潤沢な家賃収入を獲得できます。マンションほどは価格帯が高くないため、一定の所得や資産がある方であれば、個人でも取り組める余地が大きいのが特徴です。

価格帯と初期費用

一棟アパートの価格帯は、数千万円～数億円といったところです。たとえば、2025年2月24日時点で、弊社のポータルサイトで首都圏（一都三県）の一棟アパート物件を（駅徒歩15分以内・築30年以内）みると、4割弱が1億円以下、残りは1億円超となっています。

多くの投資家はアパートローンを利用し、物件価格の大部分を借り入れて、初期費用を抑えて投資を実行します。

筆者の場合は、2棟ともフルローンでのローン借り入れを実現させましたが、それでも5百万円弱の諸費用が発生しました。基本的には、数百万円～1千万円程度の自己資金は必要と考えておいた方が良いでしょう。

賃貸管理の手間

一棟のアパート経営となると、本来は物件本体の維持や入退去者管理などの管理業務に手間がかかります。区分マンションでは自分が所有する区画の管理だけでよく、入居者も1世帯だけなのでシンプルです。

対して、アパートは敷地丸ごとが管理対象となり、入居者が複数世帯に及ぶため、入退去も頻繁に発生します。入居者間のトラブルのリスクもあるなど、物件管理で留意すべきポイントが多々あります。

しかし実際には、他に本業を持つ投資家の場合、管理会社に賃貸管理を一任する方がほとんどです。筆者もその通りで、二棟のアパートの管理は管理会社が全て対応してくれるため、日々生活する中で物件管理に自分の時間を使うことはほとんどありません。

筆者が実際に投資した経験を踏まえたうえで考える、一棟アパート投資のメリットは次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

潤沢なキャッシュフローが期待できる

アパート投資では、一定の稼働率を維持できれば毎月しっかりと現金収入を獲得できるケースがほとんどです。アパートは区画数が多い分、月々の賃料収入の規模も大きいため、ローン返済後でも収支をプラスに維持できる物件が多いといえます。

筆者の場合はいずれの物件もフルローンで、毎月まとまった額のローンを返済していますが、それでも毎月の家賃収入の方が多いため、毎月着実に現金が増えています。この点はキャッシュフローがゼロ・マイナスになりがちな区分マンション投資などと比べて大きなメリットといえるでしょう。

収入ゼロになるリスクが低い

アパートには、一棟に複数の区画があるため、一部が空室になることはあっても、全部屋が空室になる事態はほとんど発生しません。アパート経営を正常に継続する限り、賃料収入がゼロとなることはまずないでしょう。

一方で、区分マンションは一区画しかないため、もし空室になると、次の入居者の契約が始まるまで賃料が途絶えてしまいます。無収入でもローン返済が続くため、一時的に赤字幅が膨らんでしまうのです。一棟アパート投資の方が収入がゼロになりにくく、安心感があるといえます。

市場の価格変動の影響を受けにくい

一棟アパート投資は、不動産市況の変化の影響を受けにくい投資です。なぜなら、価格上昇に伴う売買差益を強く追求する必要がないためです。

長期でアパート経営を続けて、毎月現金収入を着実に獲得していけば、売買で収益が得られなくとも、投資全体でみれば充分なリターンが実現します。賃料は、一度契約すれば数年間は変わらないので、不動産価格と比べると変動しにくく、安定収益を獲得しやすいといえます。

キャッシュフローが少ない区分マンション投資で、ローン完済前に収益を獲得するためには、高値で売却してキャピタルゲイン（価格差益）を獲得しなければなりません。そのため、景気や市況変化に伴う、価格変動の影響を受けやすい投資といえるでしょう。

購入後はあまり手間をかけずに経営できる

引き渡しが完了したあとは、手間をかけずにアパート経営が可能です。アパートは物件を丸ごと管理しなければならないので「手間がかかるのでは？」「本業と並行してアパート経営をするのは難しいのでは？」と考える方も少なくありません。

しかし筆者の実情に基づくと、購入や物件管理の契約締結に関する手続きをしたのちは、ほとんど作業が発生しません。

経営を始めて数年が経過していますが、毎月行う作業は、毎月のメンテナンス状況の報告連絡のメールと、入金が正常に行われている点を確認するのみです。小さな不備は管理会社が対応していて、私が対応しなければならない問題は一つも起きていません。

節税効果を狙える

高所得者層は、節税効果を期待してアパート投資に取り組む方もいます。不動産投資の諸経費で赤字を作ると、税務申告上の所得が減少します。

所得税は前年の所得に税率をかけて計算されるため、所得税の支払額を減らすことが可能です。高所得者は、所得税の税率が高い分、節税効果も大きくなるため、この効果を期待してアパート投資を検討する方も多いといえます。

アパートを経営する中では、毎年さまざまな経費が発生します。そのなかでも、帳簿上の資産価値を減らす目的で計上する「減価償却費」は、現金支払いなく経費計上が可能です。そのため、キャッシュフローを悪化させずに所得だけを減らして、節税効果をもたらすことができます。

減価償却費での節税効果については、こちらの記事も参考にしてください。
不動産投資の減価償却費とは？仕組みや節税になる理由を解説

続いて、一棟アパート投資の注意点は次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

ローン借入れのハードルが高い場合も

アパート用ローンは、区分マンション向けローンと比べて借入ハードルが高くなる場合があります。数千万円～億円単位と借入額が大きくなるため、借り手が高所得であるなど、属性面での評価が良好でなければ審査通過が困難です。

また、物件に対する評価の面でも、アパートローンの方が難易度が高くなります。区分マンションは、多くの物件が都心部の高地価帯にあるため、金融機関からの評価が高く、フルローンが下りやすいといえます。一方で郊外にあるアパートは、フルローンが認められるほどの評価が認められにくく、借入額がのびないケースが多いのです。

長期での資金計画を立てる必要がある

一棟アパート投資は、区分マンション投資より資金計画の策定の難易度が高く、長期の計画をしっかりと立てなければなりません。

一棟アパート投資は、収入・支出の規模が共に大きくなります。収入が大きいのはいいことですが、ローン返済、管理手数料、退去者発生後の原状回復、広告費用など支出の項目が多く、金額も大きくなる点に注意が必要です。

また、10～15年に一度程度は「大規模修繕」として大がかりな修繕・メンテナンスを行うため、まとまった出費が発生します。これらの収支を正しくとらえて適切な投資判断を下すためには、長期の資金計画より重要性となります。

少子高齢化のなか立地選びが重要に

一棟アパート投資では、立地選びの重要性が高いといえます。少子高齢化が進む中で、人口が今後も増加し続ける地域は限られています。人口増が見込まれる地域は、物件の取引価格も高額なため、一般に個人ではアパートを購入するのが困難です。

そのため、多くの個人投資家は、郊外のアパートでの投資を検討することになります。現状は栄えている地域でも、人口減少により、将来は賃貸需要が低下するリスクがあります。都市の利便性やブランド力、価格水準を慎重に比較して、少子高齢化の中でも安定した需要が期待できる地域を厳選しなければなりません。

将来の収支悪化への対策が必要

アパート投資は、投資開始時点よりも、将来の方がキャッシュフローでの黒字確保の難易度が高くなります。まず収入面では、賃料が築年数の経過とともに低下する可能性があります。一方で支出面では、次の複数の要因で増大しがちです。

まず、先ほど紹介した大規模修繕が、10年程度に一度の大きな資金減少要因となります。次に、ローン返済において元利均等返済を選択している場合、年々経費に計上できる金利支払い額が減少します。さらに減価償却期間が終了すると、それまで経費計上していた減価償却費もなくなります。これらの要因により、毎年計上できる経費が減少すると、見かけ上の所得が増えて、所得税負担が急増するのです。これらの将来の収支悪化に留意しつつ、堅実なアパート経営を進めていく必要があります。

一棟アパート投資は、区分マンション投資と比べて潤沢な現金収入が期待できる投資です。一方で、マンションよりは価格帯が低いため、個人でも投資可能な方が多いといえます。

毎月安定した収入が期待できるため、経済環境や不動産市況に左右されずに長期で安定した不動産投資を実現可能です。ただし、収入・支出ともに金額規模が大きくなり、さらに変動要素も多くなります。堅実なアパート経営を実現するために、購入から投資終了までの長期の資金計画を立てて、投資の是非を正しく判断しましょう。