保証に加入していても家賃は半額、回復まで6年。事故物件の試練を乗り越え、9棟まで広げたリアルな10年 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

当社の仲介で収益物件を購入した投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。今回は、専業投資家として、神奈川県や埼玉県などに収益物件9棟を所有するKさんの事例をご紹介します。安定した家賃収入を得られる点に魅力を感じ、不動産投資をスタートしたKさん。リタ不動産の仲介では、埼玉県入間郡のマンションと横浜市のアパートの2棟を購入しました。

　

購入した物件①

所在地：埼玉県入間郡
価格：4,500万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：L＆Fアセットファイナンス
自己資金：3割
融資条件：金利3.9%、融資期間15年、融資金額3,100万円
建物構造：RC造3階建て
購入時期：2024年8月

※写真はイメージです。

　

購入した物件②

所在地：神奈川県横浜市
価格：3,630万円
購入方法：融資利用
利用した金融機関：川崎信用金庫
自己資金：約2割
融資条件：金利2.29%、融資期間20年、融資金額2,800万円（約8割）
建物構造：木造2階建て
購入時期：2025年2月

ー 不動産投資を始めた年齢と不動産投資歴を教えてください。

不動産投資を始めたのは2015年、50歳のときです。不動産投資歴は10年ほどになります。

不動産投資を始めた当初は、サラリーマンとの兼業でした。その後、不動産をコツコツと買い進め、定年退職した2024年4月から専業投資家です。

ー 不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください。

不動産投資を始めようと思ったのは、「もっとよい投資手段がないか」と考え始めたのがきっかけです。

当初は投資信託をはじめとした金融投資をしていましたが、価格の上げ幅や下げ幅がさほどなく、すぐに利益が出たわけではありませんでした。そうしたなか、安定した家賃収入が得られるところに引かれて不動産投資を始めました。

不動産投資は、行動に伴って結果が表れるところも大きなメリットですね。自分の采配で経営方針を決められる点にも魅力を感じています。

ー 結果とは、単純に家賃収入が積み上がっていく形なのか、それとも今後の生活が安心できるくらいの収入がある形なのでしょうか。

どちらかといえば、前者ですね。不動産投資は、毎月ある程度の家賃収入が予測できるあたりも良い点だと思っています。

ー 不動産投資を始めてから約10年経ちますが、不動産投資をどのように位置づけていますか？

定年退職後は、ほぼ専業投資家ですね。現在は賃貸管理を目的に立ち上げた資産管理法人のもとで、物件を管理しています。

ー 不動産投資に取り組むにあたって大変だったことはありますか？

兼業投資家時代は、神奈川県秦野市にある勤務先と所有する収益物件が物理的に離れていたことに苦労していました。実際、収益物件の多くは当時、千葉にあったことから、平日の早朝や夜は現地で物件を管理することができませんでした。

また、兼業投資家時代は不動産投資ローンの借り入れに向けた銀行との面談が平日にできなかったので、スケジュールの調整にも苦労していました。

ー 千葉にお持ちの収益物件は自主管理を採用されているのでしょうか。

千葉に所有する2棟の収益物件のうち、戸建ての物件は自主管理をしています。一方、アパートは不動産管理会社に管理をお願いしています。

ー 不動産投資を始めてみて苦労したことはありますか？

千葉に所有するアパートが事故物件になったのは、苦労しましたね。事故物件になったのは外国人留学生の入居者が室内で亡くなったからです。警察の見解によれば、留学生は自死により亡くなったとのことでした。

この一件により、保証サービスに加入していたにもかかわらず、そのアパートの家賃は半額になりました。また、亡くなった入居者は外国の方だったので、残置物の処理に苦労しましたね。残置物の処理には、亡くなってから2カ月くらいかかったと思います。

アパートが事故物件化した事実は、入居希望者に告知しなければなりません。そのため、入居者の募集にも苦労しました。亡くなってから次の入居者が決まるまでに、半年近くかかったと記憶しています。

ー アパートの家賃は事故物件になる前となった後で具体的にどのくらい下がるものなのでしょうか？

事故物件になる前、そのアパートの家賃は4万8,000円でした。事故物件化に伴い、2万4,000円と半額になりましたが、現在は4万円弱と持ち直しています。家賃がもとの水準に戻るまで、6年かかりました。家賃がもとの水準に戻るまでには、3回くらいの入退去を繰り返す必要があるな、という印象です。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後の課題があれば教えてください。

「地方で高利回り」から「都心で高資産性」と不動産投資の戦略を転換するなかで、しっかり利益を出せるかが現在の課題です。

具体的に説明すると、今までは地方に立地する利回り15%以上の高利回り物件を中心に所有していました。一方、現在は収益物件の資産性を踏まえ、横浜をはじめ、立地が良く、資産性の高い物件を積極的に購入するようにしています。

ただ、資産性の高い物件は利回りが高くありません。その点が少し怖いなと感じていますね。

ー 9棟まで増やされた投資戦略や物件選び、融資について、具体的に教えてください。

資産性の高い都心の物件を買い進めているものの、投資戦略的には現在も地方に立地する高利回りの物件が中心です。

ただ、地方の物件は1部屋あたりの家賃が安くなると、退去時に家賃の何カ月分にも相当する原状回復費が飛んでいくため、家賃はなるべく低くなり過ぎないようにしています。

ー 最初に購入されたのはどのような物件でしたか？

最初は新築の建売物件を地元福岡で購入しました。単身者向けでメゾネットタイプの1LDKでしたが、結論から言うと失敗でした。

理由は、売買契約を交わしてから物件が建つまで10カ月もかかってしまったからです。その間、家賃が入らないうえに、完成後も入居付けに苦労しましたね。

ー 関東圏に絞って物件を購入されていらっしゃるかと思います。一方で、購入される物件のエリアがバラバラな印象もあります。物件のエリアや物件を選ぶ基準は何ですか？

利回り以外の基準としては、1部屋当たりの家賃を考慮しています。あとは駐車場ですかね。

地方のファミリータイプの物件を想定すると、最低でも物件に付属して1台分の駐車場が必要です。地方には3DKの物件もあるので、3台分の駐車場があればよいのですが、そこまでの物件はなかなかありません。

ー 地方の物件を買われる際に不安はなかったのでしょうか。

土地勘がなくても、だいたいはなんとかなるのではないかと考えていますが、それでも購入する際は物件周辺の現地調査が欠かせません。場所によっては本当に廃れた街もあるので、必ず現地に赴きます。

また、客付けや物件管理を担う不動産会社へのヒアリングも重要です。最低でも3社は回るようにしていますね。

ー 地方の物件購入に合わせて静岡銀行や滋賀銀行など、さまざまな銀行から融資を引いています。融資を引く順番などに戦略はありましたか？

融資に関する戦略は明確に構築しておらず、「出してくれるとこだったら」という形ですね。とくに地方の物件を購入する場合、融資してくれる銀行はさほど多くありません。そのため、融資してくれる金融機関はL&FアセットファイナンスやAGビジネスサポートといったノンバンク系が主流です。

ー 購入したなかでもとくに良かった物件は？ その理由も教えてください。

2022年ごろに購入した日立市の物件は高利回りなうえ、現在満室のため、購入してよかったと思います。この物件は3DKと広めの部屋があるものの、ファミリー向けなのが奏功した形です。

那須塩原市の物件も、満室になってから直近4年間､退去がありません。十分に良い物件だと思います。

ー 物件の管理や運営で工夫されている点はありますか？

物件の管理や運営にあたっては、あまりお金がかからないように工夫していますね。たとえば、内装工事も管理会社にお任せせず、繁忙期を除くと自分の知っている会社にお願いしています。

掃除に関しては、不動産管理のスポットワークを依頼できるサービス「COSOJI（こそーじ）」も活用しています。COSOJIは登録者がかなりおり、地方の賃貸物件を掃除してくれる方もすぐに見つけることができます。結構、不動産投資家の間では、流行っていますよ。

ー 今後、どのように収益物件を買い進めて資産を拡大していきたいですか？

今後は新築アパートの購入を買い進めていきたいですね。じつは現在、不動産投資家が集まるコミュニティー「大家の会」の講師をしています。講師として、そこでメンバーに教えるために、新築物件の不動産投資もわかっていたほうがいいかなと考えています。

また、地方から、自宅がある東京近辺、いわゆる首都圏に収益物件の所有エリアを移行したいと思っています。

ー 将来的に売却や相続などをどう考えていますか？

息子が一人いるのですが、不動産投資には全然興味がないようです（笑）。不動産経営もわからないと思うので、現実的には、知り合いの大家や頼りになる不動産会社へ売却する形になるでしょうね。プロにお任せすれば、きっとうまく回ると思います。

ー 当社を知ったきっかけを教えてください。

10年前、保険代理店の株式会社アイリックコーポレーションが主催した資産形成セミナーに参加したのがきっかけです。そのセミナーにリタ不動産が登壇されていたので、セミナー聴講を機にLINEに登録しました。

ー 当社仲介で2棟購入されましたが、「収益物件を購入しよう」と思われた決め手は何ですか？

1つに決めるのは難しいのですが、リタ不動産は定期的に発行されるメルマガで、物件情報を何件かまとめて送ってきてくれるので、物件を比較検討する際に役立ちました。

また、御社はレスポンスが早いのも強みだと思います。休日でも問い合わせに対してすぐに連絡をくださるのは、御社の素晴らしい点だと思います。

ー リタ不動産や担当営業へメッセージをお願いします。

担当営業の方には、いろいろとフォローいただいて嬉しい限りです。また、担当営業の方からいただく情報は講師業として活動する際に役立っているので、有益な情報があればぜひ今後も提供していただけるとありがたいです。