なぜ「空室3室」のアパートを選んだのか？　会社員投資家が語る、”利回りは自分で上げる”という発想 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

当社の仲介で収益物件を購入した投資家のリアルな声と事例をお届けする本企画。今回は、兼業投資家として、東京都八王子市に収益物件を所有するMさんの事例をご紹介します。サラリーマン以外の収入を作ろうと不動産投資をスタートしたMさん。リタ不動産の仲介では、東京都八王子市のアパートを購入しました。

　

購入した物件

所在：東京都八王子市
購入方法：融資利用
利用した金融機関：地銀
自己資金：諸費用
融資条件：金利3.5%、融資期間35年、融資金額フルローン
建物構造：木造2階建て
購入時期：2025年

※写真はイメージです。

ー 不動産投資を始められた年齢と投資歴を教えてください。

不動産投資を始めたのは、42歳です。現在、50歳なので、投資歴は約8年になります。

ー 不動産投資を始められたきっかけは何だったのでしょうか？ 何か具体的な出来事や目標があったのでしょうか？

不動産投資を始めたのは、サラリーマン以外の収入があればよいなと思ったのがきっかけです。多くの人と同じように、はじめは株式投資から始めました。投資信託に取り組んだり、個別株を購入したりするなかで、お金が貯まってきたので、念願の不動産投資に取り組むことにしたわけです。

不動産投資に抵抗がなかったのは、もともと実家にいる両親が人に家を貸していて、最初から不動産投資に対するアレルギーや恐れがなかったという背景もあったと思います。

ー お仕事柄、富裕層のお客さまと接するなかで、不動産投資に関心を持つようになったというようなことはありましたか？

そうですね、富裕層の方の多くは自分の事業をやりながらも不動産を運用しています。本業と不動産投資の2軸で事業を進める考えは、非常に参考になりました。

ー 現在のお住まいは賃貸ですか？

現在は、3年前に入居した賃貸物件に住んでいます。

その前は購入したマンションに住んでいました。そのマンションは現在の高輪ゲートウェイ駅近くにあり、6年前に購入しました。

もともと売却する予定だったのですが、マイホームの資産価値が上がったうえに、売却益で住宅ローンを完済できる見通しが立ったので、その利益をアパート投資の原資として活用することにしました。

ちなみに、現在賃貸物件に住んでいるのは、あえて融資枠を空けることで、銀行から融資を受けやすくするためです。

ー マンションの売却益はどのくらいでしたか？

住宅ローンの残債を完済した後の売却益は約1,500万円でした。5〜6年保有してそのくらいの売却益が出たので、十分だと思います。

じつはマイホームのマンションを購入する以前から投資用の区分マンションも所有していました。区分マンションの売却益300万円に加え、自宅マンションの売却益も入ってきたので、やっとアパート投資に踏み込めた感じですね。

ー 最初に買われた収益物件はなんでしたか？

最初に購入した収益物件は、区分マンションでした。そこから3〜4年後、46歳のころにボロ戸建て投資を始めたんです。まずは茨城県にあるボロ戸建てを2戸購入し、リフォームして貸し出しました。

それから48歳のときに、自宅マンションの売却によりお金がある程度できたので、大手信託銀行の融資を受けて、妻の名義で名古屋の新築アパートを購入しました。

その新築アパートの引き渡しが終わり、「今度は僕の名義で買おうかな」と考えていましたが、大手信託銀行の融資審査に通らなかったのです。そのため、融資先のターゲットを変えたところ、今回、中部地方の地銀が融資を了承してくださったという流れですね。

ー 保有の物件を拝見しますと、茨城県つくばみらい市と、ひたちなか市に2戸、戸建を持っていますが、地縁がおありですか？

いえ、茨城県には、まったく地縁はありません。

戸建てを購入したのは、賃貸オーナーが集うコミュニティ「大家の会」に入ったのがきっかけです。私が入ったコミュニティーは、「戸建て投資で現金を作った後、ゆくゆくはアパート投資」という方針を掲げていたので、その方針をもとに戸建てを購入しました。

戸建ての立地はどこでもよかったのですが、現金一括で購入できる物件と出合えたのが、たまたま茨城県だったというわけです。

ー お話をうかがうと、不動産投資は最初に手堅いところから始め、徐々に拡大していくという方針だったのでしょうか？

投資方針が確立していたわけではありません。単に融資がつかなかった部分が大きいのですが、ボロ戸建てを購入したのは良い経験でした。この経験により、その後のアパート投資も怖くありませんでした。今では、収益物件に対して「人が住んでいればまとも」という印象を抱いています。

ー 奥さま名義で名古屋のアパートをお持ちとのお話がありましたが、不動産投資に対するお考えにご夫婦間で違いはなかったのでしょうか？

最初は認識の違いがあったと思います。

ただ、株の積み立てのように、試行錯誤を重ねながら投資を始めた経緯があるので、不動産投資も「それほど怖いものではない」という認識が共有できたと思いますね。

ー 今回八王子の物件をご購入いただきましたが、どの点を良いと思っていただけたのでしょうか？

購入時に3室の空室があったものの、埋めてしまえば、利回りが高くなる点は非常に良いと思いました。

満室で利回りが低い物件よりは、自助努力で埋めてしまえば、利回りが高くなる物件は結構良いと思いますね。今後もそのような目線で収益物件にアプローチしたいと考えています。

ー 物件管理はご自身で行われていますか？ それとも管理会社に委託されていますか？

物件管理は基本的に管理会社に任せています。サラリーマンなので、物件管理に関しては完全に割り切っていますね。

物件のリフォームも自分でやることはありません。

ただ、客付けに関しては、いろいろな工夫をしています。たとえば、室内にちょっとした飾り付けをしたり、客付けを担う管理会社を開拓したりすることに取り組んでいます。室内の飾り付けについては、不動産広告に掲載する室内の写真をキレイに見せることが目的です。

ー 不動産投資に取り組むなかで、現在または今後、何か課題に感じていらっしゃることはございますでしょうか？

お付き合いのある銀行が1行しかないので、金融機関の開拓については課題に感じています。今後は信金をはじめ、比較的アパート投資の融資を受けやすい金融機関とのお付き合いを広げていく必要がありますが、どうすれば良いかわからないのが実情です。

また収益物件の購入にあたって今後も頭金が必要になってくる反面、現金の枯渇により次の物件が買えないという可能性もあります。現金の枯渇に対しては、危機感を感じていますね。

ー 金利が少しずつ上がっていくなかでの懸念や、今後の展望についてはどのようなご意見をお持ちでしょうか？

金利の上昇については、さほど不安視していません。利回りの良い一等地の物件を購入するなら利上げの影響は甚大ですが、今後も基本的に郊外の物件を買おうと考えているので、大きな影響はないと考えています。

物件のニーズについては、ワンルームのアパートが減っていく想定がある一方、ファミリー向けアパートは、今後もそこまで減らないと思います。戸建てもニーズに対して供給が多くありません。

したがって、ファミリー向けアパートや戸建てに投資していけば、利上げは怖くないと考えていますね。

ー 今後の展望についてはファミリー向け物件かつ郊外で買い進めていきたいというお話があましたが、家賃収入的にはどのような目標をお持ちでしょうか？

会社の給料を上回る水準まで増やしていきたいと思っています。目標はいくらでも上げられますが、そこが1つの目標です。

ー これから収益物件を始められる方、または購入を検討されている方に向けて、何かアドバイスをお願いできますでしょうか？

不動産投資を始めるにあたっては、資金作りに早期に取り組むことが重要です。

実際、8,000万円の物件を購入する場合、約500万円の頭金がかかります。その点、不動産投資は、最初の資金作りがどうしても必要になると思います。

また、お金を払ってでも、大家の会のようにプロの投資家からコンサルティングを受けることも重要だと思います。コンサルティングの内容に責任はありませんが、意見を仰ぐと、「これは大丈夫」「これはやめたほうがよい」といった回答が得られるんですよ。

そのような意見が投資判断の一つの基準となり、不動産投資はぐっと進めやすくなると思います。大家の会への入会はお金がかかりますが、1回の取引で帳消しになるくらいのメリットが得られると個人的には思っています。

ー 大家の会は、年会費を払って参加するタイプでしたか？

そうです。現在の会費は年間20万円ほどですが、入会1年目は年間40万円の会費がかかりました。

自分にとって大家の会への入会は、「だまされたらアウトだな」「もうイチかバチか」みたいな部分がありました。それでも、結果的には、良かったと思いますね。

ー 差し支えなければ、大家の会のお名前を教えていただけないでしょうか？

さくらいふ株式会社が運営する「神・大家さん倶楽部」ですね。現在は、2,000人以上の会員を抱えていると記憶しています。

ー 当社をどのようなきっかけでお知りになりましたか？

収益物件をインターネットで探しているときに、たまたまGoogle検索でヒットしたのがきっかけです。

お問い合わせ窓口から連絡した後、メールマガジンに登録していました。今回は、定期的なメルマガ配信で物件情報を確認し、連絡させていただいた感じですね。

ー 数ある不動産会社のなかで、当社で「収益物件を購入しよう」と思われた決め手は何でしたか？

物件の良さもあると思いますが、定期的なメルマガ配信で御社を覚えていたことが大きいですね。

メルマガは、不動産を買わないときにはあまり読みません。ただ、御社の名前はずっと覚えていました。結果、収益物件をほしいときに連絡でき、今回の購入につながったと思います。

ー 本人がいる前で恐縮ですが、担当営業のアテンドはいかがでしたでしょうか？

本当にお世辞ではなく、ありがたかったです。物件のアテンドだけでなく、メールの返信も素早くご対応いただきました。

銀行との交渉も含め、御社の担当営業の方がいなければ、これほどうまくいかなかったと思います。物件を購入後もいろいろフォローしてくださるので、非常にありがたいですね。