セルフリフォームでコストカット②　～1棟アパート・マンションの管理術～ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

前編の「セルフリフォームでコストカット①」では、障子や網戸の張り替え、クロス塗装、フローリングや木部のキズ・汚れの補修、水回り設備の交換など、コストを抑えながら物件の印象を上げる方法をご紹介しました。

今回は、キッチンまわりや浴室のイメージアップ術、100円ショップを活用したさらなるコストダウンの工夫、庭のデコレーション、そして外回りの高圧洗浄機によるクリーニングなど、より幅広い箇所のセルフリフォーム術をお届けします。

キッチンまわりで汚れやすいのがタイルなどの壁です。システムキッチンそのものを交換するとなると、新品同様の見た目にはなりますが、コストがかかり過ぎてしまいます。キッチンまわりをホームセンターで購入できるサニタリーパネルを張ることで、コストを抑えてリフォームできます。

サニタリーパネルはキッチンだけでなくユニットバスにも利用できます。古いタイルやパネルを外すことなく上から貼れるので簡単です。910㎜×1820㎜（畳1畳分）で目安として4,000円前後で購入できます（資材価格は変動しているため、購入時にご確認ください）。

キッチンパネルの色あせや、どうしても落ちない汚れがある部分には、カッティングシートを貼るのが安価で簡単な方法です。水回りで使用する際は防水タイプをセレクトしましょう。

ホームセンターで購入できるカッティングシートは裏面が粘着シートになっており、好きな場所へ貼り付けて利用することができます。カッティングシートは以前に比べてカラーバリエーションや柄が豊富になっており、貼りたい場所のイメージや部屋の状況に合わせて、ぴったりのシートが見つかります。

作業方法も比較的簡単なので、初心者でも取り組みやすいアイテムです。一度コツを覚えれば、キッチン以外にもさまざまな場所で活用できます。おすすめ活用箇所としては、キッチン、棚、洗面の扉、ドアなどのパネル類です。

また、クッションウォールシートもホームセンターで気軽に購入できます。カッティングシートに比べて立体感があり、おしゃれ感がアップしますので、キッチンまわりやトイレなど、カッティングシート施工後にワンポイントとして追加するのもおすすめです。

カッティングシート貼り付けのポイント

リフォーム費用を下げる手段として100円ショップは欠かせません。100円ショップにはDIY商品はもちろんですが、商品群が多いことからリフォームに使えそうな商品がいろいろそろっています。ホームセンターへ行く前に一度100円ショップで確認することで、リフォームコストをさらにカットできる可能性が高くなります。

1. スイッチボックス

スイッチボックス周辺の汚れがクリーニングでも落ちない場合、通常は交換が必要ですが、100円ショップのスイッチボックスを上から取り付けるだけで解決できます。両面テープ対応ですので、取り付けに1分もかかりません。また、照明スイッチコードなども汚れている場合は、交換するとイメージアップにつながるでしょう。こうしたちょっとした手間で、内見での印象は確実に変わります。

2. 紙製の和室用シェード

和室に既存の古い照明がついていると、築年数の古さがかえって目立ってしまいます。そんなときに紙製のシェードを活用します。照明を交換するだけで、イメージが一新します。

3. ウォールシール

壁紙にアクセントとして貼るシールですが、100円ショップでも売っています。玄関先のアクセントに使ったり、壁のキズやクロスの破れ部分を修復した後に隠す手段としてウォールシールを活用します。

同様な活用としてリメイクシートも使っています。壁の穴をメッシュテープとパテで補修したあと、仕上げにリメイクシートを貼れば、補修跡を隠せるだけでなくアクセントにもなり、イメージアップにつながります。

4. その他

100円ショップの突っ張り棒を使って、トイレや洗面所にカフェカーテンを設置しています。何もない状態とカーテンがあるのとではイメージが違います。また、造花を飾るとイメージアップにつながります。リフォームの材料に困ったときは、100円ショップで代用できるものがないか探すようにしています。

1階部分には庭がついていることも多く、ガーデニングやデコレーションを工夫することで、イメージと賃料をアップすることも可能です。

庭のデコレーションは、自分で手軽に楽しめる方法がたくさんあります。以下にいくつかのパターンを紹介します。

1. 【初級】セルフガーデニングで簡単にできるデザイン

「レンガや庭石を使った花壇」

レンガや庭石を並べて花壇を作り、自由に並べ替えてデザインを変えることができます。ホームセンターで購入できるレンガには、ノーマルなものの他、軽量な素材であらかじめ一定の形に成形されたもの、アール型に整えられているものなど様々なバリエーションがありセレクトしやすくなっています。

「モルタルデコ」

スタイロフォームにモルタルを塗り、石のようなオブジェを作るガーデンクラフトです。スタイロフォームは、ポリスチレン樹脂を原料とする発泡プラスチック系の断熱材です。耐水性があり、結露やカビの発生を防ぎ、軽くて丈夫な点が特徴です。市販のカッターやノコギリで加工が簡単にできます。

2. 【中級～上級】庭園のイメージをつくるデザイン

「自然の情景を再現する」

自然の風景を再現する「見立て」は、日本庭園の大きな特徴です。土を盛って穏やかな山並みを表現したり、苔を敷き詰めてわびさび・ひなびた趣きを演出します。

「和のイメージのある植物を選ぶ」

常緑樹の松や紅葉の美しいモミジ、サクラやヤマボウシなどが和の雰囲気を醸し出します。また、アオダモやソヨゴといった中木もおすすめです。

「水や石・砂を組み合わせる」

手水鉢や鹿威し（ししおどし）は置くだけでも雰囲気を演出できますが、実際に水を流す場合は本格的な装置が必要になります。戸建てで庭がある物件など、限られたケースと考えておきましょう。観賞用の景石や飛び石を用いると、庭に重厚感や品格が生まれます。

「省スペースの坪庭」

狭いスペースでも、小さな庭園「坪庭」を作ることができます。手水鉢や灯篭を取り入れて和の雰囲気を楽しめます。

外廊下のコンクリート部分やタイル、ブロック塀など、塗装の必要がない部分も雨やホコリなどで汚れています。少しでも印象を良くするために、高圧洗浄機を使って洗浄します。価格は幅がありますが、目安として安いもので1万円前後から、2万円前後出すとまずまず良いものが買えます（価格は変動するため、購入時にご確認ください）。

高圧洗浄機を持っていない方は、ホースとデッキブラシで水洗いするだけでも違ってきます。ただし、雨水などによる水垢は高圧洗浄機ほどキレイに取れません。

高圧洗浄機を使用すれば、効率よくコンクリート部分もタイルもブロック塀もピカピカになります。

その他にも、フェンス、エントランスホール、駐車場、排水口、窓、サッシ、雨戸や戸袋、ベランダなど、活用範囲はかなり広いです。もし、それぞれに専門業者へ洗浄を依頼したら、高額な費用が発生します。

高圧洗浄をするだけでも、外回りが見違えるくらいきれいになります。内見者に与える印象もよくなるでしょう。

できるリフォームは自分でやることで、維持管理にかかるコストを減らし利益を上げるというテーマで解説してきました。不動産をとりまく環境はけっして楽観的なものではありません。建築資材や人件費は、2024年問題による人手不足・稼働制限やエネルギー価格の変動などを背景に高止まりしており、今後も上がることはあっても下がることはなさそうです。

不動産投資には一定の初期投資がかかりますが、ランニングコストを下げることで安定的な利益を上げていきたいものです。会社員をしながら副業的に賃貸経営している人には難しいかもしれませんが、時間に余裕がある人は日曜大工感覚で取り組んでみてはいかがでしょうか。