「住宅性能評価書」とは？ 「見えない価値」を可視化する5つのメリットと取得の流れ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

「収益物件が中古になったとき、建物の質の高さをどう買主に証明すればいいのだろう」「管理状態だけでなく、構造自体の良さをアピールしたい」

売り手・買い手を問わず、収益物件を所有している賃貸オーナーのなかには、そのような悩みを抱えている方もいることでしょう。

収益物件の品質にこだわりを持つからこそ、こうした課題を抱える賃貸オーナーに知っていただきたいのが、「住宅性能評価書」です。住宅性能評価書は、法律に基づき、国土交通省が認定した第三者機関が住宅の性能を等級・数値で評価した書類です。外観ではわからない住宅の性能が可視化されたり、住宅ローン・地震保険の契約時に条件が有利になったりするメリットがあります。

本記事では、そんな住宅性能評価書の概要や取得するメリットについて詳しく解説します。記載項目・取得の流れも網羅していますので、売却判断や購入検討の実務にぜひお役立てください。

住宅性能評価書は、国土交通省認定の第三者機関（登録住宅性能評価機関）によって住宅の性能を評価された結果が記載された書面です。新築の場合、設計図書の段階の評価結果をまとめた「設計住宅性能評価書」と、施工と完成段階の検査を経た評価結果をまとめた「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

中古住宅（既存住宅）の場合は、「建設住宅性能評価書」のみ取得可能です。

住宅性能表示制度は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく制度

住宅性能表示制度は、住宅の性能をわかりやすく表示することで、住宅の購入者の利益を保護する制度です。「住宅品確法」（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づき、2000年に施行されました。

住宅性能表示制度では、国土交通省が認定した第三者機関「登録住宅性能評価機関」が、共通基準の「評価方法基準」をもとに評価します。そのため、住宅の購入者は住宅の耐震性や省エネルギー性などの性能について比較検討することが可能です。

住宅性能評価書は「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類

前述のとおり、住宅性能評価を経て発行される住宅性能評価書は新築の場合、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類があります。各評価書の概要は次のとおりです。

各評価書を取得すると、次のようなマークが与えられます。

住宅性能評価書を発行するには特定の時点までに家屋の調査を終えている必要がある

住宅性能評価書には発行期限がないものの、証明のための家屋の調査を次の時点までに終了している必要があります。

これらの時点を過ぎると、住宅性能評価書を発行できない可能性があります。

ただし、中古住宅は期限に限らず、建設住宅性能評価書を参照することで、住宅性能評価書を発行できます。過去に作成した書類のみでは不十分な場合は、現地調査もあわせて実施する必要があります。

住宅性能評価書を取得するメリットには、次の5つがあります。

住宅性能評価書の取得を検討されている方は、上記メリットをご参照ください。

住宅の性能が等級や数値などで表示される

住宅性能評価書を取得すると、耐震等級や耐風等級、省エネルギー対策等級などが可視化されるため、購入した住宅の安全性や性能が担保されます。

たとえば、国土交通省が公開している設計住宅性能評価書のイメージでは、地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊などのしにくさを示す耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が、次の3項目で表示されています。

上記項目はあくまでも一例です。それでも、住宅性能評価書は、住宅の性能を客観的に把握するうえで最適な資料といえるでしょう。

住宅ローンを契約する際に有利になる

住宅性能評価書を取得すると、住宅ローン・地震保険などを契約する際に、条件が有利になる可能性があります。

たとえば、耐震性や省エネ性などいくつかの項目で一定の等級を取得すると、住宅金融支援機構が提供するフラット35Sを利用できます。

フラット35Sは、省エネ性、耐震性、バリアフリー性または耐久性・可変性の各項目で優れた性能を持つ住宅の供給の促進を目的として、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度です。フラット35Sのプランと金利引き下げ幅、引き下げ期間は次のとおりとなっています。

税制上のメリットを受けられる

父母や祖父母などの直系尊属から、住宅性能評価書の交付を受けた住宅の新築・取得または増改築などを目的とした資金の贈与を受けた場合は、贈与税の非課税枠が1,000万円に拡大されます（一般住宅の場合は500万円）。

ただし、住宅性能評価書の交付を受けていれば、すべての住宅が贈与税の非課税措置を受けられるわけではありません。住宅性能評価書を通じて、次の要件を満たしていることを証明する必要があります。

資産価値が高くなる傾向がある

住宅性能評価書の交付を受けた物件は、将来的に売却する際に、不交付の物件と比べて資産価値が高くなる傾向にあります。住宅性能を定量的かつ定性的に示せるため、買主への訴求力が高まるためです。

住宅性能評価書の交付を受けている物件のなかでも、とくに評価が高いのが、住宅性能評価で耐震性や省エネルギー性能が優れていると評価を受けた物件です。このような物件は、買主から魅力的に映るため、取引価格が維持されやすくなります。

指定住宅紛争処理機関に紛争処理を申請できる

建設住宅性能評価書が交付された住宅については、万が一トラブルが発生した場合に、国土交通大臣が指定する指定住宅紛争処理機関（各地の単位弁護士会）に紛争処理を申請できます。

指定住宅紛争処理機関による紛争処理は、評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間のすべての紛争が対象です。紛争処理の申請手数料は、1件あたり1万円（一部の類型は1万4,000円）となっています。詳細は申請先の住宅紛争審査会にお問い合わせください。

住宅性能表示制度による住宅の紛争処理の仕組みは次のとおりです。

住宅性能評価書の取得に明白なデメリットはありません。住宅性能評価書にはさまざまなメリットがあることから、住宅性能評価書の取得自体がプラスサム（＊）をもたらす経済行為であるためです。

ただ、あえてデメリットを挙げるとしたら、住宅性能評価書の取得に費用がかかることといえます。

（＊） プラスサム：全体が拡大することにより、各部分もそれぞれ同時に拡大し得る環境のこと

住宅性能評価書の取得費用の目安は20〜40万円程度

住宅の規模や評価機関によって異なりますが、住宅性能評価書の取得費用の目安は20〜40万円程度です。

ただし、設計住宅性能評価書のみを取得する場合は、10万円程度で済む可能性があります。

いずれにせよ、住宅性能評価にかかる正確な費用を知りたい場合は、住宅性能評価機関のホームページを確認するとよいでしょう。

ここからは、住宅性能評価書に記載される項目について、新築住宅と中古住宅に分けて解説します。

新築住宅は10分野の性能

新築住宅は、「構造の安定」や「火災の安全」など、10分野33項目に評価・表示のための基準が設けられています。このうち、4分野10項目が、必須評価項目です。それ以外の分野・項目は、依頼者が任意で選べます。

中古住宅は「現況検査」とオプションの項目

中古住宅の場合は、検査項目が新築住宅と異なります。

中古住宅では、新築住宅の評価項目である10分野33項目の調査を受ける義務がありません。その代わりに、評価員の目視による「現況検査」を受ける必要があります。

木造部分がある住宅の「腐朽等」と「蟻害」を調査対象とした「特定現況検査」と、新築住宅で適用する性能表示事項を調査対象とした「個別性能」については、オプションで検査可能です。

現況検査と特定現況検査、個別性能評価の調査項目については、次のとおりです。

新築住宅を対象にした住宅性能評価書は次の流れに沿って取得手続きを進めていきます。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

設計者や施工会社と事前打ち合わせをする

まずは、設計者や施工会社と事前打ち合わせをしましょう。事前打ち合わせで決定すべき内容については、次のとおりです。

上記内容をすり合わせると同時に、設計者や施工会社に図面（意匠図、構造図、設備図）と設計内容説明書を用意してもらいましょう。これらの図面は、住宅性能評価機関に申請する際に必要です。

登録住宅性能評価機関を選定する

続いて、住宅性能評価を依頼する登録住宅性能評価機関を選定します。

登録住宅性能評価機関は、住宅性能表示制度に基づき、住宅の住宅性能評価を実施してくれる機関です。一般社団法人住宅性能評価・表示協会によれば、2026年5月現在で、123件の会員機関が登録されています。

登録住宅性能評価機関は日本ERI株式会社や住宅保証機構株式会社などが有名ですが、対応できる業務・エリアや評価にかかる費用・納期を加味して適切な機関を選ぶことが重要です。

登録住宅性能評価機関は、一般社団法人住宅性能評価・表示協会の検索ページから探せるため、ぜひ参考にしてください。

登録住宅性能評価機関に設計住宅性能評価を申請する

登録住宅性能評価機関を選定した後は、その機関に設計住宅性能評価を申請します。申請時に必要な書類の一例については、次のとおりです。

申請後に実施されるのが、図面審査です。図面審査で設計内容に不備や基準未達の箇所があれば、登録住宅性能評価機関より差し戻しや修正が要請されます。

その後、物件審査や複数回の訂正を経て、設計住宅性能評価書が発行されます。

現場検査の建設住宅性能評価を申請する

設計住宅性能評価を受けた住宅の性能が、建設段階で確実に達成されているかどうかを現場検査で確認したい場合は、登録住宅性能評価機関に対して、建設住宅性能評価を申請します。申請時に必要な書類の一例については、次のとおりです。

申請後に実施されるのが、現場検査です。現場検査は、設計住宅性能評価書に記載された性能どおりに住宅が施工されているかどうかを目視や計測で検査するもので、はおもに次のタイミングで実施されます（地階含み4階建以上の場合）。

現場検査で問題がなければ、住宅の完成後に建設住宅性能評価書が発行されます。申請者に評価書が交付された後に住宅の引き渡しが実施されます。

住宅性能評価書は国土交通省が認定した第三者機関によって性能が評価されているため、信用に足る書類です。取得は義務ではありませんが、取得すると住宅ローンの金利優遇や税制優遇、紛争処理機関の利用など、多くのメリットを享受できるでしょう。

住宅性能評価書は、「建物の見えない価値を証明する」という点で、売り手・買い手いずれの立場から見ても利用価値の高い書類です。住宅品質へのこだわりが強く、予算に余裕がある場合は、新築・築浅のうちに住宅性能評価書の取得を検討するとよいでしょう。