不動産の「長期譲渡所得」とは？ 保有5年超で税率が変わる仕組みと税額の計算方法を解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

長期譲渡所得にかかる譲渡所得額は、次の流れに沿って求めます。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

譲渡所得を求める

まず譲渡所得を求める必要があります。譲渡所得を算出するための計算式は次のとおりです。

ここからは、譲渡所得の算出に必要な譲渡収入額と取得費、譲渡費用の求め方について説明します。

譲渡収入額を求める

譲渡収入額は、売主が土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。いわゆる売却額を指します。

譲渡収入額に算入するのは、売却額だけではありません。買主から譲渡日から年末までの期間に対応する固定資産税・都市計画税に相当する額の金銭支払いを受けた場合、それらの清算金も譲渡収入額に算入されます。

取得費を計算する

取得費は土地や建物を購入する際にかかった費用全体を指します。原則として土地と建物の購入額ですが、次の費目も含めることが可能です。

建物を売却した場合は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費の計算式は、次のとおりです。

なお、2007年3月31日以前に取得した業務用建物には、旧定額法が適用されます。詳細は税理士にご確認ください。

また、償却率は次のとおり、建物の構造によって決まっています（いずれも「住宅用」の耐用年数・償却率です。事務所・店舗用など用途が異なる場合は数値が変わります）。

建物の取得費がわからない場合や実際の取得費が譲渡価格の5%よりも少ないときは、売却代金の5%相当額が概算取得費として適用されます。

譲渡費用を計算する

譲渡費用は、土地や建物を売却するためにかかった直接的な費用を指します。具体的な譲渡費用の費目は次のとおりです。

このように譲渡費用は売却に直接かかった費用を指すため、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用、代金の取立て費用などは譲渡費用に含まれません。

特別控除額を計算する

譲渡所得を算出した後、特別控除を適用できる場合は、特別控除額を差し引いて最終的な譲渡所得を求めます。収益物件を売却する際に得られる譲渡所得に対して適用される特別控除の特例については次のとおりです。

税率を用いて譲渡所得額を計算する

譲渡所得を算出した後は、長期譲渡所得で20.315%、短期譲渡所得で39.63%の税率をかけて最終的な譲渡所得税を求めます。

最後に税率を用いて長期譲渡所得にかかる譲渡所得税をシミュレーションしていきます。

最初に税額の計算式を整理します。

この計算式をもとに求めた減価償却費と取得費は次のとおりです。

さらに、長期譲渡所得税額を求めています。今回は、適用できる特別控除がありません。また固定資産税清算金は税務上、売却価格の一部として扱われます。

このシミュレーションでは、売主であるオーナーは売却した翌年の確定申告で約330万8,000円の所得税、同年の6月以降に約108万円の住民税を納めることになるでしょう。

長期譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で、保有期間が5年を超えている場合の譲渡所得です。短期譲渡所得と比べて、譲渡所得税の税率が約半分と低く、売却後の手残りに大きな差が生まれます。

本記事で解説したとおり、長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の求め方は体系化されています。しかし、実際の税額の算出については専門知識を要するため、まずは本記事のシミュレーションを参考に概算を把握したうえで、税理士をはじめとした専門家に相談することをおすすめします。