不動産投資における「オーバーローン」とは？ 銀行の審査基準と活用判断を徹底解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

オーバーローンのデメリットには、次の4つがあります。

オーバーローンはレバレッジ効果が高い反面、負債リスクも高い傾向にあります。それを踏まえて、デメリットについてご参照ください。

金融機関の審査が厳しくなる

オーバーローンは通常の不動産投資ローンやフルローンと比べて、金融機関の審査が厳しい傾向にあります。金融機関にとって、物件価格を超える融資金を借主に拠出することは貸倒リスクが大きいためです。

オーバーローンの審査では、申請者の属性（職業・年収・勤続年数）や物件の収益性（利回り・立地・空室リスク）、物件の担保価値などがより厳しくチェックされます。ただし、金融機関によってどの基準を重視するかは異なるため、申請前によく確認することが重要です。

利息や月々の返済額が増える

オーバーローンを組むと、返済利息や月々の返済額が大きくなります。

返済額の増大は収益を減らすなど、毎月のキャッシュフローに大きなマイナス影響を及ぼします。結果、オーバーローンの借主は、手元にお金が残らないという状況になりやすいといえるでしょう。

金利上昇のリスクがある

また、オーバーローンが変動金利の場合は、日銀の利上げによって、返済額が増えやすい傾向にあります。日銀は2024年3月のマイナス金利解除以降、段階的に利上げを実施しており、変動金利型ローンの返済額への影響はすでに顕在化しています。利上げに伴う返済額の増大は追加利上げが累計で0.5%程度でも大きくなるため、日銀の政策動向を踏まえ、長期的な資金計画を組んでおくことが大切です。

売却時にローン残債が売却額を上回るケースがある

オーバーローンでは、売却時にローン残債が売却額を上回るケースが多々あります。この場合、売主は売却額とローン残債との差額を自己資金で埋めなければ物件を売却できません。

本来、不動産投資では、売却時にローン残債を完済するとともに、十分な売却益を確保する、いわゆる「アンダーローン」の状況に最終的に持っていくことが大切です。この点、アンダーローンとは逆の状況になりやすいオーバーローンは損失リスクが高く、出口戦略も成功しにくいといえます。

そのため、オーバーローンの借主は、物件価値の変動を常に意識し、迅速な投資判断で資産価値の下落を回避することが大切です。

オーバーローンのデメリットを踏まえてもなお、オーバーローンを利用したい方は、次の点に注意する必要があります。

これらの注意点を押さえておけば、オーバーローンの持つデメリットやリスクを最小化できるでしょう。

オーバーローンを組める物件は価格が割高なリスクがある

オーバーローンを組める物件は、物件の販売価格が入居需要に見合っておらず、販売業者によって意図的につり上げられているケースがあります。

そのため、せっかくオーバーローンを金融機関から引き出せても、立地条件や騒音などの環境条件を起因とした低い入居需要により、家賃収入を十分に得られない状況もあり得ます。

つまり、金融機関が好む（融資を出しやすい）物件と物件の入居需要は、必ずしも関連性が強いわけではないことを知っておく必要があるでしょう。

綿密な返済計画を立てる

オーバーローンは自己破産を回避するために、綿密な返済計画を立てる必要があります。オーバーローンは借入金が大きい分、返済額が大きいことから、ひとたび利回りや入居率が悪化すると毎月のキャッシュフローが赤字に転じやすくなるためです。

このようにオーバーローンを借りている状態では、いつキャッシュフローが赤字になるかわかりません。そのため、オーバーローンの返済負担を軽減するには、繰り上げ返済を有効活用することが大切です。具体的には、手元の現金を原資として繰り上げ返済（返済額軽減型など）を行い、月々の元利金返済額を抑えてキャッシュフローの安全性を高める方法が有効です。

不動産投資におけるオーバーローンは、手元資金を温存しながら大きなレバレッジ効果を得られる点で、資産拡大を目指す投資家にとって有効な選択肢の一つです。 一方、月々の返済負担が大きいことから、入居者の一斉退去や金利変動などによりキャッシュフローが悪化するリスクも伴います。最悪の場合は返済不能に陥り、自己破産や任意売却といった事態に陥るケースもあるでしょう。

オーバーローンを有効に機能させるためには、物件選定の精度と綿密な返済計画の両立が欠かせません。ローン設計や資金計画に不安がある場合は、税理士やファイナンシャルプランナーといった専門家に相談したうえで判断することをおすすめします。