将来の副収入が手堅く作れる！「コンパクトマンション」投資が初心者におすすめな理由 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

「年金の支給額に不安があり、副収入を確保したいものの、初期投資額を抑えたい」

不動産投資へのチャレンジを検討している方には、そのような希望を持っている方も少なくありません。

そこでおすすめしたいのが、コンパクトマンションへの投資です。コンパクトマンションは比較的立地が良いことから、資産価値が落ちにくい傾向にあります。専有面積が小さい分、ファミリータイプと比べて手頃な価格で取得できるメリットもあります。

本記事では、そんなコンパクトマンションの定義について説明した後、コンパクトマンションのニーズがある層について解説します。税務面のリスクや対策も網羅しているため、失敗しない物件選びの指針としてぜひお役立てください。

コンパクトマンションは、単身世帯や二人暮らし世帯が快適に生活できる広さを持つマンションです。具体的には、住戸専有面積が30㎡～50㎡の広さでワンルームマンションとファミリータイプマンションの中間に位置する物件を指します。

コンパクトマンションには、正式な定義はありません。ただ、ファミリータイプマンションよりも狭く、ワンルームマンションよりも広い物件をコンパクトマンションと呼ぶのが一般的とされます。

コンパクトマンションの需要が伸びている背景にある単身世帯やDINKsの増加

コンパクトマンションの需要が伸びている背景には、一定以上の収入を持つ単身世帯やDINKs（意識的に子どもを持たない共働きの世帯）の増加があります。

単身世帯やDINKsの増加により、1990年代まで主流だったファミリータイプの需要が漸減する一方、ほどよい広さを持つコンパクトマンションの需要が高まっているのです。

コンパクトマンションの需要が伸びているのは、単身世帯やDINKsの増加だけではありません。東京23区や全国の一部政令指定都市を中心にワンルームマンションの新築規制条例が施行されていることを受け、コンパクトマンションを建てるケースが増えていることも、コンパクトマンションの需要増を後押ししています。

コンパクトマンションの供給状況

株式会社不動産経済研究所によれば、首都圏のコンパクトマンションの発売戸数（2024年）は2,642戸、全発売戸数2万3,003戸に占めるシェアは11.5%でした。2023年の3,617戸、シェア13.5%と比較して戸数は975戸減、シェアは2.0ポイント減だったものの、シェアは5年連続で1割を超えています。

首都圏と東京23区のコンパクトマンションの供給状況の推移は次のとおりです。

なお、需要増に伴って価格は高値が続いており、2024年の1戸当たりの平均価格（首都圏）は前年比137万円の5,248万円で、2年連続で5,000万円を突破しています。

コンパクトマンションのニーズがある層には、次の3つがあります。

ニーズがある層の把握は、不動産投資でターゲットを絞る際に役立ちます。ぜひ参考にしてください。

単身世帯

コンパクトマンションは、単身世帯にニーズがあります。より都心に、より駅に近い立地に建つ傾向があることから、通勤の利便性を求める単身者のニーズに合致するためです。

また、コンパクトマンションは物件価格がファミリータイプと比べて割安の傾向にあるため、単身者でも無理なく住宅ローンを組めます。こうした理由により、賃貸住宅で家賃を払い続けるのではなく、資産としてコンパクトマンションを購入する単身者の方も少なくありません。

DINKs

コンパクトマンションは、共働きで子どもがいないDINKsにもニーズがあります。在宅時間が短く、通勤時間をもったいないと考えるDINKsにとって、立地がよいコンパクトマンションは暮らしやすいためです。

そんなDINKsであっても、出産や転職などライフステージの変化に合わせて、いずれ買い替える必要が出てくる可能性があります。しかし、すぐに広いスペースが必要にならない限りは、コンパクトマンションで十分に暮らしていけるでしょう。

シニアカップル

コンパクトマンションは、子育てを卒業したシニアカップルにもニーズがあります。シニアカップルにとって、コンパクトマンションは専有面積や立地の関係から、日々の管理や最寄りの駅・商業施設への移動にかかる負担が重くなりにくいためです。

新築のコンパクトマンションは、セキュリティ面が充実しているうえに、バリアフリーを考慮した設計が施されています。そのため、シニアカップルも安心してコンパクトマンションに住めるでしょう。

投資対象としてコンパクトマンションを購入するメリットには、次の5つがあります。

これらのメリットを把握しておくことで、コンパクトマンションを投資対象とした不動産投資に失敗しにくくなります。ぜひ参考にしてください。

利便性が高い

コンパクトマンションは駅近や都心に建てられるケースが多く、利便性が高いことから、賃貸需要が高い傾向にあります。そのため、投資対象として購入すれば、安定的な収益を見込めるでしょう。

共用施設が充実している

コンパクトマンションはスタディールームやゲストルーム、展望ラウンジなど、共用施設が充実しています。

充実した共用施設は、マンション自体の資産価値を上げる要素の一つになり得ます。結果、マンション売却時の査定にプラスの影響を与え、査定額の引き上げに貢献してくれるでしょう。

ファミリータイプより物件価格が安い

コンパクトマンションは専有面積が小さい分、同じ立地で比較するとファミリータイプより物件価格が安く設定される傾向にあります。そのため、投資対象として購入する場合は、比較的手頃な価格で収益物件を獲得できるといえるでしょう。

ただし、コンパクトマンションは総戸数が少ないケースが多いことから、専有面積1㎡あたりの管理費と修繕積立金が高くなりがちな点に注意が必要です。

税制優遇を受けられる可能性がある

コンパクトマンションを投資目的で購入する場合は、次のような税制優遇を受けられる可能性があります。

なお、コンパクトマンションを投資目的で購入する場合は、「不動産投資ローン」を利用することになるため、マイホーム購入を対象とした住宅ローン控除の適用対象からは外れる点にご注意ください。

資産価値が落ちにくい

コンパクトマンションは資産価値が落ちにくい傾向にあります。立地が良く利便性に優れているうえに、都市部を中心に需要が高まっているためです。

このような高い需要から、いざ売却する場合も高値で取引しやすいでしょう。

投資対象としてコンパクトマンションを購入するデメリットには、次の3つがあります。

すべての需要に対応できる収益物件はありませんが、コンパクトマンションを購入する際は上記デメリットに留意することで投資の失敗確率を下げられます。ぜひ参考にしてください。

入居者がライフスタイルの変化に対応しにくい

コンパクトマンションは、入居者が結婚や子どもの誕生といったライフスタイルの変化に対応しにくい傾向にあります。

ライフスタイルが大きく変わる入居者は、必要に迫られてコンパクトマンションから退去せざるをえません。

こうした事情を踏まえると、ライフステージが変化する機会の多い若い入居者が入居している場合は、長期入居が見込めない可能性があります。

平米当たりの物件価格が高くなりやすい

コンパクトマンションは平米当たりの物件価格が高くなりやすい傾向にあります。専有面積が小さいことから、水回り部分の割合が大きくなるためです。

平米当たりの単価が高い収益物件は、一般的に投資対効果が高いとはいえません。つまり、投資対象としては割高といえるため、物件によっては購入前に慎重に検討する必要もあります。

税制優遇の適用対象にならない物件も少なくない

コンパクトマンションの専有面積は一般的に30㎡から50㎡であり、税制優遇の適用対象である40㎡以上（一部は50㎡以上）に達しない物件も少なくありません。

コンパクトマンションが税制優遇の適用対象から外れやすいのは、単に専有面積が適用要件に達しないためだけではありません。専有面積と税制上の床面積は範囲が異なる点も、大きく影響しています。

実際、物件のパンフレット等に記載される専有面積は壁の中心部から計測した壁芯面積で表示されることが多いとされます。一方、金融機関の融資や一部の税制要件において基準となる登記簿上の床面積は壁・柱の内側部分のみで算出される内法面積で計測されます。

壁芯面積より内法面積の方が狭くなるため、「面積要件ギリギリの物件を買ったはずが、登記簿上は要件に達していなかった」というリスクがある点に注意が必要です。

コンパクトマンションの売却に成功するためのコツには、次の2つがあります。

これらのポイントを押さえることで成功確率は高まります。ぜひ参考にしてください。

適切なターゲットにアピールする

コンパクトマンションの売却に成功するためには、単身者やDINKsといった適切なターゲットにアピールすることが大切です。

ターゲットにコンパクトマンションをアピールする際は、リスティング広告やFacebook広告といったインターネット広告を利用されることをおすすめします。インターネット広告はターゲットに対して効率的に広告を表示させられるため、確度の高い顧客を集客できるでしょう。

リフォームで物件の資産価値を高めておく

コンパクトマンションの売却に成功するためには、リフォームで物件の資産価値を高めておくとよいでしょう。具体的には、リフォームで設備のグレードを上げたり、内装を張り替えたりすると、物件の資産価値が高まり、結果的に成約率が高まります。

コンパクトマンションのリノベーション費用の相場は、内装の張り替えや水回り設備の交換など部分的な改修が200万円～500万円です。また、フルリノベーションの場合は、650万円～1,200万円が相場とされています。

コンパクトマンションは、単身世帯や二人暮らし世帯向けに設計された、30㎡～50㎡程度の広さを持つマンションです。しかし、投資目的で購入する場合、マイホームとは異なり「不動産投資ローン」の利用が前提となるほか、登記簿上の面積（内法面積）が税制優遇の要件に満たないリスクなど、特有の注意点も存在します。そのため、表面的なメリットだけでなく、税務面も含めた慎重な判断が求められます。

ご自身の目的に合った物件を見極めるためにも、まずは信頼できる不動産会社に相談し、詳細なシミュレーションを依頼してみてはいかがでしょうか。