【2026年最新版】少額から始める不動産投資「REIT（リート）」の基礎知識　魅力・リスクから失敗しない銘柄選びまで | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

NISAやiDeCoといった金融投資に取り組むなかで、次のステップとして、より収益性の高い不動産投資に興味を持ち始める方は少なくありません。

そんな方におすすめしたいのが、不動産の投資信託である「REIT（リート）」です。REITは投資家から集めた資金をもとにプロが運用し、得られた利益を分配するという仕組みです。少額投資が可能だったり、証券市場で売買できる流動性の高さなど、現物不動産にはない多くのメリットがあります。

本記事では、REITの定義や種類、魅力・リスクなどについて解説します。本記事を読むことで、REITの基礎知識と自分に合った銘柄を選ぶポイントをマスターし、資産運用の幅を広げてください。

REIT（リート）は、専門家が投資者から集めた資金をもとに不動産へ投資を行い、不動産から得られる賃料収入や不動産の売買益を原資に投資者に配当する商品です。「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語で「不動産投資信託」と呼びます。

REITはもともとアメリカで作られた制度ですが、日本にも波及し、東京証券取引所が2001年3月にJ-REIT市場を開設しました。J-REITは、アメリカのREITと異なり、銘柄のほとんどが不動産投資法人が発行体となり、不動産投資法人の発行する投資証券が市場で売買されています。

REITは不動産投資法人から委託された専門家が運用

REITでは、不動産投資法人と呼ばれる法人が、まず投資家から集めた資金や金融機関から借り受けたお金でオフィスビルやマンションといった不動産を購入し、テナントや入居者に貸し出します。

その後、不動産投資法人は、テナントや入居者から得られる賃貸料などから管理手数料などを控除した金額を分配金として支払います。この点、投資家は、不動産投資法人を通じて、間接的に不動産に投資しているといえるでしょう。

ただし、不動産投資法人は、投信法によって直接的に不動産を運用できません。そのため、REITでは、不動産の運用や資産の保管などの業務は、不動産投資法人から委託された投資信託会社や資産保管会社が行います。

不動産投資との違いは売買の流動性の高さや投資金額

REITと不動産投資との間にある違いは、まず投資金額があります。

たとえば、REITの場合は、不動産の総価値を小口化した証券を売買するため、個別銘柄であれば、1口10万円を切る程度の少額資金から投資を始められます。一方、不動産投資は、場所や築年数にもよりますが、一様に投資費用が高額です。安くとも数百万円を要するのがほとんどで、アパートやマンション1棟を買うとなれば、数千万円を物件取得費として支払う必要があります。

また、流動性の高低にも大きな違いがあります。

たとえば、REITは証券そのものの売買であることから、短期間での現金化も可能です。一方、現物の不動産投資は実物が売買対象となるため、希望に合った買主や売主をすぐに見つけるのは容易ではありません。売買相手を見つけても、契約条件の交渉など、売買成立に至るまで膨大な時間を要するケースも少なくないでしょう。つまり、現物の不動産投資は流動性が低い一方、REITは換金性に優れているというわけです。

このほか、REITは自己資金が原則、不動産投資は融資を受けられるといった違いがあります。

REITは、次の2種類に大別されます。

投資対象不動産のエリアによって違いがある点も含めて解説するため、ぜひ参考にしてください。

単一用途特化型

単一用途特化型は、特定用途の不動産の1つに投資するREITです。オフィスビル特化や住居特化、商業施設特化、物流施設特化、ホテル特化などのタイプに分類されます。

単一用途特化型は、投資対象が単一用途の不動産に絞られているため、必要な情報を集めやすく、収益予想をしやすいメリットがあります。一方、特定の用途に絞っているため、投資対象の不動産の影響を受けて価格変動しやすい点がデメリットです。

複数用途型

複数用途型は、用途の異なる複数の不動産に投資するREITです。オフィスビルや商業施設といった2つの用途を組み合わせて投資する複合型REITと、住居と商業施設、ホテルといった3つ以上の用途を組み合わせて投資する総合型REITの2つのタイプに大別されます。

複合型は、異なる用途の不動産を組み合わせているため、単一用途型よりもリスク分散しやすいメリットがあります。一方、総合型は投資対象が幅広いため、含み益がほかの不動産の損失によって相殺されるリスクがある反面、複合型よりもリスク分散の効果が高いのがメリットです。

投資対象不動産のエリアの違いもある

REITには、特定の地域に限定して投資する地域特化型REITもあります。地域特化型は地域を絞って運用されているため、運用コストが小さく、効率的な投資や運用を可能とするメリットがあります。

地域特化型の具体例には、九州全体と山口県・沖縄県を投資対象エリアとする「福岡リート」や、関西圏の不動産を重点的な投資対象とする「阪急阪神リート」などがあります。いずれも地域の優良物件や目玉物件を投資対象に組み入れているため、これらのREITの購入は、地域の街づくりにも貢献しているといえるでしょう。

ここからは、REITの魅力とリスクについて解説します。REITの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

REITの魅力：少額投資や分散投資など

銘柄にもよりますが、REITは10万円程度から投資を始めることができます。不動産に直接投資する場合は数百万円から数千万円の資金が必要とされるため、REITは少額投資が可能といえるでしょう。

REITは多数の投資家から資金を集めたうえで大きな資産として運用するため、複数の不動産に対する分散投資が可能です。分散投資により、一部の不動産で空室が増えても賃貸収益全体が大きく減ることがないなど、一つの現物不動産に投資する場合と比べて損失リスクを回避しやすい傾向にあります。

REITは上場株式と同様に取引所でいつでも好きなときに売買可能です。この点、流動性が高く、換金性にも優れているといえるでしょう。

このほか、REITには、不動産投資の経験豊かなプロが運用や物件の管理をしてくれる、J-REITの場合は収益の90%超が分配される、といった特長があります。

REITのリスク：価格変動リスクや金利変動リスクなど

さまざまなメリットがあるREITにも、金融商品である以上、リスクが存在します。主要なリスクは次のとおりです。

自分に合ったREITを選ぶ際のポイントには、次の4つがあります。

これらのポイントを押さえれば、損失リスクの小さいREITを選べるようになります。ぜひ参考にしてください。

ポートフォリオや不動産投資法人の財務状況など投資対象の概要を確認する

まずは、ポートフォリオ（REITが保有する不動産物件）と不動産投資法人の概要についてチェックしましょう。

それぞれのチェックポイントは、次のとおりです。

J-REITでは、銘柄を保有する不動産投資法人が証券取引所に上場しているため、不動産投資法人ごとに投資家に発信する自社情報（IR情報）が公開されています。そのため、上記チェックポイントを調べたい場合は、「不動産投資法人名＋IR」か、「不動産投資法人名＋稼働率」などと検索するとよいでしょう。

物件数や稼働率など保有不動産に関する情報を比較する

投資対象の概要をチェックした後は、物件数や稼働率など保有不動産に関する情報を細かくチェックしましょう。主なチェックポイントは次のとおりです。

資産額や負債の割合など不動産投資法人に関する情報を確認する

保有不動産に関する情報をチェックした後は、資産額や負債の割合など不動産投資法人に関する情報を確認しましょう。主なチェックポイントは次のとおりです。

REITは、リスクを抑えながら、不動産オーナーのように賃料収入や売却益を得られる投資手法です。現物不動産と比べて投資のハードルが圧倒的に低いうえ、リスク分散や安定した収益の確保といったメリットがあります。

「NISAやiDeCoの次は、より利回りの高い資産を」と考えている方にとって、REITの購入は有力な選択肢の一つになるはずです。まずは気になる銘柄の稼働率や財務状況をチェックすることから、一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。