外国人の不動産購入に規制はある？ 購入時の必要書類や注意点、2026年度開始の新制度も徹底解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

「日本の不動産を購入したいけれど、法的な制限やリスクはないのだろうか」

日本で物件取得を検討されている外国人のなかには、こうした不安を抱えている方も少なくありません。

結論から言うと、日本では、外国人による不動産購入への制限や規制は原則としてありません。ただ、2026年度より不動産を個人が取得する際に国籍情報の提供を義務付ける制度が始まるなど、外国人による不動産取引の透明性を高めるため、新たな制度整備も進んでいます。

こうした実情を踏まえ、本記事では、外国人による不動産購入の法規制の現状について解説します。あわせて、不動産購入時に必要な書類や注意点についても網羅しているため、ぜひ参考にしてください。

日本では、外国人による日本の土地や建物の購入に対する規制は原則的にありません。居住目的や投資目的だけでなく、国籍や永住権の有無、ビザの種類を問わず、外国人は日本人と同じように土地や建物を取得できます。

外為法や重要土地等調査法といった関係法令は存在する

外国人による日本の土地や建物の購入を規制する法律はありませんが、関係法令として、「外国為替及び外国貿易法（外為法）」と「重要土地等調査法」があります。

外為法は、日本と外国との間の資金や財、サービスの移動などの対外取引に適用される法律です。日本の非居住者が日本の不動産を取得した際、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣に報告書を提出しなければなりません。

一方、2022年9月に全面施行された重要土地等調査法は、政府が注視区域・特別注視区域（＊1）の土地の利用状況を調査する権限の行使を認めた法律です。注視区域・特別注視区域を利用して外国人などによる機能阻害行為が行われることを防止することを目的としています。

（＊1） 注視区域・特別注視区域：注視区域は、防衛関係施設など重要施設の周囲約1,000メートルの区域内および国境離島などの区域内で、土地や建物の機能阻害行為をとくに防止する必要があるエリアのことです。また、特別注視区域は、注視区域のうち、とくに重要な機能を持つ、またはその機能の阻害が容易であり、他の重要施設や国境離島などへの代替が困難である区域を指します。

今後は外国人の不動産購入規制が強化される見込み

法務省は、土地や建物といった不動産を個人が取得する際に国籍情報の提供を義務付ける制度を2026年度より開始します。

この制度は、外国人による不動産保有の実態を正確に把握することが目的です。また、不動産の所有権の登記名義人が死亡した場合に適用される準拠法は、登記名義人の国籍で決まることから、国籍情報を把握することで相続登記をより適正かつ円滑に実施することを目的としています。

この制度は名目上、外国人による不動産の購入を規制するルールではありません。しかし、政府はこの制度を通じて誰がどの国の資本で土地を取得しているかを把握したうえで、防衛施設周辺や国境離島などの「重要土地」や、水源地を含む「森林」などの取引に関する対応を強化する方針です。

ここからは、外国人による日本の不動産購入の現状について解説します。外国人を相手にした不動産の売買取引業務の流れについても解説するため、ぜひ参考にしてください。

外国人による投資目的のマンション購入が増加

国土交通省が不動産登記情報と民間の価格データ情報を活用した調査によれば、国外に住所がある者による新築マンションの取得割合が、東京圏や大阪圏で増加しています。

東京23区で新築マンションを取得した国外に住所がある者の国・地域については、コロナ禍以前から中国、香港、台湾が多く見られるものの、直近では台湾が最も多くなっています。台湾や中国、香港以外に、シンガポールや米国、英国に住所がある者による取得も一定数存在しているとのことです。

外国人を相手とした不動産の売買取引業務の流れ

国土交通省が発行した「不動産事業者のための国際対応実務マニュアル」によれば、外国人を相手にした不動産の売買取引業務の流れは次のとおりです。

同マニュアルによれば、契約・引渡しでは、外国人の買主は次の手続きに留意する必要があります。

ここからは、外国人が日本で不動産を購入する際に必要となる書類について、「日本に居住している・在留資格を持つ方」「日本に居住していない・在留資格がない方」別に解説します。

日本に居住している・在留資格を持つ方

外国人は、宅地・建物の売買契約の締結またはその代理もしくは媒介を担う宅地建物取引業者の求めに応じ、「本人特定事項」を提示・説明する必要があります。

契約に先立って提示・説明が必要となる本人特定事項については個人の場合、氏名や住居、生年月日、取引目的、職業、法人の場合は名称・本店等所在地、取引目的、事業内容、実質的支配者などです。

このうち、日本に居住している、または在留資格を持っている外国人が本人特定事項確認の際に提示できる書類は、次のとおりです。

日本に居住していない・在留資格がない方

日本に居住していない、または在留資格を持っていない外国人が本人特定事項確認の際に提示できる書類は次のとおりです。

（＊2）：顔写真なしの書類を提示した場合は、当該書類に記載されている住所宛に取引関係文書を書留郵便などの転送不要郵便物として送付を受けることで本人確認を行います。

日本に住んでいない、または在留資格を持っていない外国人は、住民票や印鑑証明書を取得できません。その場合、署名の正当性を「宣誓供述書」で補完する必要があります。

宣誓供述書は、供述者が公証人の面前で記載内容が真実である旨を宣誓し、大使館の職員や公証人がその宣誓と署名の事実を認証した文書です。多くの場合、日本国内の大使館や領事館で認証を受けられますが、外国人が居住する国や地域によっては認証を得られないケースがあるため、事前に確認しておきましょう。

外国人が日本で不動産を購入する際の注意点には、次の5つがあります。

これらの注意点を押さえることで、不動産購入時のトラブルを回避できます。ぜひ参考にしてください。

日本人と同様に宅地建物取引業が適用される

外国人が日本の不動産を購入する場合は、日本人と同様に宅地建物取引業法が適用されます。

宅地建物取引業法は、宅地建物の購入者などの利益保護と宅地、建物の流通の円滑化を図るために、宅地建物取引の営業に関して免許制度を実施し、その事業に対して必要な規制を定めた法律です。

外国人は日本の不動産を購入する場合、同法にのっとり、宅地建物取引業者から売買契約締結前における取引の相手方への重要事項の説明を受けたり、重要事項説明書の交付を受けたりしなければなりません。

ただし、外国人が海外に住んでおり、宅地建物取引業者が当該外国人に対して日本の不動産を広告・宣伝したり、紹介したりする場合は、海外現地の法規制が適用される場合があります。

通訳を用意する必要がある

外国人が日本の不動産を購入する場合は、外国人側が通訳を用意する必要があります。宅地建物取引法上、宅地建物取引業者が外国語で重要事項を説明する義務はないためです。

そのため、外国人側が通訳者を手配し、その通訳者の通訳内容が正確で理解可能であることを外国人自身が保証しなければなりません。

なお、通訳を介して購入契約を締結する場合は、通訳者にも売買契約書や重要事項説明書などの書類に署名・押印してもらいましょう。通訳者による署名・押印は、紛争を防止するうえで大切です。

代理人・納税管理人を立てる

日本に住んでいない外国人が日本の不動産を購入する場合は、売買契約代理人と決済代理人、納税管理人を立てる必要があります。

このうち、国税通則法上、必ず定めなければならないのが、確定申告書の提出や税金の納付など、購入者の納税義務を果たすために設置される納税管理人です。この納税管理人を定めたとき、外国人は不動産の所在地を所轄する税務署長に「納税管理人届出書」を提出しなければなりません。

この届出書を提出すると、税務署が発送する書類は納税管理人に送付され、外国人は納税管理人を介して税金を納付することになります。

購入前に物件の内覧をする

外国人が日本の不動産を購入する場合は、購入後のミスマッチを防ぐために購入前に必ず物件を内覧しましょう。

内覧でチェックすべきなのは、物件の間取りや現況だけではありません。最寄り駅からの距離や周辺環境などの実施確認も行いましょう。

内覧の際は、必要に応じて不動産会社の担当者に立ち会ってもらうことが大切です。日本語の理解に不安がある場合は通訳も内覧に同行させ、不動産会社の担当者から詳細な説明を受けましょう。

身元確認には適切に対応する

外国人が日本の不動産を購入する場合は、入居審査における身元確認に適切に対応しましょう。身元確認を受ける際に提示が必要な書類は次のとおりです。

なお、身元確認は、犯罪収益移転防止法に基づく義務です。宅地建物取引業者を介して宅地・建物を購入する場合は、必ず身元確認に応じなければなりません。

日本では、2026年3月現在（本記事の執筆時点）で外国人による不動産購入に特別な制限や規制は、原則として設けられていません。国籍や在留資格の種類、居住地にかかわらず、外国人は日本人と同じように土地や建物の所有権を取得できます。

しかし、2026年4月から「不動産取得時の国籍情報の提供」が義務化されるなど、取引の透明性を高める新たな法整備が本格的に動き出しています。これは安全保障上の懸念や、適正な相続登記を目的としたもので、今後の不動産取引における重要なスタンダードとなります。

日本での不動産購入を検討している外国人の方は、こうした最新の法規制の動向を正しく把握し、手続き上の不備やトラブルを回避することが大切です。本記事で紹介した不動産購入時の注意点や必要書類をあらためて確認し、スムーズな資産形成に役立ててください。