不動産を高値で売却したい方へ！ 値下げ交渉のない「入札方式」のメリット・デメリット | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

区分マンションや一棟アパートを所有する物件オーナーのなかには、「できるだけ高値で売却したいものの、相対方式では値下げ交渉に応じざるを得ず売りにくい」と悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな物件オーナーにおすすめしたいのが、入札方式による不動産売却です。入札方式による不動産売却は複数の入札参加者が入札価格を提示し、最も高値をつけた人に不動産を売却する方式のため、希望価格以上の高値で売却できるといったメリットがあります。

本記事では、入札方式による不動産売却の概要やメリット・デメリットについて解説します。所有物件の売却益を最大化するための実践的な手順や注意点もわかるようになるため、新たな売却戦略としてぜひ参考にしてください。

不動産売却における入札は、複数の買主候補のなかから、最も高値をつけた人に不動産を売却する方式です。いわばオークションで買主を決める方法であり、民間の不動産売買サイトなどで適用されています。

入札方式は、裁判所が個人の債権を回収するための競売（けいばい）や、国・地方自治体が税金滞納者の不動産を差し押さえて一般市民向けに売却する公売などで活用されてきました。民間でも、大企業が売却益によって財務改善を図るために、入札を活用するケースがあります。

しかし、個人レベルの売買では、入札方式を採用する人は、市場が整備されていないことから最近までほとんどいませんでした。ところが近年は、不動産売却でも、入札方式を利用するケースが増えつつあります。

入札方式と仲介での不動産売却の違いは買主の決め方や価格設定の方法など

入札方式と仲介での不動産売却の違いには、買主の決め方や価格設定の方法などがあります。

仲介で不動産を売却する場合は、一般的に売主と買主が一対一で売買の交渉を進める「相対方式」が採用されます。

相対方式は、購入希望者と先着順で交渉し、条件に合意した人と契約を締結するのが特徴です。交渉時に条件面で購入希望者と折り合いがつかない場合は、ほかの購入希望者が現れるまで、交渉を繰り返さなければなりません。

この点、相対方式は購入希望者とじっくり向き合える反面、交渉の効率性という面で劣るデメリットがあります。

一方、入札方式は、購入希望者をインターネット上などで同時に募り、それぞれに希望価格を提示してもらい、最高額を提示した購入希望者に不動産を売却します。相対方式と比べて競争原理が働くため、納得できる売却価格で売れる点がメリットだといえるでしょう。

不動産の入札方式で採用されやすいのは一般競争入札

民間の不動産売買で実際に使われる入札方式は、主に一般競争入札と指名競争入札の2つです。

個人の不動産売買で採用されやすいのが、一般競争入札です。参加のしやすさで、不動産取引で最も適した入札方式とされています。

一方、指名競争入札は、主に秘匿性の高い法人や企業間取引で活用されています。

入札方式での売却に適している不動産は、次の3つです。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

広大な土地

広大な土地は地目が山林や原野であっても、入札方式での売却に適している場合があります。周辺一体の開発を考えている不動産会社や、大規模な拠点の開発を考えている企業であれば、地目が宅地でなくとも開発の余地があると判断されるためです。

とくに土地の一部が開発事業用地に含まれている場合などは、高値でも購入してくれる可能性があります。この場合は、ショッピングモールや郊外型のスーパー、家電量販店の開発を検討している大企業を相手に営業をかけるとよいでしょう。

大規模開発が予定されている土地

新駅やタワーマンションなど、大規模開発が決まっている区域にある土地も、高値がつきやすいことから、入札方式での売却が適しています。

大規模開発の計画については、自治体や開発元企業の公式サイトで掲載されているほか、不動産会社が非公開情報を持っている場合があります。そのため、複数の不動産会社にコンタクトを取り、情報を提供してもらうことをおすすめします。

好立地にある一棟アパートや高利回りの区分マンション

都市部の駅近にある一棟アパートや、利回りが高く満室稼働している区分マンションなども入札方式に適しています。これらは個人の実需（自分が住むための購入）ではなく、国内外の不動産投資家や買取業者が「投資商品」として常に狙っているためです。

優良な収益物件であれば、入札にかけることで投資家同士の競り合いが起き、相場以上の高値で売却できる可能性が十分にあります。

ここからは、入札方式による不動産売却のメリット・デメリットについて解説します。

入札方式で不動産を売却するメリット

入札方式で不動産を売却する場合は、相対方式の場合と比べて、高値で売却できる可能性があります。複数の買主候補が同時に名乗り出ることから、競争原理が働きやすいためです。

また、落札した時点で売却価格が確定するため、後になって買主から値下げ交渉を提案されることもありません。この点、入札方式は需要の高い不動産を売却したい人に適した売却方法だといえるでしょう。

入札方式は、短期間での売買が可能になりやすいメリットもあります。落札した時点で、価格が確定しているため、すぐに売買契約を締結する手続きに入れるためです。また、複数の買主候補が一斉に金額を提示する点も、早期売却を可能にするポイントだといえます。

入札方式のメリットは、これだけではありません。入札方式は落札した時点で、その後は落札者の都合による一方的な撤回ができないため、相対方式と比べてキャンセルされるリスクが低いというメリットもあります。

また、多くの入札方式は、売却相手が不動産会社であるため、個人の買主と違い、住宅ローンが通らなかったからとの理由で、契約を解除される心配は生じません。

入札方式で不動産を売却するデメリット

入札方式で不動産を売却する場合、落札価格は買主候補同士の競り合いで決まるため、入札状況によっては希望価格よりも低く落札される可能性があります。

たとえば、入札者が1人しかいない場合は、最低価格で落札されるリスクがあるでしょう。

また、入札方式は入札者が現れないからといって、入札期間を延長できません。入札できる期間は、あらかじめ決まっているためです。

入札が流れた後も再度入札をかけられますが、人気がない不動産だと、再入札でも同じ結果になってしまうリスクがあるでしょう。

このような事態を防ぐためには、事前に不動産会社と相談したうえで、相対方式を選ぶのも選択肢の一つです。

入札方式で不動産を売却する手順は次のとおりです。

入札方式で不動産を売却する際の注意点には、次の3つがあります。

これらの注意点を押さえることで、入札方式による不動産売却に成功する確率が上がるでしょう。ぜひ参考にしてください。

売出価格を慎重に設定する

入札する際の売出価格（最低落札価格）は慎重に設定しましょう。高すぎると入札参加者が集まらない反面、低すぎると売主側が損を被ることになるためです。

こうした事情を考慮して、売出価格は、幹事社に査定や市場調査を依頼することで、慎重に決定しましょう。また、予算に余裕がある場合は、不動産鑑定士による専門的な査定を受けることも有効です。

適切な売出価格でないと入札参加者が集まらない

入札方式による不動産売却では、適切な売出価格を設定しないと入札参加者が集まりません。

そのため、まずは市場価格より少し低めに売出価格を設定することで、多くの入札参加者をひきつけることが大切です。当初の売出価格が低くても、入札参加者の増加により入札競争が激化し、最終的な落札価格が上昇する可能性があります。

なお、落札価格の上昇を図りたい場合は、入札方法を工夫しましょう。たとえば、オープン入札を採用すれば、ほかの入札価格がわかるため、価格が上昇しやすくなります。また、一定期間ごとに入札価格を引き上げる段階的な入札方式の導入によっても、価格上昇を狙えます。

不動産を査定する際は一括査定サイトを利用する

不動産を査定する際は一括査定サイトを利用することをおすすめします。フォームに簡単な物件情報を入力するだけで、一括査定サイトが提携している複数の不動産会社に査定を無料で依頼できるためです。

たとえば、NTTデータのグループ会社が運営する「HOME4U」は、わずか5分で簡易な査定価格が提示されるだけでなく、幹事社候補の不動産会社もピックアップされます。

このように効率的に不動産の査定価格を出したい場合は、一括査定サイトを利用するのが効果的です。

入札方式による不動産売却は従来の相対方式と異なり、価格競争が働きやすく、適切な売出価格や売出方法の設定などにより希望価格以上の売却を実現できます。とくに好立地の区分マンションや一棟アパートなどの収益物件は、入札によって物件の価値を最大限に引き出せる可能性を秘めています。

とはいえ、個人が行う不動産売却としてはまだまだ珍しい売却方法であるため、適切な売出価格の設定やスケジュール管理などについて、信頼できるパートナー選びが大切です。

ご自身の物件が入札方式に向いているかどうかを知るためにも、まずは入札取引の実績がある不動産会社に相談したり、査定を依頼したりするところから始めてはいかがでしょうか。