不動産取引の節税効果を図るには「不動産M&A」がおすすめ！ 直接売却より手残りを増やす仕組みと極意 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

高所得のサラリーマンや専門職の方のなかには、所得税・住民税の減税を目的として不動産投資を検討されている方もいらっしゃるでしょう。

不動産投資による節税（損益通算）を成功させて、中長期的な収益を最大化させるカギを握るのが、建物の「法定耐用年数」です。法定耐用年数は、国税庁が用途・構造別に定めた会計上の固定資産価値が残存する期間であり、経費である減価償却費を計算する際に利用します。

本記事では、建物・構造別の法定耐用年数や、節税効果（損益通算）を左右する減価償却費の計算方法について解説します。本記事を読むことで、不動産投資の収益計画に直結する法定耐用年数の運用方法についてよくわかるようになるため、ぜひ参考にしてください。

法定耐用年数は、土地や機械、設備などの固定資産を対象に定めた、会計上の資産価値が残存する期間です。

固定資産は本体、同種のものであっても、操業度の大小や技術水準、修繕維持の程度、経営立地条件の相違などによって耐用年数が異なります。しかし、そのような恣意的な判断を認めると、企業の都合で勝手に耐用年数を決められるようになり、減価償却費の計上額が自由に変えられてしまいます。

そこで、国は1965（昭和40）年公布の減価償却資産の耐用年数等に関する省令で、固定資産の構造や用途などに応じた画一的な「法定耐用年数」を定めました。

不動産投資で法定耐用年数を参考にするのは所得税算出時に減価償却費を計算するとき

不動産投資で法定耐用年数を参考にするのは、主に所得税算出時に減価償却費を計算するときです。

減価償却費は、固定資産の取得価額を耐用年数に応じて配分し、各年度の経費として割り当てる会計上の仕組みです。この経費計上により、税金計算のもとになる所得金額を減らせるため、節税効果が得られます。

不動産投資の場合は、減価償却費の計上により、会計上の不動産収益が赤字になれば、その赤字分を給与所得などから差し引く「損益通算」ができます。これにより全体の課税所得が減り、大きな節税につながります。

法定耐用年数と建物の物理的な寿命は一致しない

法定耐用年数と建物の物理的な寿命は、必ずしも一致しません。法定耐用年数はあくまでも減価償却費を計算しやすくするよう画一的に定めた目安であるため、法定耐用年数を超過しても資産の実際の価値はなくならないためです。

たとえば、木造戸建ての法定耐用年数は22年ですが、適切な修繕やリフォームをしていれば、40〜50年と快適に住み続けられます。ただし、法定耐用年数を過ぎた建物は税務上の価値がなくなるため、減価償却費を計上できません。これにより課税所得が増え、所得税が増えてしまいます。

こうした実情を踏まえ、不動産投資では、物件オーナーは法定耐用年数の残存期間を考慮した売却や大規模修繕といった冷静な投資判断が必要です。

中古物件の耐用年数の計算方法

中古物件の耐用年数は中古物件を取得した時点での築年数の経過状況によって異なります。具体的な計算式は、次のとおりです。

たとえば、築5年の木造住宅（法定耐用年数22年）を取得した場合、2の計算式が適用されます。

（22年 - 5年）+（5年 × 20%）= 18年

なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数がある場合は、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合は、一律で2年とします。

不動産投資で法定耐用年数を把握しておくべき理由には、次の2つがあります。

いずれも、法定耐用年数の有用性を理解するうえで重要な理由です。ぜひ参考にしてください。

減価償却費の算定根拠となるため

前述のとおり、法定耐用年数は減価償却費の算定根拠となります。

減価償却費は会計上の必要経費となるため、不動産投資における税金とキャッシュフローに大きな影響を与えます。したがって、物件オーナーは税務上の優遇を受けるためにも、この減価償却費のほか、対象物件の法定耐用年数を把握しておくべきでしょう。

なお、法定耐用年数の計算を誤った場合は、税務調査で税務調査官に不備を指摘される可能性があるため、正確な知識が必要です。

大規模修繕のタイミングを判断する客観的目安となるため

法定耐用年数は、大規模修繕をいつ実施するべきかの客観的目安となります。

たとえば、築年数10年の鉄骨コンクリート造（法定耐用年数47年）のマンションを所有している場合は、屋上防水や外壁塗装・補修を実施すべきタイミングを迎えているといえます。

建物の大規模修繕における部位別の改修周期は次のとおりです。

ただし、改修周期はあくまで目安であり、実際の物件管理では、立地や気候、施工品質、定期的なメンテナンスの有無などによって変動します。

ここからは、建物の法定耐用年数について、次の項目別に解説します。

構造物の特徴についても解説するため、参考にしてください。

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）と鉄筋コンクリート造（RC造）はいずれも防音性や耐火性、耐震性に優れた工法です。高層ビルやタワーマンションなど、大規模な建物に用いられています。

ただし、SRC造とRC造は、鉄筋や鉄骨など、さまざまな建材を使うことから、建築費用が高くなりやすいのがデメリットです。

法定耐用年数については事務所用が最も長い一方、公衆浴場用が最も短くなっています。

金属造（鉄骨造）

金属造（鉄骨造）は、梁や柱などの骨組みに鉄骨を用いた工法です。マンションやビルといった高層建築物だけでなく、一戸建てやアパートなど低層建築物にも頻繁に使われています。

鉄骨造はSRC造やRC造と比べて工期が短いことから、坪単価当たりの建築費が安く済むメリットがあります。一方、SRC造やRC造と比べて遮音性や耐火性などに劣る点に注意が必要です。

法定耐用年数については骨格材の厚みに比例して長くなる傾向にあり、最長は4㎜超の事務所用で38年、最短は3㎜以下の公衆浴場用で15年となっています。

木造・合成樹脂造

木造は建物の主要となる部分に木材を使った構造、合成樹脂造はプラスチックなど人為的に製造された物質で造られた構造です。

木造・合成樹脂造は耐震性や耐火性、遮音性などでSRC造やRC造と比べて劣りますが、間取りの自由度や初期建築コストの面でメリットがあります。

法定耐用年数については事務所用が24年と最も長い一方、公衆浴場用が12年と最も短くなっています。

木造モルタル造

木造モルタル造は、木造軸組などの構造体に外壁としてモルタルを塗り付けた工法です。つまり、木材で組まれた骨組みのうえにモルタル層が追加されただけの工法で、構造自体は一般的な木造と変わりません。

木造モルタル造は、耐火性に優れているメリットがあります。しかし、ひび割れしやすく、耐震性にも劣ることから、現在ではほとんど使われていません。

レンガ造・石造・ブロック造

レンガ造・石造・ブロック造は、建材を層状に積み上げて壁や構造体を作り上げる組積造の一種です。いずれも耐久性や耐熱性などの面でメリットがありますが、現在では歴史的建築物を除いてほとんど利用されていません。

建物に附属する設備

建物に附属する設備は、電気やガス、冷暖房設備、水道設備といった建物に固着した設備です。建物の維持・管理をするうえで必ず必要となる設備も含まれます。

法定耐用年数については給排水設備や衛生設備などで長い傾向にあります。ただし、ルーバーや壁板など、主として小売店舗などに取り付けられる装飾を兼ねた造作や陳列棚にあたる店用簡易装備は3年と短いため、注意が必要です。

法定耐用年数に基づく減価償却費の計算では、基本的に減価償却資産の金額に一定の割合をかけて減価償却費を求める定額法を用います。定額法の計算式は次のとおりです。

定額法：取得価額 × 定額法の償却率

上記計算式に基づいて減価償却費を求めるためには、建物の取得価額と経過年数、法定耐用年数、償却率を調べなければなりません。

このうち、建物の取得価額は、原則として物件の購入代金のうち「建物部分」に該当する金額（土地代は含まない）となります。売買契約書に消費税額の記載があればそこから逆算することもできるほか、固定資産税評価額の割合などで按分して求めることもできます。さらに、これらの方法で合理的に区分できない場合は、「建物の標準的な建築価額表で求めた建築単価 × 建物の床面積」で算出します。

また、償却率は、国税庁の「減価償却資産の償却率等表」などを参考にしましょう。

「建物」と「建物附属設備」には定額法しか使えない

減価償却費を求める計算方法には、未償却残高（取得価額から減価償却累計額を差し引いた金額）に償却率をかけて減価償却費を求める定率法があります。

定率法は償却額が初めの年に近いほど多く、経過年数が増えるごとに減少するのが特徴です。また、定率法の償却率により計算した償却額が「償却保証額」に満たなかった年分以後は、毎年同額になります。

ただし、この定率法は現在、「建物」および「建物附属設備」には適用できません。税制改正により、「建物」は1998（平成10）年4月1日以降、「建物附属設備」は2016（平成28）年4月1日以降に取得したものについては定率法が廃止され、定額法に一本化されている点に注意が必要です。

【減価償却費の計算例】鉄筋コンクリート造の新築マンションの場合

RC造の新築マンションを2億円で建てた場合は、定額法の計算式に当てはめて計算します。具体的な計算式は次のとおりです。

減価償却費：2億円 × 0.022（耐用年数47年の定額法償却率）= 440万円

よって、この場合は毎年440万円を減価償却費として経費計上できます（ただし、物件を購入した初年度は、1年分ではなく所有した月数に応じた「月割計算」となる点にご注意ください）。

【減価償却費の計算例】木造の戸建て住宅の場合

築5年の木造戸建て住宅を（建物価格のみで）4,000万円で購入した場合も、定額法を当てはめて計算しますが、まず耐用年数を求める必要があります。耐用年数を求める際の計算式は次のとおりです。

耐用年数：（22年 - 5年）+（5年 × 20%）= 18年

したがって、減価償却費を求める際の計算式は次のようになります。

減価償却費：4,000万円 × 0.056（耐用年数18年の定額法償却率）= 224万円

よって、この場合は、残る18年の耐用年数が経過するまで毎年224万円を経費計上できます。

建物の法定耐用年数は、減価償却費を計算して節税効果を最大化したり、大規模修繕のタイミングを判断したりする際に欠かせない指標です。とくに高所得者層が所得税・住民税の還付を狙う場合、耐用年数を生かした綿密な収益シミュレーションは不可欠といえるでしょう。

法定耐用年数を用いた減価償却費の計算は、難しいわけではありません。ただし、その運用や計算方法に不安がある方は、信頼できる不動産会社や税理士にアドバイスを受けることをおすすめします。