民泊経営の年収はどのくらい？ リアルな費用の内訳と収益を増やす方法を解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

自宅の空き部屋や相続した実家を活用してプラスアルファの副収入を狙う方のなかには、「民泊を始めたいけど、実際に手元にはいくら残るのだろう」と考える方も多いと思います。

結論からいえば、民泊経営における平均年収は年間250万円〜300万円程度です。ここから経費を差し引いた分が「利益」となりますが、実際には物件の立地や市場ニーズ、客室単価などによって大きく変動します。

こうした事情を踏まえ、本記事では、年収相場が都市部と地方で異なることや物件タイプによって異なることを解説します。さらに、リアルな費用の内訳から、手元に残る「利益」を最大化する実践的なノウハウまで網羅していますので、失敗しない民泊経営のガイドとしてぜひお役立てください。

正確な統計はありませんが、民泊経営における平均年収は年間250万円〜300万円程度とされています。（※注：一般的な民泊業界のデータにおいて、この「年収」とは経費を差し引く前の「年間売上」を指すことがほとんどです。そのため本記事でも、ひとまずの指標として「年収＝年間売上」として解説します）。

首都圏や観光地などの好立地に複数物件を運営している民泊オーナーのなかには、1000万円を超える人も少なくありません。一方、立地に恵まれなかったり、集客力に乏しかったりする民泊オーナーは、年収が数十万円にとどまるケースがあります。

このように民泊経営における平均年収は当てにならないのですが、いずれにせよ民泊経営では、年収の額だけを見るのではなく、家賃や管理費などの経費を差し引いて「最終的に手元にいくら残るのか（利益）」を把握することが大切です。この手元に残る利益こそが、民泊オーナーの真の実力だといえるでしょう。

年収相場は都市部と地方で異なる

年収相場は都市部と地方で異なります。

都市部はビジネス需要や観光需要が安定的に見込まれる反面、家賃や固定費が高くなることから、年収相場が高くなります。

一方、地方は年収相場が低くなる傾向にあります。都市部と比べて需要の季節変動が大きいうえ、人流の観点から集客に苦労する地域が少なくないためです。したがって、観光シーズンは高稼働を実現できても、閑散期に極端に稼働率が落ちる地方の民泊施設は少なくありません。

ただし、地方は都市部と比べて土地代や家賃などが安いため、民泊経営で利益を出しやすいといえます。民泊施設によっては、年間の稼働上限日数である180日（自治体の条例によってはさらに短くなる場合があります）までフルに営業せず、月に10日ほどの稼働で黒字を出せるところもあります。

物件タイプによっても年収目安は異なる

年収目安は物件タイプによっても異なります。

たとえば、一棟貸しタイプの年収目安（年間売上）は、約360万円です。一棟貸しタイプの宿泊料金の平均相場は2万円前後であることから、180日フルに稼働した場合（2万円 × 180日）にこの金額が導き出されます。

また、個室タイプは1室あたり126万円（180日 × 7,000円）、ドミトリータイプは1区画あたり54万円（180日 × 3,000円）が年収目安となります。

ただし、上記の年収目安は地域差などを考慮していない売上高です。実際の年収は、エリアや設備の充実度、築年数、デザイン性などによって変わる点に留意しましょう。

民泊経営で年収を左右する要素には、次の3つがあります。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

設備投資のための予算

民泊を始める際に用意する、設備投資のための予算は、民泊経営開始後の年収の多寡を左右します。十分な予算があれば、内装や水回りのフルリノベーションができるほか、質の良い新品の家具を用意できるためです。

民泊経営では、設備は最大の差別化要因です。開業時に用意した設備は競争力の源泉となり、長期的な高評価とリピーター獲得につながるでしょう。

運営にかかる継続的なコスト

民泊運営にかかるランニングコストは、利益率に影響を与えます。ランニングコストの多寡によって、経費を差し引いた利益が増えたり、減ったりするためです。

民泊経営で発生する主なランニングコストの費目は、次のとおりです。

これらの費用を最小限に抑えることで、最終的に手元に残る利益を最大化できます。

客室の稼働率と平均単価

民泊経営における客室の稼働率と平均単価は、年収を決定付ける要素です。

前者の客室稼働率（OCC）は、提供可能な客室のうち、実際に宿泊客が利用した客室の割合を示します。この客室稼働率が高ければ、利益率が高くなりやすくなる一方、逆に低い場合は、集客戦略やマーケティングを見直さなければなりません。

客室稼働率を向上させるためには、ターゲット層を明確にしたうえで、ニーズに応じたサービスを設計し提供することが大切です。具体的には、観光シーズンに合わせた特別プランの用意などが挙げられます。

一方、客室平均単価（ADR）は、一定期間内に得られた宿泊収入を、販売した客室数で割った値です。高い客室平均単価は、宿泊料金が適切に設計されているとされ、収益の最大化にも寄与しているとされています。

民泊経営で、客室平均単価を上げるためには、客室稼働率と同様に、ニーズに応じた価格設定を行ったり、特別な体験をセットにした宿泊サービスを提供したりすることが大切です。具体的には、地元の食材をふんだんに使った料理や、地域の文化を体験できるアクティビティーを宿泊サービスに組み合わせることが挙げられます。

民泊経営で発生する費用は、初期費用とランニングコストの2つに大別されます。ここからは、それぞれの費用の費目や費用目安について解説するため、参考にしてください。

初期費用

すでに物件を所有している方が民泊経営を始める際に発生する初期費用の費目と費用目安は次のとおりです。

これらを合計すると、初期費用の合計目安は82万円から125万円程度です。ただし、物件の広さや築年数、立地のほか、家具・家電のグレードなどによって変動します。

ランニングコスト

すでに物件を所有している方が民泊を開業した後に負担する必要があるランニングコストの費目と費用目安は次のとおりです。

ランニングコストの合計目安は7万円から15万円程度です。こちらも初期費用と同じように、ゲストの宿泊頻度や物件の規模などによって変動します。

民泊経営で年収を上げるための方法には、次の5つがあります。

これらの方法を実践することで、年収が上がりやすくなります。ぜひ参考にしてください。

立地の良い物件を選ぶ

新たに物件を取得して民泊経営を始める場合、収益を上げるためには、立地の良い物件を選ぶことが大切です。

ここでいう「良い立地」とは、観光地やターミナル駅に近い、空港へのアクセスが良い、近隣にレストランやスーパーなどの施設が充実している、などが挙げられます。こうした立地条件を満たす物件を選ぶことで、予約が格段に入りやすくなり、年間を通じて高い宿泊需要が見込めます。

立地の良い物件を確保するのは、予算や競争率の観点から難しいかもしれません。それでも、不動産会社の協力を得ながら、粘り強く探すことで、理想とする物件に出会えるでしょう。

地域の相場に合わせた価格設定を行う

民泊経営の収益を上げるためには、地域の相場に合わせた価格設定を行いましょう。相場に対して高すぎる宿泊料金は予約率を下げる一方、安すぎる宿泊料金は利益を圧迫するためです。

そのため、競合の価格帯や時期ごとの需要変動を踏まえた柔軟な価格設定が大切です。時期ごとの需要変動を踏まえた価格設定については、イベント期間や繁忙期に合わせた価格調整や、閑散期の割引キャンペーンの導入などが挙げられます。

アクティビティーと宿泊を組み合わせる

民泊経営の収益を上げるためには、アクティビティーと宿泊を組み合わせることで、宿泊単価を上げるとともに、リピーターを獲得しましょう。

宿泊と組み合わせられるアクティビティーは次のとおりです。

民泊仲介サイトやSNSを活用したプロモーションに力を入れる

民泊経営の収益を上げるためには、OTAやSNSを活用したプロモーションに力を入れることが大切です。

前者については、OTAが提供しており、動画や写真で部屋の様子を伝えられるフォトツアーがあります。たとえば、Airbnbのフォトツアーでは、リスティングに部屋を追加したり、移動したりすることでカスタマイズ可能です。新しく追加した写真は、AirbnbのAIエンジンによって自動的に部屋ごとに分類されます。

後者については、次のようなツールと発信方法があります。

SNSを活用したプロモーションでは、インフルエンサーとのコラボレーションも有効です。フォロワー数1万人以上のインフルエンサーに宿泊レビューを投稿してもらえば、予約数は飛躍的に増加する可能性があります。

民泊運営代行会社に運営を一任する

民泊経営の収益を上げるためには、民泊運営代行会社に運営を一任するのも一つの手です。

民泊運営代行会社は物件の写真撮影・コンテンツ作成や宿泊者対応、清掃、レビュー管理、価格調整などで専門性を有しています。そのため、運営の一任により、安定した稼働と高単価の維持が期待できます。

すでにお伝えしたとおり、民泊経営における年収相場は、250万円から300万円程度です。しかし、物件が都市部と地方どちらにあるか、物件タイプが一棟貸しなのか個室タイプかなどによって異なります。

そのため、民泊経営の年収（年間売上）と手元に残る利益を最大化するには、市場環境と保有物件の強み・弱みを把握したうえで、適切な価格戦略やプロモーション戦略を打つことが大切です。自身が所有する物件でどれくらいの収益が見込めるかを知るためにも、まずは民泊運営代行会社に相談し、収益シミュレーションを依頼してみるとよいでしょう。