不動産の適正価格を見極める「不動産評価額」とは？ 割高物件を回避する6つの指標と調べ方を徹底解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

収益物件を探しているものの、販売価格が割高なのか割安なのか、一人で判断するのは難しいと感じている不動産投資家は少なくありません。

査定価格の目利きに自信がない不動産投資家は、「不動産評価額」を調べることをおすすめします。不動産評価額は、不動産の価値を客観的に示した価格です。「一物五価」と呼ばれ、1つの不動産に5つの評価額があります。

本記事では、公示地価や基準地価など5つの評価額に、不動産鑑定評価額を加えた6つの不動産評価額について解説します。複雑に見える評価額も、その仕組みさえ知れば、販売価格が適正かどうかを見極める「確かな物差し」になります。自分一人で判断できる自信をつけ、納得のいく投資判断を下すためのステップとして、ぜひ参考にしてください。

不動産評価額は、不動産の取引価格や税金を決定したり、不動産売却の税金計算の指標になったりする価格です。「一物五価」と呼ばれ、1つの土地に対して5つの価格の評価額があります。「なぜこんなに種類があるのか」と戸惑うかもしれませんが、下記の表のとおり、それぞれ目的が異なるからです。

これらの5つの評価額に「不動産鑑定評価額」を加えて「一物六価」と呼ばれることがあります。ここでいう不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士が土地、建物またはこれらに関する所有権以外の経済価値を鑑定した価額です。

本記事では、不動産鑑定評価額を加えた6つの評価額について解説します。

不動産評価額と実際の取引額に違いがある理由

不動産評価額と実際の取引額は、イコールではありません。

たとえば、固定資産税評価額は実際の取引額の7割程度、相続税評価額は実際の取引額の8割程度とされています。そのうえで、市況や近隣の販売物件の有無、開発予定の施設の有無などによって、その差が開いたり、縮まったりします。

このように不動産評価額と実際の取引額が一致しないのは、取引額が公的な不動産評価だけでは決まらないためです。市況や近隣の相場といった経済的条件だけでなく、売主や買主の事情や意向によって変動する場合も少なくありません。

そのため、不動産評価額は市況の変化や不動産市場のトレンドを把握するうえで参考材料にとどめ、不動産会社に適正な査定額を出してもらうことが大切です。不動産会社であれば、物件の状況や周辺環境だけでなく、売主・買主の意向を踏まえた査定結果を出してくれるでしょう。

不動産評価額が使われるケース

6つの不動産評価額は、次のようなケースで使われます。

冒頭で説明したとおり、不動産評価額は次の6種類に大別されます。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

公示地価

公示地価は、適正な地価の形成に寄与するために、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法にもとづいて、公示する毎年1月1日時点の標準地の正常な価格です。

一般的な土地取引の指標や公共事業用の取得価格算定の指標とされ、毎年3月末に公示されます。

国交省は、公示地価のおもな役割について、次のように説明しています。

2025（令和7）年地価公示は、全国167の分科会に所属する2,232人が全国2万6,000地点について選定・調査を行い、鑑定評価した価格にもとづいて判定しました。その結果、全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で地価が上昇し、上昇幅も前年に比べて拡大しました。

公示地価については、次の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

国土交通省が公表している「公示価格」とは？ 他指標との違いや調べ方もわかりやすく解説！

基準地価

基準地価は都道府県地価調査と呼ばれ、都道府県知事が国土利用計画法施行令第9条の規定にもとづいて公表する、毎年7月1日の基準地の標準価格です。1975年以降、毎年実施されています。

基準地価は、土地取引の価格規制を行う場合の審査で、公示地価とともに相当の価格を判断する際の基準として使用されています。また、一般の土地の取引価格の指標として利用されているのも特徴です。

47都道府県のうち、2025（令和7）年東京都基準値地価では、東京都全域でみた場合、全用途における対前年平均変動率は、13年連続でプラスでした。用途別では、住宅地の平均変動率は13年連続でプラス、商業地は4年連続でプラスとなりました。

相続税評価額（路線価）

相続税評価額（路線価）は、市街地にある道路に面した宅地の1㎡当たりの単価です。国税庁が相続税の申告の便宜と課税の公平を図る観点から、毎年、全国の民有地を対象に調べて公表しています。公示地価の8割程度の水準です。

2025（令和7）年分の都道府県庁所在都市の最高路線価のうち、東京国税局管内の最高路線価は、中央区銀座5丁目銀座中央通りの4,808万円/㎡でした。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市区町村の固定資産課税台帳に登録された評価額または課税明細書の評価額です。名称のとおり、固定資産税を算出するもととなり、街路に沿接する標準的な土地の1㎡当たりの価格を表示します。

固定資産税評価額は各市町村（東京都23区は都）による評価替えが3年に一度行われ、毎年4月ごとに公表されます。金額的には市場価格よりも低く、公示地価の7割程度が目安です。

実勢価格

実勢価格は、実際に不動産売買が成立し取引された価格です。時価とも呼ばれ、買い手がつく可能性の高い価格を指す場合もあります。

実勢価格は、最終的に売主と買主の合意によって決まるため、事情によって不動産の客観的な価値よりも高くなったり、反対に低くなったりする場合があります。また、公表されている実勢価格は、土地の実際の形状や接道の間口など、価格決定に影響を与える条件を確認できないため、個別の不動産との比較に用いられない点に注意が必要です。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額は、売り手にも買い手にも偏らない客観的な不動産の交換価値を示す正常価格です。不動産の鑑定評価に関する法律にもとづき、不動産鑑定士あるいは不動産鑑定士補によって求められます。

こうした不動産鑑定評価額に対し、京都府不動産鑑定士協会は、「多くの取引事例によって実証され、また、不動産の経済的価値である効用、収益性などによっても検証された不動産の客観的な価格」と説明しています。

最後に不動産評価額の調べ方について、6つの評価額ごとに説明します。

公示地価の調べ方

公示地価を調べる方法には、次の2つがあります。

前者の不動産情報ライブラリを利用して調べる場合は、地図を開いた後、「価格情報」のタブにある「国土交通省地価公示」にチェックを入れて「決定」をクリックしてください。

続いて、基準値にある丸マークをクリックすると、価格情報が表示されます。

さらに、「詳細表示」をクリックすると、過去の地価と対前年変動率が一覧で表示されます。

後者の全国地価マップから調べる場合は、「地価公示・地価調査」における地図を開いた後、地図上にある四角マークをクリックしてください。

基準地価の調べ方

基準地価を調べる方法には、次の3つがあります。

前者の不動産情報ライブラリを利用して調べる場合は、地図を開いた後、「価格情報」のタブにある「都道府県地価調査」にチェックを入れて「決定」をクリックしてください。

続いて、基準値にある丸マークをクリックすると、価格情報が表示されます。

全国地価マップから調べる場合は、「地価公示・地価調査」における地図を開いた後、地図上にある三角マークをクリックしてください。

都道府県のホームページから調べる場合は、まず「都道府県名 基準地価」のキーワードで検索してください。すると、都道府県が公表している基準地価のウェブページにアクセスできます。東京都の場合は、東京都財務局が公表している「令和7年東京都基準地価格」です。

相続税評価額の調べ方

相続税評価額を調べる方法には、次の2つがあります。

前者の路線価図・評価倍率表から調べる場合は、「都道府県」「路線価図」をクリックした後、指定の「市区町村」「路線価図ページ」の順にクリックします。

たとえば、飯田橋1の路線価図「15004」は、次のとおりです。

全国地価マップから調べる場合は、「相続税路線価等」における地図を開いた後、地図上にある路線をクリックしてください。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法には、次の3つがあります。

固定資産税の納税通知書は、所有する土地・家屋のある所在地が立地する市区町村から毎年4〜5月に送られている書類です。納付書と一緒に「課税明細書」が同封されています。この課税明細書の「評価額」という項目が固定資産税評価額となります。

役所に問い合わせる場合は、市区町村役場の窓口に行き、固定資産税課税証明書を取得すれば、固定資産税評価額を確認可能です。また、自治体によっては、固定資産課税台帳を閲覧することでも調べられます。

全国地価マップで確認する方法は、「固定資産税路線価等」における地図を開いた後、地図上の丸をクリックしてください。

実勢価格の調べ方

実勢価格を調べる方法には、次の3つがあります。

不動産情報ライブラリで土地の実勢価格を調べる場合は、地図を開いた後、価格情報のタブにある「不動産取引価格情報」にチェックを入れ、決定をクリックします。

続いて、地図上にある青色の四角をクリックすると、付近の不動産取引価格情報が表示されます。

不動産流通機構が運営しているレインズから建物の実勢価格を調べる場合は、マンションか戸建ての検索条件（建物種別・都道府県・地域）を選択したうえで、「検索する」ボタンをクリックしてください。

すると、取引情報一覧がページ下部に表示されます。取引情報一覧にある価格が、いわゆる実勢価格に相当します。

不動産会社に査定依頼を出す方法では、不動産会社の担当者が対象地の簡易査定書を提出してくれます。

ただ、簡易査定書に記載された査定金額は不動産会社によって異なるため、複数社に査定依頼をして平均値な数値を採用するとよいでしょう。とくに投資用物件の場合は、表面的な価格だけでなく、収益性（利回り）を加味した「収益価格」も重要になります。

不動産鑑定評価額の調べ方

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士に調べてもらうことで確認できます。

鑑定費用の相場は事務所によりますが、20万円から50万円です。

不動産評価額は複数種類があり、収益物件の売却や購入など、目的に応じて適切な評価額を利用する必要があります。

適切な評価額の利用方法を理解しておけば、ご自身の力で収益物件を評価できるようになるでしょう。収益物件の価値を見極める力が向上すれば、不動産投資の成功確率が上がることは間違いありません。もし、計算した評価額と販売価格に大きな乖離がある場合は、専門家にその背景（理由）を尋ねてみるのも賢いリスク回避の一歩です。