不動産の物理的リスクを明らかにしてくれる「エンジニアリング・レポート」とは？ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

「1棟マンションやオフィスビルなど、大型物件の購入を検討しているものの、不動産に内在するリスクや見えない瑕疵の存在が心配だ」

大型物件の購入に先立ち、そのような不安を抱えている不動産投資家は少なくありません。そんな不動産投資家におすすめなのが、不動産の物理的な側面をまとめたエンジニアリング・レポートです。エンジニアリング・レポートの作成を第三者に委託することで、不動産の現状を正しく把握できるようになります。

本記事では、エンジニアリング・レポートの概要や調査内容から、投資判断に活かすための読解ポイントまでを詳しく解説します。不動産という巨大な資産に潜む物理的リスクを可視化し、根拠にもとづいた「攻めの投資」を実現するための不可欠な知識として、ぜひ本稿をお役立てください。

エンジニアリング・レポート（以下、ER）は、専門家による不動産の物的な調査報告書です。

不動産投資・取引では、投資家をはじめとした買主が、対象不動産の状態やリスクを適正に評価するために、不動産デュー・デリジェンス（DD：Due Diligence）と呼ばれる調査が実施されます。不動産DDは、法的状況、経済的状況、物的状況の3つの側面で調査され、そのうち、物的状況の調査にあたるのが、ERです。

日本では、ERを作成するのに特別な資格は不要なため、ゼネコンや損害保険会社の関連会社、外資系企業など、さまざまな企業がER制作代行事業に参入しています。ER制作代行事業に参入した企業の多くは、自主規制ガイドラインを定めているBELCA（公益社団法人ロングライフビル推進協会）の会員となっているのが特徴です。

なお、不動産DDについては、以下の記事で詳細に解説しています。ぜひ参考にしてください。

ERは対象不動産の収益性に影響を及ぼすリスクを明らかにするのが目的

ERは、技術的見地から、第三者の立場で、対象不動産の収益性に影響を及ぼすリスクを明らかにするのが目的です。ERの制作を通じて明らかにできるリスクには、次のようなものがあります。

このほか、ERには、定量化されたリスクを対象不動産の現在の評価に反映させるという目的があります。たとえば、将来的に発生する長期修繕費用は運営純利益からの控除項目として、地震保険料は運営費用の割増分としてそれぞれ把握され、NOI（営業純利益）に反映されます。

ERの目的は、リスクの把握や、リスクを対象不動産の現在評価に反映させることだけではありません。ERには、発見されたリスクについて、緊急修繕や耐震補強など必要な対策を講じることで将来のリスクを除去あるいは極小化させ、将来のパフォーマンスを安定させる目的があります。

ERは不動産取引を行う際の指標として重要な存在

ERは不動産取引を行う際の指標として重要な存在です。不動産取引に先立ち、備え付けの設備や実施した修繕履歴などをERで明確にすれば取引の透明性を確保できたり、物件の価値を正当に評価してもらえたりしやすくなるためです。

一般的な不動産取引では、買主が得られる情報は断片的かつ限定的です。そのため、情報の不均衡が生じやすく、売主や所有者に有利な状況になってしまうケースが頻繁に起きています。

こうした不動産取引の性質により、欠陥や遵法性などの不動産のリスクを可視化したERは、買主や投資家の判断材料として、重要視されています。

なお、2007年に不動産鑑定評価基準が改定され、証券化対象不動産については、ERにもとづいて対象不動産を評価することが義務付けられました。こうした制度改正により、現在、不動産証券化市場や証券化対象不動産の鑑定評価で、ERの取得が定着しています。

ERは不動産の取得・売却検討時などに必要

ERは、次のようなタイミングで取得が必要となります。

このうち、不動産の取得・売却検討をするとき、ERは記載された不動産の収益構造や支出項目の妥当性をもとに、投資判断に役立てられます。

単に対象不動産の収益性チェッカーとして活用されるだけではありません。将来的な売却を念頭に、リスクになりうる技術的・法的障害の特定にも役立てられます。

ERの調査内容は、次の4つに分けられます。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

建物状況調査

建物状況調査は建物の安全性や耐久性、機能性などの評価を目的として実施される調査です。建物の外部から目視で確認できる損傷や劣化の状況を把握する外観調査や、建物の構造的な健全性を評価する構造検査などが実施されます。

具体的な調査項目には、次のようなものがあります。

このうち、メインの調査項目となるのが、「修繕更新費用」「遵法性調査」「再調達価格の算定」です。これらの調査項目の概要は、次のとおりとなっています。

建物環境リスク評価

建物環境リスク評価は、建物が環境に与える影響や、環境が建物に及ぼすリスクを評価するための調査です。建物状況報告書の付帯調査として位置付けられています。

建物環境リスク調査の評価項目は、アスベストやPCB（ポリ塩化ビフェニール）、フロン（冷却媒体）、ラドン、貯蔵危険物、害虫、産業廃棄物などです。このうち、主要な調査項目は粉塵による健康被害を誘因するアスベストと集団食中毒のきっかけになりやすいPCBとなっています。

BELCAが指定する建物環境リスク調査の評価項目は次のとおりです。

土壌汚染リスク評価

土壌汚染リスク評価は、既存情報や現地調査・ヒアリング調査の結果から、健康や環境に影響を与えうる土壌の汚染リスクを評価する調査です。具体的に、次の3点についての評価を取りまとめます。

これらの評価判定は、次の評価手順にのっとって進められます。

このうち、既存情報の確認では、過去40年〜50年にさかのぼって不動産の利用履歴を調査し、汚染物質を取り扱う施設のあった形跡があるかどうかを調査します。

既存情報の確認と並んで重要なのが、不動産管理者に対するヒアリング調査です。ヒアリング調査では、具体的に盛土の造成の有無や有害物質の購入・保管・廃棄手続きに関する聞き取りが行われます。

地震リスク評価

地震リスク評価は、地震によって対象不動産が受ける経済的損失を明らかにする調査です。具体的な指標として、地震による経済的損失を定量化したPML（Probable Maximum Loss）が使われます。

PMLは、建物の耐用期間中（通常は50年間）に起こる可能性が10%（＝再現期間475年）の最大規模の地震が起きたときにどの程度の損害を被るかを見積もり、その予想損害額を再調達価格で割って数値化したものです。具体的な計算式については、「予想最大損害額/再調達価格×100（％）」で表されます。

PMLの数値のおおよその判定目安は、次のとおりです。一般的には、15%を超えると地震保険を付保するよう要求されることが多いようです。

ERを有効に活用するための方法には、次の2つがあります。

それぞれ解説するため、ぜひ参考にしてください。

自社のニーズを明確化したうえで正確に委託先に伝える

用途に合ったERを作成するには、自社のニーズを明確にしたうえで正確に委託先に伝えましょう。具体的に、対象不動産や開発プロジェクトの概要、レポートへ記載したい事項などを伝達します。

また、依頼時には、建築確認時や竣工時、竣工後改修時、保守点検期間など、時系列に応じた関係書類を用意しておくことが大切です。ここでいう関係書類は、登記簿や各種工事契約書だけでなく、過去の維持・運営履歴なども含まれます。

調査項目を正確に読解する

ERを有効に活用するには、調査項目を正確に読解することが大切です。

たとえば、中・長期修繕更新費用には、売主にあたる所有者の意思が反映されていることを認識する必要があります。具体的に所有者が大規模な工事の実施時期を後ろ倒しし、算定対象期間外にすることで、中・長期修繕更新費用が低く算出されます。低く算出されるのは、大規模な修繕更新工事を分割工事とし、その一部を修繕更新費算定期間から除外する場合も同様です。

反対に、修繕を積極的に更新工事に置き換えたり、大規模修繕を前倒ししたりすると、中・長期修繕更新費用は、高く算出されます。この構造には、鑑定評価額よりも売却価格を高くしたいという所有者の意図が隠れています。

このように、ERには、利害関係者の意思によって調整されている場合があります。調査項目を正しく読み解くには、調整が入っている可能性を加味することが大切です。

エンジニアリング・レポートは、不動産を構成する建物内外部から地下地盤までの包括的な調査報告書です。作成することで、不動産の価値を正当に評価するとともに、正確な収益予測や不動産の機能改善を図れるでしょう。

正確なエンジニアリング・レポートを作成するには、専門的な知識が求められます。そのため、エンジニアリング・レポートを作成する際は、高い専門性を有する会社に作成を依頼しましょう。