民泊の「180日ルール」を徹底攻略！ 制限下で収益を最大化する戦略と3つの代替案 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

住宅宿泊事業法にもとづく民泊では、民泊施設を運営する住宅宿泊事業者は、同法の条文に規定された制約により、年間180日の範囲内でしか運営できません。

既存の収益物件を民泊で活用したいと考えているものの、そんな民泊の「180日ルール」に多くの物件オーナーがデメリットを感じているのが実情です。

そこで本記事では、180日ルールの正確な数え方はもちろん、制限下で収益を最大化させるための具体的な運営戦略を解説します。

「年間の半分しか稼働できない」という制約を、いかにして「高効率な資産運用」のチャンスに変えるか。マンスリー運用との組み合わせや、特区の活用といった「次の一手」を知ることで、民泊経営の新たな可能性が見えてくるはずです。

民泊の180日ルールは、住宅宿泊事業法（民泊新法）にもとづく年間の営業上限日数180日というルールです。

このルールについては、住宅宿泊事業法第2条第3項で、次のように定義されています。

この条文にもとづき、民泊を運営する住宅宿泊事業者は、年間180日のなかでの運用を前提として営業しなければなりません。

民泊の180日ルール制定の背景にあるホテル業界の保護とヤミ民泊の横行

民泊の180日ルールが制定された背景には、ホテル業界の保護とヤミ民泊の横行があります。

前者のホテル業界の保護が必要なのは、ホテルや旅館は開業に際して旅館業法にもとづく厳しい基準をクリアしなければならず、相対的に宿泊料が高いためです。そのため、届出だけで開業が可能な民泊が増えすぎると、宿泊料が安い民泊施設にばかり利用者が集まり、ホテルや旅館が倒産してしまう可能性があります。

一方、無許可で運営される後者のヤミ民泊は、住宅宿泊事業法が施行される前の2015年から2017年ごろにかけて、都市部を中心に急増しました。

ヤミ民泊物件はその多くが旅館業法をはじめとした法的な基準を満たしておらず、衛生面や防災面の管理が不十分なケースが散見されました。また、宿泊者の騒音やゴミ出しのマナーの悪さもひどく、近隣住民や行政とのトラブルが相次いでいました。

こうした事態を踏まえ、政府は住宅宿泊事業者に営業上限日数180日という厳しい条件をつける形で、住宅宿泊事業法を成立させたのです。

ここからは、民泊の180日ルールにおける日数の数え方について解説します。

180日のカウント対象は毎年4月1日の正午から翌年4月1日正午まで

180日のカウント対象は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までです。この期間を過ぎると、営業日数はリセットされ、4月1日の正午から新たにカウントが始まります。

営業日のカウントは、ゲストがチェックインする日の正午から翌日正午までで1日とみなします。たとえば、ゲストが6月1日午後4時にチェックインし、翌日6月2日午前11時半にチェックアウトした場合、営業日は1日となります。

しかし、6月1日午前10時にチェックインし、翌日6月2日午前11時にチェックアウトした場合は、チェックイン後に起算時間となる正午をまたいでいるため、2営業日になります。

チェックイン時間を正午より遅く、チェックアウト時間を翌日正午より前に設定している住宅宿泊事業者は、基本的に宿泊日数で問題が生じることはありません。しかし、チェックイン時間とチェックアウト時間を柔軟に運用している場合は注意が必要です。

宿泊日数は届出住宅ごとに算出

民泊の180日ルールにおける宿泊日数は、届出住宅ごとに算出します。そのため、複数の民泊施設を運営している住宅宿泊事業者は、施設ごとに180日の営業が可能です。

民泊運営日数が180日を超えると拘禁刑もしくは罰金が科される

年間180日を超えて民泊を運営した場合は、旅館業法に定める許可を得ずに営業したとみなされ、旅館業法第10条にもとづき、6カ月以下の拘禁刑もしくは100万円の罰金が科される可能性があります。

なお、180日ルールを遵守してもらうため、住宅宿泊事業者には、定期的な事業状況の報告が義務付けられています。この定期報告を怠ったり、虚偽の報告をしたりした場合は、住宅宿泊事業法第76条にもとづき、30万円の罰金が科される可能性があります。

ただし、特区民泊に該当する地域では、365日の運営が許可されているため、民泊を運営する施設が特区に該当するかを確認することが大切です。なお、特区内であってもマンションの管理規約で民泊が禁止されている場合があるため、事前の規約確認は必須となります。

民泊の180日ルールへの対応策には、次の3つがあります。

年間180日を超えて事業運営を検討されている場合は、ぜひ参考にしてください。

簡易宿所の営業許可を取得する

年間180日を超えて営業したい場合は、簡易宿所の営業許可を取得するとよいでしょう。

簡易宿所は、宿泊営業施設のうち、宿泊場所を多人数で共用する設備構造を持つ宿泊営業施設を指します。2段ベッド等を有する施設やスポーツ合宿所、民宿などが該当します。

簡易宿所には、営業日数の制限がありません。営業許可を取得することで、普通のホテルと同じように、180日を超えて営業できます。

ただし、簡易宿所は入浴設備や換気等にかかる構造設備基準が旅館・ホテルと同等のため、許可取得のハードルが高いのが実情です。

特区民泊の認定を受ける

年間180日を超えて営業をしたい場合は、特区民泊の認定を受けるとよいでしょう。

特区民泊は、国家戦略特区と呼ばれる区域内でおもにインバウンド（訪日外国人観光客）向けに宿泊施設を提供する宿泊業態の1つです。正式名称を「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といい、認定を受けると年間365日の民泊営業が可能になります。

東京都内では、大田区で特区民泊条例にもとづいて特区民泊が行えます。

マンスリーマンションとして運用する

既存の法的枠組みのなかで民泊施設の稼働率を向上させる方法としては、民泊の営業日が180日に達した後に、民泊施設をマンスリーマンションとして提供するという方法があります。

マンスリーマンションは、短期滞在を前提とした家具・家電・キッチン付きの賃貸マンションやアパートです。宿泊者との契約期間を30日以上に設定した場合は滞在拠点とみなされることから、原則として旅館業法が適用されず、マンスリーマンションとしての運用が可能になります。

民泊からマンスリーマンションに切り替える際は、新たに家具や家電などを買いそろえる必要がありません。すぐにマンスリーマンションとしての運用を始めることが可能です。「180日は観光客向けに高単価で、残りの期間は安定したマンスリー需要で」というハイブリッド運営は、賢いオーナーの間で定石となりつつあります。また、マンスリーマンションは通常の賃貸物件と比較して1.5〜2倍の賃料で貸し出せるため、安定した収益を見込めます。

180日ルールにもとづく民泊運営成功のポイントには、次の3つがあります。

これらのポイントを押さえることで、民泊運営が成功しやすくなります。ぜひ参考にしてください。

繁忙期に特化した運営戦略を採用する

年間で営業できる日数が180日に限られるなかで宿泊利益を最大化するためには、繁忙期に特化した運営戦略を採用することが大切です。

繁忙期に特化した運営戦略とは、人出が多いゴールデンウイークや年末年始、夏休みなどの大型連休に合わせて、宿泊料金を引き上げたり、高価格帯のプランを用意したりすることです。また、繁忙期に先立ち、SNSや民泊仲介サイトを通じて集中的にPRをすることも、繁忙期に特化した運営戦略に当たります。

なお、繁忙期は、大型連休だけではありません。大規模なイベントやコンサート、国際カンファレンスが開催される時期も宿泊需要が高まりやすい傾向にあります。そのため、事前にカレンダーを確認したうえで、効果的な集客対策を打ち出すことが大切です。

平日の空室リスク対策を徹底する

営業日数の制約にかかわらず、民泊は平日の空室リスクが高いとされます。そのため、平日の空室を埋めるためには、まず宿泊価格を競合の宿泊施設と比べて10〜15％と下げるとよいでしょう。宿泊価格を下げることで、平日でもゲストに選ばれやすくなります。

また、平日の空室リスク対策として、最低宿泊日数を下げることも有効です。たとえば、平日は最低宿泊日数を1日からにすることで、予約のハードルを下げられるでしょう。

連泊割引を導入する

より幅広い層のゲストを獲得するためには、長期滞在や連泊のゲストを対象にした割引プランを用意することが大切です。たとえば、7日以上の宿泊で10〜15％、28日以上の宿泊で20〜30%の割引を提供すれば、ビジネス出張者やワーケーション利用者からの予約が入りやすくなるでしょう。

連泊は清掃の頻度を減らしやすいため、連泊割引の導入は変動費にあたる清掃費の削減と清掃費削減に付随した利益率の向上につながります。そのため、平日や閑散期には積極的に連泊割引を提供し、空室期間を最小化しましょう。

民泊運営の成功には、この民泊の180日ルールを単なる「規制」と捉えるか、収益を最大化するための「指針」と捉えるかにかかっていると言っても過言ではありません。ルールを正しく理解し、繁忙期への集中投下やマンスリー運用とのハイブリッド戦略を組むことで、制限下でも安定した収益基盤を築くことは十分に可能です。大切な資産を眠らせないためにも、本記事で紹介した「次の一手」を、ぜひ運営戦略にお役立てください。