譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べしたいときは「不動産の買換え特例」がおすすめ！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資では、十分な売却益を見込める収益物件を持っているものの、売却後に発生する譲渡所得税の負担の大きさを懸念している不動産投資家は少なくありません。

そんな不動産投資家に活用していただきたいのが、「不動産の買換え特例」です。この特例を利用すると、不動産を買い替えるときに発生する税金を将来に繰り延べられます。

本記事では、事業用資産の買換え特例を使いこなすための具体的な適用要件や、実務上のメリット・デメリットを詳しく解説します。

売却益を税金で目減りさせず、次なる一手の「投資原資」として最大限に活用するには、制度の正しい理解が欠かせません。数千万円単位のキャッシュフローを左右する「戦略的な出口戦略や組み換えの指針」として、ぜひご活用ください。

不動産の買換え特例は、収益物件や商業施設といった事業用の不動産を売却、買い替えする際に発生する譲渡所得税を将来にわたって繰り延べられる制度です。機械設備や船舶といった事業資産も対象としているため、正式名称を「事業用資産の買換え特例」といいます。

この特例を適用すると、手放した不動産の売却額と同程度か高い不動産を購入した場合は、本来その年に課税されるはずの譲渡所得税のうち、最大80%を将来に先送りできます。結果、売却初年度などの所得税・住民税などの負担を大幅に軽減可能です。

しかし、この制度は「税金の免除」ではなく、「課税の繰り延べ」をする制度です。将来その買換不動産を売却する際に課税されるため、注意する必要があります。

不動産の買換え特例を受けるための具体的な要件

不動産の買換え特例を受けるための具体的な要件は次のとおり、全部で8つあります。

不動産の買換え特例を受けるためには、上記8つの要件を満たす必要がありますが、次の4つのやむを得ない事情があるときは、買換不動産の取得期間を延長できます。

買換不動産の取得期間を延長したいときは、不動産を売却した年の譲渡所得を申告する際に、必要事項を記載した申請書を管轄税務署の税務署長に提出します。

ここからは、不動産の買換え特例を適用したときの譲渡所得と税金の計算方法について解説します。

不動産の買換え特例を適用した時の譲渡所得の計算方法は2通り

不動産の買換え特例を適用した場合の譲渡所得の計算方法は次の2通りです。

この計算方法を用いた不動産の譲渡所得の計算例は次のとおりです。まず買換不動産の取得価額が譲渡不動産より高いケースについて解説します。

以上により、特例を適用すると、320万円（400万円-320万円）譲渡所得が圧縮されます。結果、買換不動産の取得費は2,180万円（2,500万円-320万円）となり、譲渡所得税が将来にわたって繰り延べされます。

続いて、譲渡不動産の取得価額が買換不動産よりも高いケースについて解説します。

以上により、特例の適用前と適用後で470万円の差額があるため、課税所得は約470万円ほど減額できます。

不動産の買換え特例を適用した時の課税割合は不動産の組み合わせによる

不動産の買換え特例を適用した際の課税割合は、譲渡不動産と買換不動産の組み合わせによります。

たとえば、東京都特別区から集中地域以外の地域への主たる事務所の所在地の移転に伴う買換えの場合、課税割合は10%です。課税割合のパターンについては、次の表をご参照ください。

＊「主たる事務所資産」……事業の本拠として個人の行う事業が企画され、経理が総括されている場所として使用されている建物及び構築物並びにこれらの敷地として利用されている土地などを指します。

＊「集中地域」……地域再生法で規定される集中地域を指し、具体的には2018年4月1日時点における次に掲げる区域です。

不動産の買換え特例を利用するメリットには、次の3つがあります。

譲渡所得税の支払いを先延ばしできる

不動産を買換え特例を利用すると、課税所得税の支払いを最大80%繰り延べできます。本来税金として支払うはずだった資金を、そのまま次の物件の購入原資や運用資金に回せるため、キャッシュフローを維持したまま効率的な資産の組み換えが可能になります。

資金繰りを改善できる

不動産の買換え特例を利用すれば、資金繰りの改善が期待できます。譲渡不動産の売却益を譲渡所得税への支払いではなく、新たな買換不動産の購入費用に充てられるためです。

譲渡所得税の支払いは数百万円に及ぶケースが少なくありません。そのため、手元に余剰資金を残せるのは大きなメリットといえるでしょう。

効果的に所有不動産を入れ替えできる

不動産の買換え特例を利用すると、効果的に所有不動産を入れ替えることができます。税負担を抑えながら収益性や市場価値の高い不動産へ移行できるためです。

買い替える不動産が新築物件の場合は、賃料収入の向上や修繕費・維持費の削減を期待できるでしょう。

不動産の買換え特例を利用するデメリットには、次の4つがあります。

不動産の買換え特例のご利用を検討されている方はご注意ください。

ほかの控除との併用ができない

不動産の買換え特例を利用する際は、ほかの控除との併用ができません。適用要件の一つに、売却した年とその前後1年間に、次に代表される特例の適用を受けていないことが要件となっているためです。

ただし、相続の際に活用される「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」については、適用を受けても問題ありません。

あくまでも税金を繰り延べる制度に過ぎない

不動産の買換え特例を利用しても、譲渡所得税の支払いがなくなるわけではありません。買い替え先の不動産を将来売却したときは、繰り延べした譲渡所得税を含めて支払う必要があります。

税負担が増える可能性がある

不動産の買換え特例を利用すると、所得税をはじめとした税負担が増える可能性があります。減価償却費の圧縮により経費が減り、課税所得額が増えるためです。

減価償却費は、不動産や生産機械といった固定資産の購入額を耐用年数に合わせて分割し、その期ごとに費用として計上するための勘定科目です。

特例の利用により、減価償却費が減少すると経費として差し引ける金額が少なくなります。結果、課税所得額が押し上げられ、毎年の所得税・住民税の負担が増える可能性があるでしょう。

要件の充足が厳しい

上述のとおり、不動産の買換え特例は、さまざまな要件があり、すべての要件を満たすのは容易ではありません。

要件を一つでも満たせない場合は、特例の適用が受けられない可能性があるのでご注意ください。

不動産の買換え特例の適用を受けるためには、所轄の税務署に確定申告する必要があります。

また、買換不動産を取得する見込みで、この特例の適用を受けた場合には、買換不動産を取得した日から4カ月以内に登記事項証明書などを提出しなければなりません。

なお、特例の適用を受けた後に、買換不動産の取得価額が見積額と異なることになった場合や特例の要件に該当しなくなった場合などの更正の請求や修正申告の概要については、次のとおりです。

不動産の買換え特例を利用するために必要な提出書類

不動産の買換え特例を利用するために必要な書類は次のとおりです。

なお、土地・建物の登記事項証明書については、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略できます。

不動産の買換え特例を適用すると、不動産を売却した年に発生する譲渡所得税の支払いを回避できます。結果、手元の運用資金が増えるため、事業の発展、継続にプラスに働く可能性が高いでしょう。

しかし、譲渡所得税の支払いを先送りできるだけで免除できない点や、ほかの特例との併用できない点など、デメリットが存在します。

メリット・デメリットの相互比較により、適用を受けるかどうか迷っている場合は、ファイナンシャルプランナーや税理士などの専門家に相談することをおすすめします。また、媒介契約を結ぶ不動産仲介会社が税制に詳しい場合は、その担当者に相談してみるとよいでしょう。