「空室保証」は賃貸経営におけるリスクヘッジ！ メリットやデメリット、注意点を徹底解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

「本業が忙しく、管理に手間をかけたくない」

「不動産投資を始めたいが、空室リスクがこわい」

現役の物件オーナーや、不動産投資を検討されている方には、そのような悩みを抱えている方も少なくありません。

そんなリスク回避型・安定志向のオーナーにとって、心強い味方となるのが「空室保証」というサービスです。

空室の発生によって家賃収入が途絶えた際、その損失を一定額までカバーするこの仕組みは、賃貸経営最大の懸念である「無収入リスク」を最小限に抑えてくれます。本業に支障をきたさない、安定した経営基盤を築くための有力な選択肢といえるでしょう。

本記事では、空室保証の具体的な仕組みから、メリット・デメリット、そして賢い活用に向けた注意点までを網羅して解説します。

賃貸経営において、空室による「無収入」は何より避けたい事態です。本記事を通じて空室保証を正しく理解し、安定的なキャッシュフローを構築するための「盤石な守り」を固める一助としてください。

空室保証は、家賃収入が満室時を下回ったときに、保証会社が「保証賃料」との差額を補填してくれるサービスです。物件の立地条件や契約内容によって異なりますが、空室保証は満室時の家賃の8〜9割まで保証されるのが一般的とされています。

たとえば、日本財託グループは、物件購入後5年間に限り、空室発生から3カ月後に査定賃料下限額の8割を支払う空室保証サービスを提供しています。査定賃料が6万円から6万3000円の場合、空室発生後、3カ月目から4万8000円を保証家賃として支払ってくれるという内容です。

サブリースとの大きな違いは契約会社の主体

空室保証とサブリースとの違いは、おもに契約主体にあります。たとえば、空室保証では、物件オーナーは保証会社と契約を締結する一方、サブリースではサブリース会社と契約を締結します。

前者の保証会社と契約を締結する場合、保証会社は空室保証によって保証家賃を支払ってくれるものの、物件の管理業務は行いません。一方、後者のサブリースと契約を締結する場合、サブリース会社が収益物件を一括で借り上げ、物件の管理や入居者募集も代行してくれます。

空室保証とサブリースは家賃保証をしてくれる点で共通していますが、契約の性質や仕組みは大きく異なる点に注意が必要です。

空室保証には、次の3つのメリットがあります。

空室保証を検討されている物件オーナーは、ぜひ参考にしてください。

稼働率が良ければ収入が増える

保証会社と空室保証契約を締結しておくことで、収益物件の稼働率が良ければ増えた家賃は100%得ることができます。

保証会社に毎月一定額の保証料を支払いますが、構造的には稼働率が向上した分の収益をオーナーが享受できるシステムと解釈しても差し支えないでしょう。

空室になった際の損失が少ない

空室保証を利用すると、空室発生の期間や室数に応じて家賃保証を受けられるため、空室発生に伴う損失が少なくなるといえます。

不動産投資において、最も警戒すべきは、空室リスクです。この点、損失回避につながる空室保証は、利回りやキャッシュフローの維持にも貢献してくれるでしょう。

金融機関の融資が通りやすくなる

空室保証を付けておくと、金融機関の融資が通りやすくなります。空室発生時でも家賃収入が保証されていることから、金融機関は不動産投資ローンの借主である物件オーナーに対し、「返済原資の安定性がある」と判断するためです。

職業や収入といった属性に自信がなかったり、フルローンで融資を受けたりする方は、金融機関の審査通過率を高めるため、空室保証の利用を検討するとよいでしょう。

空室保証のデメリットには、次の3つがあります。

空室保証のご利用を検討されている方はご留意ください。

物件の管理や入居者の募集は自らする必要がある

空室保証では、物件オーナーは物件の管理や入居者の募集を自ら行わなければなりません。

これらの物件管理業務をできない場合は、不動産管理会社と別途管理契約を締結する必要があります。すると、空室保証にかかる保証料と不動産管理委託料という二重のコストが生じます。物件オーナー側の費用負担が増える点に注意が必要です。

毎月一定額の保証料を支払う必要がある

空室保証では、物件オーナーは保証会社に対して毎月一定額の保証料を支払わなければなりません。

保証料は保証会社によって異なりますが、一般的には家賃の5〜10%程度です。この保証料は入居率が高いか低いかにかかわらず発生するため、入居率が高い物件の場合は、保証料が無駄になるおそれがあります。

空室の際に家賃が100%保証されるわけではない

空室保証を利用しても空室発生時に家賃が100%保証されるわけではありません。契約内容によって異なりますが、空室保証の保証割合は90%が目安とされているためです。

次の計算式で求める稼働率が9割を超える場合、空室保証の利用は不要とされています。ぜひ参考にしてください。

稼働率＝総入居日数÷（総戸数×総所有日数）×100

空室保証を利用する際の注意点には、次の3つがあります。

空室利用に前向きな方は、ぜひご留意ください。

稼働率が高い物件には必要ない

デメリットの章でも説明しましたが、稼働率が高い収益物件を運用する場合、空室保証は基本的に不要です。稼働率が高ければ、空室保証にかかる保証料はムダな支出になるためです。

しかし、賃貸経営で空室リスクがまったくない収益物件はありません。現状で高い稼働率を維持できていても、競合物件の出現や経年劣化による物件トラブルの発生などにより、一気に空室リスクが顕在化する可能性があります。

そのため、空室リスクに敏感な物件オーナーや、不動産投資歴が短い物件オーナーは、リスクヘッジとして空室保証を付けておくことをおすすめします。

賃料減額を前提に経営計画を立てる必要がある

空室保証を利用する際は、賃料減額を前提に経営計画を立てる必要があります。月々支払う保証料や空室発生時に受け取る賃料保証率は一定ではなく、将来的に改定される可能性があります。

実際、多くの空室保証サービスでは、2年ごとに賃料保証率の見直しにより、保証料の減額が行われています。「30年間家賃保証」とうたう保証会社も存在しますが、基本的に30年間同額の保証料が支払われるケースはほぼありません。高確率で、家賃保証額の減額が行われる点に注意が必要です。

空室保証会社のサービスを精査する

保証会社と空室保証の契約を締結する際は、事前にサービス内容ないし契約書の内容を精査しましょう。

契約書でとくにチェックすべき項目は次のとおりです。

なお、不動産投資における空室保証では、家賃滞納に伴う家賃保証契約と異なり、保証会社による求償権行使が発生しません。

そのため、物件オーナーは保証会社から家賃保証を受けても、後から補填分を保証会社に支払う必要はありません。

空室保証は、空室が発生しても保証会社が家賃を補填してくれる心強いサービスです。物件オーナー自身が物件管理・入居者募集を行う、空室が発生したときのみ補填がある、といった点で物件を一括で借り上げるサブリースと異なります。

一定の保証料負担や、家賃が満額保証されないといった側面はあるものの、空室による無収入リスクを抑えつつ、高稼働時の収益も手にしたい投資家にとっては、検討に値する有効な選択肢といえるでしょう。

最終的に導入すべきかは、所有物件の稼働率やキャッシュフローの許容度によっても異なります。ご自身の投資スタイルに合わせ、リスクヘッジとコストのバランスを冷静に見極めた上で、活用を検討してみてはいかがでしょうか。