不動産経営の成否を分ける「プロパティマネジメント」とは？ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

収益物件の管理を不動産管理会社に任せているものの、対応に不満があり、「管理替え」を検討されている物件オーナーは少なくありません。

そんな物件オーナーの悩みを解決してくれる可能性があるのが、「プロパティマネジメント」というサービスです。プロパティマネジメントは、物件オーナーに代わって物件の管理を行う業務サービスで、収益や資産価値の最大化に貢献してくれます。

本記事では、プロパティマネジメントの本来の目的や具体的な業務内容をはじめ、他の管理体制との違い、そして「管理替え」によって得られる収益上のメリットについて詳説します。

単なる「作業の代行」ではなく、資産価値を最大化させるための「経営パートナー」としてプロパティマネジメントをどう活用すべきか。現在の管理体制に限界を感じているオーナーが、次の一手を踏み出すための実務ガイドとしてぜひご活用ください。

プロパティマネジメント（以下、PM）とは、管轄する収益物件から得られるキャッシュフローを増加させ、市場リスクやハード面のリスクを統括的にコントロールしつつ、中長期的に当該物件の資産価値を高めることを目的としたマネジメントです。

PMの基本業務は、おもに次の3つに大別されます。

これらの業務の全部または一部を設備メンテナンス会社やゼネコン、施工会社、テナント仲介会社などが請け負う構造となっています。

PMの目的は不動産収入を最大限に高めること

PMの目的は、より高い収益を、安定的に長期にわたって継続させることです。

そのため、PMを担うプロパティマネージャーは、リーシングマネジメントにより、短期的な売上拡大を図るだけでなく、ビルメンテナンス業務やコンストラクションマネジメント業務などにより、安定的な事業推進にも従事します。

不動産管理会社もビルメンテナンス業務やコンストラクションマネジメント業務に従事しますが、不動産経営の意思決定に介在することはありません。この点、プロパティマネージャーは、不動産投資の伴奏者となって、収益物件の価値を高めてくれるパートナーともいえます。

アセットマネジメント（AM）やビルディングマネジメント（BM）との違い

不動産業界におけるアセットマネジメント（AM）は、物件オーナーに代わり、収益物件を管理・運用する業務です。AMを実行するアセットマネージャーは、投資運用のプロとして、収益物件の取得や運用、売却だけでなく、不動産投資を含む投資商品の企画・開発、スキームの構築などを進めてくれます。

一方、ビルディングマネジメント（BM）は、収益物件そのものを管理する業務です。一般的な不動産管理会社が請け負う業務であり、BMを請け負う業者は、物件オーナーに代わって、建物や設備の管理・点検、修繕・清掃、保安警備などの業務を担ってくれます。

これらの特徴を踏まえると、PMは、AMとBM双方の役割をバランス良く引き受けている業務だといえるでしょう。

PMの業務内容には、次の6つに分けられます。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

リーシングマネジメント業務（LM業務）：賃料設定や敷金・礼金設定など

リーシングマネジメント業務（LM業務）は、プロパティマネージャーが物件オーナーの代理人となって借主を探す業務です。具体的には、プロパティマネージャーが入居者の募集や周辺の家賃相場を踏まえた家賃設定を行ってくれます。

また、適切な入居者ターゲット設定などを通じて、収益物件の空室を埋めるための施策を考えることも、LM業務の一つです。

集金業務：賃料等の回収や滞納金の催促など

集金業務は、賃料等の回収や滞納金の催促などの業務です。具体的には、プロパティマネージャーが請求書を送付して入金をチェックしたり、内容証明を送付して滞納金を催促したりしてくれます。

建物管理業務：日常的な巡回清掃や定期的な法定点検など

建物管理業務は、日常的な巡回清掃や定期的な法定点検など、建物の管理業務です。物件の美観や快適性に影響を与えるハード分野全般の業務を指すと言ってもよいでしょう。

具体的に次のような業務が建物管理業務に該当します。

これらの業務のほか、清掃衛生業務や保安警備業務なども、建物管理業務に該当します。

入居者対応業務：入退去に関する手続きやクレーム対応など

入居者対応業務には、入退去に関する契約手続きやクレーム対応などがあります。また、隣人の騒音トラブルや、経年劣化に伴うエアコンの故障などへの対応も、入居者対応業務に含まれます。

入居者対応業務の対応にあたっては、24時間365日対応のコールセンターを設けている会社もあります。

アカウント業務：入出金管理や明細書の発行など

集金業務と重複する部分もありますが、入出金管理や明細書の発行などアカウント業務も、PM業務に含まれます。

具体的には、次のような業務を指します。

コンストラクションマネジメント業務：工事計画の立案や施工内容の確認など

コンストラクションマネジメント業務は、収益物件の改修やリノベーションなどのプロジェクトを管理するための業務です。建物の管理業務と同様に、資産価値の維持、向上を目的としています。

具体的には、次のような業務が含まれます。

PMを利用するメリットには、次の3つがあります。

PMのメリットを把握することで、PM会社への業務委託に前向きになれるかと思います。ぜひ参考にしてください。

空室リスクや家賃滞納リスクを大幅に低減できる

PMを活用することで、空室リスクや家賃滞納リスクを大幅に低減できる可能性があるでしょう。

空室リスクの低減に関しては、プロパティマネージャーがLM業務の一環として収益物件の空室を埋めるための効果的な入居者募集戦略を作ってくれるためです。入居者募集戦略には、近隣物件の相場を踏まえた適切な賃料設定や、ターゲットに合わせた広告戦略が含まれるため、空室期間の最小化が期待できるでしょう。

家賃滞納リスクについては、PM会社が家賃滞納者に催促してくれるため、適切な対処が可能です。また、入居者審査やこまめなコミュニケーションを通じて、家賃滞納のリスクを軽減してくれるでしょう。

所有物件の資産価値を維持・向上させられる

PMを活用することで、所有する収益物件の資産価値を維持・向上させる可能性が高まります。

たとえば、資産価値の維持では、PM会社が法定点検や適切なタイミングでの修繕を通じて、建物や設備の経年劣化を最小化してくれます。また、資産価値の向上では、キッチンやバスルーム、共用部など、入居者ニーズに合わせたリフォームを提案し、物件の質の維持・向上を促してくれるでしょう。

不動産運営にかかる負担を軽減できる

PMを活用することで、不動産運営にかかる精神的・時間的な負担を大幅に軽減できます。負担軽減に寄与してくれる業務は、入居者への対応や建物の管理業務などが挙げられます。

PM会社がこれらの業務を代行してくれることで、物件オーナーは本業やほかの投資活動に集中でき、時間やリソースを有効活用できるでしょう。

PM会社を選定する際のポイントは、次の3つです。

PM会社によって特徴が異なるため、上記選定ポイントを参考にしてください。

実績と専門性：事業年数や賃貸管理戸数など

PM会社を選定する際は、まず事業年数や賃貸管理戸数など、実績と専門性を確認しましょう。

とくに注視すべきは、過去の実績です。具体的には、顧客に対するPMを通じて、入居率の向上や長期的な資産価値の維持につながっているかをよく確認しましょう。ホームページに記載がない場合は、直接ヒアリングするのが大切です。

サービス内容：24時間体制の対応や修繕対応の品質など

続いて、PM会社を選定する際は、24時間体制の対応や修繕対応の品質など、サービス内容を確認しましょう。優れたサービス内容を持つPMを会社を選ぶことで、入居者満足度の向上と長期的な資産価値の維持の両立を図ることが可能です。

コストパフォーマンス：報酬プランの合理性や初期費用の適切さなど

最後に、PM会社を選定する際は、報酬プランの合理性や初期費用の適切さなど、コストパフォーマンスを評価しましょう。

コストパフォーマンスの良さは、単にサービス料金だけでは決まりません。サービス料金が平均以上でも、適切なサービスを提供するPM会社は長期的な運営コストの削減を実現してくれる可能性があります。そのため、コストパフォーマンスは、サービス内容を踏まえて総合的に評価することが大切です。

プロパティマネジメント（PM）は、物件オーナーに代わって不動産収益をより高め、資産価値の最大化を図ってくれる業務サービスです。少子高齢化により賃貸物件の需要の低下が将来的に予想されるなか、不動産投資の切り札的存在として注目を集めています。

資金力がある反面、独力での不動産経営に不安をお持ちの方は、PM会社にPMを依頼することをおすすめします。適切なPM会社を選べば、資産の安定的かつ効率的な運営が期待できるでしょう。