早期の現金化が可能な不動産の「バルク売り」とは？ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

物件オーナーのなかには、遊休不動産を含めて空室が埋まりにくい物件を売却し、大きな現金を獲得したいと考えている方もいるでしょう。

そんな不動産投資家必見の取引手法が、複数の不動産をまとめて売却するバルク売りです。単体では売却しづらい物件もセット売りすることで、一度に処分できるメリットがあります。

本記事では、バルク売りの種類やメリット・デメリットについて解説します。本記事を読むことで、バルク売りが単なる「処分」ではなく、次なる投資ステージへ進むための「戦略的な出口戦略」としていかに有効かをご判断いただけるはずです。ぜひ参考にしてください。

不動産のバルク売りとは、複数の物件をまとめて売却する方式です。英語の「bulk」から派生したバルクは「ひとまとめにする」という意味があり、直訳すると「まとめ売り」という意味になります。

バルク売りは、1990年代のアメリカから広まった考え方で、日本では、2007年のサブプライムローン問題を契機に普及したとされています。当時、バルク売りを主導していたのが金融機関です。金融機関は膨大に増えた不良債権を早く現金化するため、バルク売りを採用していました。

サブプライムローン問題が落ち着いたことで近年はあまり見られなくなっていましたが、流動性が低い不動産を売却する手法としてバルク売りが再度注目されるようになりました。

バルク売りの対象となる物件はマンションや戸建て住宅など多岐にわたる

バルク売りの対象となる物件は、マンションや戸建て住宅など多岐にわたります。

バルク売りと通常の不動産売買との最大の違いは価格面

バルク売りと通常の不動産売買との最大の違いは、価格面です。たとえば、バルク売りは買主にまとめて購入してもらえるため、通常の不動産売買と比べて割安な価格で不動産を売却できる可能性があります。

ただし、バルク売りは、複数の不動産を同時に調査する必要があるため、デューデリジェンス（適正評価手続き）の重要度が通常の不動産売買と比べて高い傾向にあります。デューデリジェンスの時間が長いこともあり、個別の売却を繰り返すよりは早いものの、相応の時間が必要になる点にも注意が必要です。

不動産のバルク売りの種類は、次の3つです。

不動産のバルク売りを検討されている方は、参考にしてください。

複数の不動産をすべてまとめて売却する

複数の不動産をすべてまとめて売却する方法は、遊休不動産をはじめ、不要な資産を手離れよく処分できるメリットがあります。

特殊な事例ですが、旧 日本郵政公社は、日本郵政株式会社法にもとづく業務改善命令を受けて、2004年度から2006年度にかけて、保養・宿泊施設「かんぽの宿」を含む不動産のバルクセールを3回に分けて実施しました。このバルクセールに対し、大手不動産会社のリクルートコスモス（現 コスモスイニシア）が代表を務める企業グループが3回とも落札しています。　

エリアごとに仕分けをして売却する

不動産をエリアごとに仕分けして売却する方法は、所有する不動産が全国に点在する場合にみられる手法で、買い手のターゲットを絞りやすいメリットがあります。その結果、よりエリアに特化した買い手への売却確率を高めることが可能です。

物件のアセットごとに仕分けして売却する

マンションや戸建て住宅など、物件のアセットごとに仕分けして売却する方法は、物件の種類が単一化されるため、アセットに特化した買い手が現れやすいメリットがあります。

特定のアセットに特化した不動産投資や不動産仲介に力を入れている企業や物件オーナーは、こちらの方法を採用すると良いでしょう。

不動産のバルク売りには、次の4つのメリットがあります。

不動産のバルク売りを検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

単体での売却が難しい不動産の売却が可能になる

不動産のバルク売りでは、単体での売却が難しい不動産の売却が可能になります。条件の良い不動産と抱き合わせて、お困り物件を売却できるためです。

たとえば、老朽化が進んでいたり、立地が悪かったりする物件に利回りが高い物件をセットにすることで、買い手が見つかりやすくなります。

複数の物件を短期間で現金化できる

不動産のバルク売りでは、企業が売却を通じて複数の不動産を一括で現金化するため、早期の資金調達が可能になります。

短期間での不動産の現金化と早期の資金調達が可能であるのは、個別に不動産を売却する場合と比較して、売却プロセスが効率化されているためです。こうした効率化された売却プロセスにより、短期間でまとまった現金を受け取った企業は事業資金に余裕が生まれ、キャッシュフローの改善を促せるでしょう。

売却手続きの一元化により管理負担を軽減できる

不動産のバルク売りでは、複数の不動産の売却手続きが一元化されているため、管理負担を軽減できます。

通常の不動産取引では、個別の不動産ごとに契約手続きや法的な処理を済ませなければなりません。結果、売り手側の事務コストが膨らみやすい傾向にあります。

一方、バルク売りでは、これらの手続きが一括でできるため、取引完了までの手間が省け、手数料もまとめて処理できるため、総額の売却コストを抑制可能です。

不動産のバルク売りには、次の3つのデメリットがあります。

バルク売りを検討されている方は、デメリットにもご留意ください。

買い手が限られる

バルク売りでは、一般的な不動産売買と比べて買い手が限られやすい傾向にあります。複数の物件を一括で取り扱うことから、買い手に資金力が必要となり、買い手層が法人や資産家などの富裕層に偏るためです。

こうしたデメリットを打開するためには、信頼できる地場の不動産仲介会社や専門家を活用し、潜在的な買い手に幅広くアプローチすることが大切です。また、条件の良い物件を抱き合わせで販売することで、不動産商品の魅力を底上げする必要があるでしょう。

想定以上の税負担が発生する可能性がある

バルク売りでは、想定以上の税負担が発生する可能性があります。大規模な取引に該当するバルク売りは、法人税や譲渡税など複雑な税務処理が求められるためです。

この結果、適切な税務処理が行われず、確定申告後に追徴課税が課せられる可能性があります。また、一括売却により短期間で利益が集中することで、想定以上の税負担が発生するおそれがあるでしょう。

こうしたリスクを回避するために、事前に税務シミュレーションを行ったうえで、適切な節税対策を講じることが大切です。

不利な条件で取引が行われるリスクがある

不動産のバルク売りでは、個別の不動産売買と比べて不利な条件で取引が行われるリスクがあります。買い手が一度に大量の不動産を購入するため、割引率が高くなりやすいためです。

また、まとめ売りという性質により、本来評価の高い物件が過小評価されることで、企業の資産構成に偏りが生じる可能性があります。このようなリスクを排除するためには、バルク売りを実行する前に、ポートフォリオ全体のバランスを考慮したうえで、売却対象の不動産を慎重に選定することが大切です。

不動産のバルク売りを成功させるためのポイントには、次の4つがあります。

いずれも不動産取引において重要な事項ですが、とくに不動産のバルク売りで重視されやすい傾向にあります。ぜひ参考にしてください。

対象物件の適正な価値を評価する

不動産のバルク売りを成功させるためには、対象物件の適正な価値を評価する必要があります。市場動向や物件状況を踏まえた適正な価値を算出できれば、売却確率を高められるでしょう。

不動産売買に使われる実勢価格や基準地の標準価格については、自分で調べることが可能です。ただし、より納得できる価格で取引するためには、不動産会社や不動産鑑定士に査定額や評価額を調べてもらうとよいでしょう。

ニーズに合わせた買い手との交渉を進める

不動産のバルク売りを成功させるためには、ニーズに合わせた買い手との交渉を進める必要があります。たとえば、買い手が条件の悪い物件をネックに感じている場合は、一括購入による割引提案をすることで、取引が成立しやすくなるでしょう。

また、支払う方法や取引完了までのスケジュールに関しても、買い手の要望に応じて調整することで、売買契約を成立させやすくなります。

売却前にしっかり税務シミュレーションを行う

不動産のバルク売りを成功させるためには、売却前にしっかり税務シミュレーションを行いましょう。売却益にかかる税負担を把握することで、税金の見積もりが可能になり、同時に計画的な資金運用もできるようになるでしょう。

ただし、とくに個人オーナーの場合、物件の所有期間によって税率が大きく異なります。最終的に手元に残る「税引き後キャッシュ」を正確に把握するためにも、事前に税理士へ相談し、精度の高いシミュレーションを行っておくことが成功のカギとなります。

バルク売り物件の仲介実績のある不動産業者を選ぶ

不動産のバルク売りを成功させるためには、バルク売りの仲介実績が豊富な不動産業者を選びましょう。

バルク売りの仲介実績が豊富な不動産業者は、買い手候補とのコネクションが豊富なため、最適な買い手を見つける可能性を高められます。また、流動性の低い不動産の活用や売却に精通しているため、バルク化しづらい物件の処分方法も含めて、戦略的な対応が可能になるでしょう。

バルク売りは、複数の物件をまとめて売却する売却方式です。条件の悪い物件をセットで処分したり、より短期間で不動産物件を現金化できたりするメリットがあります。

買い手が見つかりにくい、売却にかかる税負担の計算が大変といったデメリットがありますが、仲介実績が豊富な不動産業者や税理士の力を借りることで、デメリットの克服は可能です。遊休不動産の取り扱いに困っていたり、不動産の早期の現金化を希望したりしている物件オーナーは、不動産のバルク売りをぜひご検討ください。