不動産投資の災害リスク対策！　エリア分散で考えるポートフォリオ設計と実例 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

日本は世界的に見て自然災害の多い国です。地震や水害、台風などが毎年のように発生しており、不動産投資においても災害リスクへの対処が重要な要件となります。

本記事では、不動産投資で想定すべき災害リスクを整理したうえで、基本的な対策とエリア分散の有効性を紹介します。また、筆者自身の実例を交えながら、災害リスクを踏まえたエリア分散の考え方を解説します。

不動産投資では、特定の災害だけを警戒するのではなく、エリアごとに異なる災害リスクを前提として投資判断を行う必要があります。代表的な災害リスクを整理すると、以下の通りです。

単一の災害リスクだけを見るのではなく、どの地域にどの災害リスクが存在するかを整理して対策を打つことが大切です。

不動産投資において災害リスクを完全に排除することはできませんが、事前の確認や備えによって影響を抑えることは可能です。不動産投資における基本的な災害対策を整理しました。

ハザードマップ・地盤情報の確認

災害リスク対策の基本となるのが、ハザードマップや地盤情報の確認です。国や自治体が公開しているハザードマップを活用すれば、水害や土砂災害の想定区域を事前に把握できます。

地盤の強さも重要な判断材料です。軟弱地盤のエリアでは、地震時の揺れが増幅されやすく、建物へのダメージが大きくなる傾向があります。過去の地盤調査データや周辺エリアの地歴を調べることで、リスクの高低をある程度見極めることができます。

ハザードマップや地盤情報はあくまで想定に基づくものであり、将来の災害を完全に予測できるわけではありません。それでも、どの程度のリスクを抱えているのかを把握するための材料としては重要な情報です。

建物構造・耐震性のチェック

次に重視したいのが建物構造・耐震性の確認です。地震リスクを考えるうえでは、新耐震基準に適合しているかどうかが一つの目安になります。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に基づいて設計されており、一定の耐震性能が期待できます。

木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造の違いによって、災害時の被害傾向も異なります。例えば、木造は軽量である一方、火災や強風の影響を受けやすい面があります。鉄筋コンクリート造は耐震性や耐火性に優れる反面、建築コストや修繕費が高くなりやすいといった特徴があります。

予算に余裕があれば、強靭な建物の物件を選択するのが得策といえます。一方で予算を抑える、収益性を高めるなどの理由から、あえてリスクを取って木造を選択する戦略もあります。その場合は災害リスクの低いエリアへ投資する、保険に加入するなど他の手段で対策をしましょう。

火災保険・地震保険による備え

金銭的な損失への備えとして火災保険・地震保険の活用も重要です。特に火災保険は、災害リスクへの基本対策の一つで、多くの投資家が加入します。火災だけでなく、台風や水害による被害を補償対象に含められる場合もあります。

補償内容や免責条件は保険商品によって異なるため、物件の立地や想定される災害リスクに応じて適切なプランを選びましょう。

一方、地震による被害は火災保険では補償されず、地震保険への加入が必要になります。ただし、地震保険は補償額に上限がある（火災保険の30〜50％の範囲内）ため、全損時でも損失のすべてをカバーできるわけではありません。その点を理解したうえで、震災リスクの高さも踏まえつつ加入の是非を検討しましょう。

不動産投資における災害リスク対策として、エリア分散が重要視されるのには明確な理由があります。災害リスクは物件単体の工夫だけで完全にコントロールできるものではなく、投資全体の設計によって向き合う必要があるためです。

災害は局地的に発生する

一般的に、一つの災害が日本全域に深刻な影響をおよぼすケースはまれであり、多くは局地的に発生します。地震であっても震源や活断層の位置によって被害の程度は大きく異なり、水害や土砂災害、台風については、特定の地域に被害が集中するケースがほとんどです。

仮に不動産投資を一つのエリアに集中させている場合、その地域で大きな災害が発生すると、複数物件が同時に被災するリスクがあります。

一方、複数のエリアに物件を分散していれば、ある地域で災害が発生しても、他の地域の物件からの収入で投資全体を支えられます。災害の局地性を考慮すると、複数エリアに立地を分散させるのが有効な対策となるのです。

エリアごとにリスクの高い災害は異なる

エリア分散が有効とされるもう一つの理由は、地域ごとに災害の種類やリスク特性が異なる点にあります。内陸部では水害リスクが比較的低い一方、地震リスクは避けられません。沿岸部では津波や高潮、台風の影響を受けやすい反面、土砂災害のリスクが低い地域もあります。

このように、日本国内であっても災害リスクの性質は地域によって大きく異なります。したがって、投資物件のエリアを分散させることで特定地域の災害リスクへの偏りを解消し、投資の安全性を高めることができます。投資エリアを分散するときには、各地の災害特性にも目を向けて検討しましょう。

過去の記事でも紹介した通り、筆者は計3棟の一棟アパートを所有して投資を行っています。3棟は首都圏・名古屋・大阪と地域が分散していますが、今回紹介した災害リスクを意識して意図的にこのようなポートフォリオとなっています。ここからは、筆者の投資実例について簡単に紹介します。

3つの大都市圏エリア選択で災害リスクを分散

筆者は、1棟目購入時点から複数棟でのアパート投資を視野に入れていました。2025年時点で3棟の物件を保有していますが、今後も機会があれば追加を検討しています。

日本は冒頭で紹介した通り、さまざまな災害リスクのある地域です。そのリスクをゼロにするのは不可能だと感じていて、その対策として、当初から投資エリアを分散させようと考えていました。そうすれば、一つの災害で致命的なダメージを負う可能性が小さくなると思ったからです。

また、安定稼働が見込まれるエリアを選択しようと考えて選定を進めました。エリア分散した結果、経営が難しくなるのを避けたかったためです。特に自分が住む地域から離れた物件は、頻繁に訪問もできないので、安定稼働を徹底したいと考えていました。

以上の要素を加味した結果、まずは三大都市圏に順番に購入していくという戦略を取ることにしました。実際に計画通り投資は進んでいて、筆者は大阪・名古屋・首都圏の順番で1棟ずつのアパートを保有しています。

遠隔管理についてですが、結論から言うと想定以上に難しくないというのがこれまでの印象です。今の管理会社はアパート経営のほとんど全体を担ってくれるため、平時に対応することがほとんどありません。「管理の難しさ」を理由に遠隔地での投資を躊躇する必要はないというのが、実体験に基づく筆者の実感です。

安定稼働が期待できる立地・物件選びの基準

エリア分散をするとなると、必然的に首都圏以外での投資が必要です。すでに人口減少が進む日本において、過疎が心配される地方での投資には慎重を期する必要があります。

首都圏外の物件においては、立地について次のような制約で物件選びをしました。

立地は地方・首都圏にかかわらず大事な要素ですが、市域の小さい地方の方がより慎重に選んでいます。名古屋・大阪クラスでも郊外になればすぐ車移動をする人が増えてくるので、都心に近いエリアで、かつ電車の利便性が高い場所を厳選しました。

また、質の高い設備を導入した物件を購入する意図から、新築・築浅を選択しています。大阪・名古屋といえど、今後は多くの地域で緩やかな人口減少が懸念されます。そのなかでも競争力を維持する観点からは、質の高い物件の方が望ましいと考えています。筆者が所有する首都圏以外の物件はいずれも1LDKと広め、オートロック・IoT設備付きと良好な住環境が整ったものとなっています。

次は同じエリア内での分散を検討

今後もし買い増す場合は、いずれかの三大都市圏内の別エリアでの投資を検討しています。筆者は、三大都市圏より規模の小さい地方への投資はリスクが高く、現状は投資候補先から外しているためです。

もし4棟目以降を購入する場合は「三大都市圏のなかで」エリアを分けたいと考えています。たとえば、今首都圏に持つ物件は首都圏の東部に位置しています。もし首都圏で検討を進めるなら、次回は西部の多摩地域や世田谷区・杉並区あたりが候補となると考えています。

同じ大都市圏のなかでエリアを分けるだけでも、災害リスクの分散という意味では一定の効果を持ちます。今後しばらくは「大都市圏内での地域分散」に目を向けて投資先を検討していく予定です。

不動産投資において災害リスクを完全に排除することはできません。地震や水害、台風、火災など、日本では多様な自然災害が発生する以上、重要なのは「災害が起きる前提でどのように備えるか」という視点です。

ハザードマップの確認や耐震基準、保険の活用といった物件単体の対策は有効ですが、それだけでは限界があります。そこで有効なのがエリア分散です。災害は局地的に発生することが多く、複数拠点に分散投資することで同時被災リスクを抑え、収益の安定性を高められます。

実例からも分かるように、不動産投資では個別対策とエリア分散を組み合わせ、ポートフォリオ全体の安定を目指すのが現実的な戦略です。ただし、特に遠隔地の物件管理には信頼できるパートナーの存在が欠かせません。

リタ不動産では、単に物件を売るだけでなく、全国のネットワークを活かした管理体制の構築や、災害時の迅速な対応まで見据えたポートフォリオ設計をお手伝いしています。災害リスクも考慮したエリア選び・物件選びについてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。