マンション・アパートの法定点検とは？内容や費用相場を解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

マンションとアパートには、建築基準法や消防法、水道法などの法律に基づき、有資格者による定期的な検査と報告が求められています。この定期的な検査と報告を「法定点検」と呼びます。

法定点検は、入居者が安全かつ快適に暮らすためには欠かせません。一方で、専門的な内容が多分に含まれることから、法定点検の具体的内容や法定点検の留意事項についてご存じない物件オーナーが多いのが実情です。

そこで、本記事では、マンション・アパート経営で実施すべき8つの法定点検について解説します。法定点検を守らないことで発生するリスクや、法定点検を業者に依頼する際のポイントについても解説するため、ぜひ参考にしてください。

マンション・アパートの法定点検は、建築基準法と消防法、水道法、浄化槽法、電気事業法の5法に基づいて点検、所管官庁への報告が義務付けられている建物管理業務です。

法定点検は、対象となる建物・設備によって点検の内容や周期、関連する法令が異なります。点検を怠ったり、点検回数を減らしたりすると違法行為となり、物件のオーナーや管理会社が罰則を受ける可能性があります。

法定点検の重要性

法定点検を実施することで、事故や故障を未然に防ぐことができます。

法定点検は、単に事故や故障の発生を防ぐだけではありません。大規模修繕の発生前に故障を発見できるため、修繕費用の削減につながり、資産価値の維持も期待できるでしょう。

さらに、法定点検の実施はマンション・アパートの空室状況に好影響を与えます。建物・設備の故障を防ぐことで、入居者が住みにくさを感じにくくなり、退去リスクが減少するためです。

このように法定点検は修繕費用の削減や資産価値の維持、退去リスクの減少など、多方面で大きなメリットをもたらしてくれます。

法定点検を行えるのは有資格者のみ

エレベーターや消防設備、給水設備などの法定点検を行えるのは、国家資格の有資格者だけです。法定点検は建物の安全性を左右することから、国が点検の実施者に高度な専門性を求めているためです。

ただし、法定点検それ自体は、有資格者に直接依頼するわけではありません。実際に実施する際は、有資格者を抱える専門業者に依頼します。

専門業者による法定点検で判明した点検結果は、地方自治体や消防署などの機関に、管理組合の「理事長名」で報告しなければなりません。

このように法定点検は、さまざまな関係者が関与することで、はじめて成立します。

法定点検を実施する有資格者一覧は次のとおりです。

任意点検との違い

任意点検は法律に基づいて必ず実施する法定点検と違い、物件のオーナーや管理会社が物件の設備機能の維持を目的として自主的に実施する点検です。具体的に次のような点検を実施します。

これらの点検は義務ではないため、実施しなくとも違法になりません。しかし、任意点検の実施を怠ると、修繕や清掃が必要な設備を見逃す可能性があります。

そのため、突発的な故障や事故を防いで入居者の満足度を下げたり、退去を防いだりするためにも、定期的な任意点検の実施が推奨されています。

マンション・アパートの法定点検を守らないことで発生するリスクには、次の4つがあります。

それぞれ解説するため、ぜひ参考にしてください。

法的な罰則を受ける可能性がある

法定点検を守らないと、法的な罰則を受ける可能性があります。具体的な罰則については、次のとおりです。

このように法定点検の実施や定期的な報告を怠ると、高額な罰金だけでなく、懲役も課される可能性があります。法的な罰則を受けないよう、十分な注意が必要です。

入居率の低下につながる

法定点検を怠ると、住環境が悪化するため、入居率の低下につながるリスクがあります。

たとえば、建築設備定期検査を怠れば、換気設備や排煙設備などに不具合が出る確率が高まります。これらの設備に不具合が出れば、安心して住めないことを理由に入居満足度が下がり、退去者が増加する可能性があるでしょう。

SNSや口コミサイトを通じて悪い評判が広がるため、入居者を募集しても入居者が集まりにくくなる可能性があります。このような点からも、法定点検を怠るリスクは大きいといえるでしょう。

事故のリスクが高くなる

法定点検を怠ると、日常生活に支障が出るだけでなく、入居者が事故に遭うリスクが高くなります。

たとえば、昇降機定期検査を怠れば、エレベーターが故障しやすくなります。故障しやすくなれば、地震や停電などで入居者がエレベーターに閉じ込められるリスクが高くなるでしょう。

また、消防用設備等点検を怠れば、消火器や火災報知器、避難はしごなどが破損、故障しやすくなります。これらが破損、故障しやすくなれば、入居者がボヤを消火したり、火災発生時に建物から迅速に逃げたりすることが難しくなるでしょう。

このように法定点検を怠ることによる人命リスクは大きいといえます。人命リスクを小さくし、入居者の安全を確保するにも、法定定期は必ず実施するべきでしょう。

損害が発生しても火災保険が適用されない可能性がある

法定点検を怠ると、損害が発生しても火災保険が適用されない可能性があります。基本的に消防用設備等点検をはじめとした法定点検は火災保険金支払い条件の一部となっており、法定点検の未実施は保険契約における安全配慮義務違反とみなされるためです。

法定点検の未実施により火災保険が適正に適用されないと、保険会社は火災保険金の支払いを減額したり、場合によっては全額の支払いを拒否したりする可能性があります。このような事態を招かないためにも、法定点検を必ず実施すべきといえます。

なお、消防用設備等点検の全体報告率は55.2%（1000㎡未満報告率は49.1%、1,000㎡以上の報告率は74.9%）に過ぎません。

消防用設備等点検は消防法により実施が義務付けられており、罰則もありますが、その実施率は低いのが現状です。

マンション・アパート経営で実施すべき法定点検は、次の8つです。

ここからは、対象となる建物・設備や点検の内容、点検の時期などをそれぞれ解説します。ぜひ参考にしてください。

特殊建築物等定期調査

特定建築物等定期調査は、建築基準法に基づき、敷地の地盤の状態や、建物の駆体の劣化・損傷などを調べ、建物の構造強度に問題ないか調査する制度です。6カ月から3年の間で特定行政庁が定める時期に実施しなければなりません。

対象となる建物・設備は自治体によって異なりますが、東京都では、以下の特定建築物が対象です。

このうち、報告時期は1〜5が毎年、6〜17が3年に一度となっています。

具体的な調査項目は、次のとおりです。

建物設備定期検査

建物設備定期検査は、換気や給排水、排煙、非常用の照明設備に関わる建築設備の定期的な点検を通じて、建物利用者の健康や安全、快適性を確保する検査です。建築基準法に基づき、6カ月から1年の間で特定行政庁が定める時期に実施しなければなりません。

検査対象となる建物・設備は、不特定多数の人が利用するマンション、劇場、ホテル、事務所などの特定建築物です。ただし、すべての特定建築物が対象となるのではなく、建物が換気設備と排煙設備、非常用の照明装置、給排水設備を備えている場合に実施されます。

具体的な検査項目は、次のとおりです。

昇降機（エレベーター）定期検査

昇降機（エレベーター）定期検査は、一級建築士や二級建築士などの検査者が、エレベーターが国土交通大臣が定める基準に適合しているかどうかを調べる検査です。建築基準法に基づき、6カ月から1年の間で特定行政庁が定める時期に実施しなければなりません。

対象となる建物・設備は、すべての建物のエレベーターやエスカレーター、テーブルタイプを除く小荷物専用昇降機などです。ただし、国や自治体が所有する建物に設置されているものや、積載量1トン以上で性能検査の対象となるものなどは対象外となっています。

主な検査項目は次のとおりです。

消防用設備等点検

消防用設備等点検は、消火器やスプリンクラー、自動火災報知設備などの消防用設備の作動状況を定期的に調べ、管轄の消防署に報告する制度です。

6カ月に1回、簡易的な動作確認を行う「機器点検」と、1年に1回、消防用設備の全部または一部を作動して確認する「総合点検」の2種類があります。

対象となる設備は、次の防火対象物に設置される消防用設備です。

主な調査項目は、次のとおりです。

専用水道定期水質検査

専用水道定期水質検査は、専用水道を設置する施設を対象に、水が水質基準に適合しているかを確認する水質検査です。

専用水道は、次の条件に当てはまる水道です。

検査には、色・濁り並びに残留塩素（消毒の残留効果）について1日1回以上検査する「毎日検査」と、水道以外の水を原水として使用している施設を対象に毎月実施する「毎月検査」があります。

毎月検査の検査項目は51項目におよびますが、以下の項目については省略できません。

簡易専用水道管理状況調査

簡易専用水道管理状況調査は、水道事業者から供給される水を受水している施設で、受水槽の有効容量の合計が10㎥を超える施設を対象にした検査です。簡易専用水道の設置者は水道法に基づき、1年ごとに1回、厚生労働大臣の登録を受けた機関による検査を受けなければなりません。

簡易専用水道管理状況調査には、現場検査と特定建築物のみを対象にした提出書類検査があります。前者の現場検査の検査内容は、次のとおりです。

自家用電気工作物定期点検

自家用電気工作物定期点検は、電力会社から600Vを超える電圧で受電して電気を使用する設備を対象にした点検です。設備の保安を確保して感電、火災、波及事故などの重大事故の未然防止を図ることを目的としています。

自家用電気工作物定期検査には、1カ月に1回実施する「月次点検」と1年に1回実施する「年次点検」があります。月次点検と年次点検の点検内容は次のとおりです。

浄化槽の保守点検・清掃・定期検査

浄化槽の保守点検・清掃・定期検査は、浄化槽法に基づき、浄化槽の機能が正常かどうか、水質が適切に処理されているかなどを確認する点検です。公共下水道が未整備で、汚水排水設備として浄化槽を使用する建物が対象となっています。

浄化槽の保守点検・清掃・定期検査の具体的な検査内容は次のとおりです。

ここからは、マンション・アパートの法定点検を依頼する方法について、物件管理を管理会社に委託している場合と自主管理している場合に分けて、解説します。

物件管理を管理会社に委託している場合

物件管理を管理会社に委託している場合は、管理会社が法定点検を手がける専門業者に依頼してくれます。

そのため、物件オーナーが自ら業者に依頼する必要はありません。ただし、契約内容に応じて取るべき対応が異なるため、事前によく確認する必要があります。

管理会社に法定点検の手配を任せる場合でも、物件オーナー自身が法定点検の実施状況を把握することは必要です。実施状況を随時把握しておくことで、法定点検の実施漏れを防ぐことができるでしょう。

自主管理している場合

自主管理の場合は、物件オーナーが専用業者に直接法定点検を依頼しなければなりません。

その際、依頼漏れを防ぐことが大切です。依頼漏れを防ぐうえでは、検査漏れの責任を専門業者とする業務委託契約を業者との間で締結しておくと良いでしょう。

マンション・アパートの法定点検を業者に依頼する際のポイントには、次の3つがあります。

これらのポイントを押さえることで、しっかりと法定点検を実施してくれる業者を選ぶことが可能です。ぜひ参考にしてください。

適切に点検と報告をしてくれる業者を選ぶ

当たり前の話かもしれませんが、適切に点検と報告をしてくれる業者を選びましょう。

そのような業者を見極めるうえで有効なのは、法定点検に関する質問を投げかけることです。しっかりとした業者であれば、専門的な質問に対して丁寧かつわかりやすく回答してくれるでしょう。

また、応対の態度が丁寧な担当者であれば、正確な内容の報告を期待できるため、安心して点検を任せられるでしょう。

相見積もりを取る

法定点検の実施業者を選ぶ際には、複数の業者から相見積もりを取りましょう。相見積もりによって、費用を比較できるうえに、相見積もりで取得した情報を交渉のカードにしてコストを抑えられるためです。

法定点検の費用は、業者によって異なります。そのため、見積もりを1社しか取らないと、業者が提示した費用が相場の費用なのか判断できません。

しかし、相見積もりをとれば、法定点検の費用相場を把握でき、見積額が相場以上に高くないかを判断しやすくなるでしょう。

ただし、相場よりも極端に低い見積額を提示してくる業者は業務品質が低い場合もあるため、注意が必要です。

点検と工事の両方に対応できる業者に依頼する

業者選びの際は、法定点検だけでなく、工事にも対応できる業者を選ぶことをおすすめします。点検と工事の両方に対応できる業者を選べば、法定点検後に建物・設備に問題が見つかればスムーズに対応してもらえるためです。

逆に点検のみ対応できる業者を選んだ場合は、工事が必要な際に改めて業者選びをしなければなりません。その結果、設備の修繕や部品の交換が遅れ、不具合が放置されることで、入居者の生活に支障をきたす可能性が高くなります。

法定点検は、点検の内容や実施できる有資格者、実施の周期が細かく決められています。万が一怠ると、罰則を課せられる可能性があるため、注意が必要です。

そのようなリスクがあるだけに、収益物件を所有するオーナーは建物や設備の法定点検をしっかりと実施し、入居者が安心して暮らせる環境を整えましょう。