アパート一棟投資の「適正」を見極める　年収・資産・職業から考える失敗しない条件 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパート投資は、不動産投資の中でも安定した家賃収入と資産拡大の両立が期待できる一方、誰にでも向いている投資手法ではありません。

「アパート投資に興味はあるが、自分に向いているのか分からない」「区分投資は経験したが、一棟に進むべきか迷っている」という方も多いのではないでしょうか。本記事では、アパート投資に向いている人の特徴を軸に、職業別・年収別・資産別の視点から、一棟投資が現実的な選択肢となる条件を整理しました。

アパート投資に向いているかどうかを考える前に、まずは一棟アパート投資がどのような性質を持つ投資かを理解しておきましょう。一棟投資の仕組みを正しく理解することで、向き・不向きの判断もしやすくなります。

区分マンション投資との違い

区分マンション投資は、マンションの一室を購入して貸し出す投資手法で、物件価格が比較的抑えやすく、少ない自己資金から始められる点が特徴です。建物全体の管理は管理組合などが担うためオーナーの関与範囲が限定的といえます。

一方、アパート投資は建物を一棟所有する投資です。区分マンション投資と比べると、複数戸から家賃収入を得られる分、収益規模は大きくなります。

同じ一棟投資でもRC造のマンション一棟投資に比べれば物件価格が抑えられるため、初心者でも手の届きやすい価格帯から検討できるのが特徴です。ランニングコストが安く、相対的に高い利回りを実現できる可能性が高いです。また、木造アパートに関して言えば投資開始当初は1年間で多くの減価償却費を計上できるため、節税にも適しています。

空室対策や賃料設定、修繕の判断など、一棟全体の運営に関する責任はオーナー自身が負います。仮に管理会社に実務を委託できても、最終的な意思決定は自ら行う必要があります。

アパート投資の基本的なメリットとリスク

パート投資の主なメリットとリスクを一覧で整理しました。

アパート投資の最大のメリットは、家賃収入を複数の住戸から得られる点にあります。仮に一部屋が空室になっても、一気に収入がゼロになるわけではありません。このリスク分散の仕組みは、長期的な安定運用を目指すうえで大きな強みです。

金融機関からの融資により、大規模な不動産を保有できる点もアパート投資の特徴です。家賃収入を返済原資としながら資産形成を進められるため、早期に資産規模を拡大できます。

一方で、アパート投資にはリスクも存在します。入居者が決まらない期間が続けば収入は減少しますし、建物の経年劣化に伴って修繕費や設備更新費が発生します。

区分マンション投資と比べて投資規模が大きい分、一棟投資の方がコストや月々の赤字額が大きくなるリスクが高いといえます。現金が出入りする金額も大きくなるため、資金管理の難易度も上がります。

金利上昇や不動産市況の変化といった外部環境の影響も避けられません。融資を活用しているため、金利が上昇すれば返済額が増え収支が圧迫される可能性があります。金利市場の動向を踏まえた投資判断や収支管理を厳格に実行しなければなりません。

アパート投資の向き・不向きを考える要素はさまざまですが、シンプルなところでいえば「職業」「年収」「資産」「投資スタンス」が重要なポイントとなります。ここでは、一棟アパート投資と相性の良い投資家像を、4つの視点から整理していきます。

職業｜士業・公務員や会社員など安定収入を有する人

アパート投資において、職業は金融機関の融資判断に大きく影響します。最も評価されやすいのは、士業系の資格を必要とする医師や弁護士などで事業を継続している方です。

次いで会社員や公務員も、収入の継続性と安定性が評価されやすく、長期かつ低金利の融資を引き出しやすい立場にあります。ただし「継続性」を評価する観点から基本的に3年、日系最大手クラスで1年以上の勤続年数を求められるケースが多いです。

一方で、経営者や個人事業主でもアパート投資が不向きというわけではありません。利益が安定的に推移している事業経営者は、しばしばアパート投資を節税対策として活用します。

ただし、給与所得者と比べて、収入の安定性を厳しくチェックされる傾向にあります。金融機関により審査する年数は異なるものの、概ね3期以上が目安です。昨今の融資事情は非常に厳しく、事業の安定性とセットで、より厚い自己資金が求められる傾向にありますが、事業が数年にわたり充分に安定している方は、アパート投資を検討してみましょう。

年収｜700万円以上が目安で高いほど有利

年収はアパート投資の可否を判断する一つの目安になります。「何とかローンを借りる」だけなら年収500万円程度から可能性がありますが、現実的には700～1,000万円のゾーンが一棟投資に取り組む下限の目安となるでしょう。

それ以上については「高いほど有利」ということに尽きます。不動産収入だけで生活するほどに規模が大きくない限り、基本的には融資審査の通過しやすさと借りられる上限が年収に大きく左右されます。金融機関や物件の評価にもよりますが、2025年現在では総借入額で年収の10倍～15倍が目安です。

年収が高いほど高額の融資を受けられますが「返せるかどうか」は別問題となります。一棟投資では賃料収入で融資を返済していくのが大前提ですが、万が一空室が発生しても返済が継続できるよう、余力を残しながら投資するのが重要です。

資産｜自己資金と金融資産に一定の余裕がある人

一棟アパート投資では、物件価格だけでなく、諸費用や当初の修繕費、予備資金まで含めた資金計画が重要になります。一定の自己資金や金融資産を持ち、想定外の支出にも対応できる余裕がある人ほど、投資を安定させやすくなります。

一棟投資では、基本的にまとまった自己資金が必要です。物件価格自体がフルローンでも、諸費用は多くの場合において現金で支払います。概ね物件価格の10〜20%の現金は最低でも必要です。金額にすると数百万円～1,000万円程度の現金が必要となるでしょう。

金融資産を保有している場合、それらが金融機関からの評価材料となり、次の投資につながるケースもあります。筆者の肌感覚では金融資産が1,000万円を超えると検討できる金融機関が増えたり、フルローンに近い借入が通りやすくなったりします。

投資スタンス｜長期視点で投資目的が明確な人

アパート投資は、購入した瞬間に完結する投資ではなく、10年、20年と運営を続けていくことを前提とした長期投資です。そのため、長い時間軸で物件と向き合える人のほうが成果を出しやすい傾向があります。

もう一つ重要なのは、投資目的が明確であることです。節税重視か、将来的な資産形成を重視するのか、毎月の賃料収入を安定的に積み上げたいのか。目的によって選ぶ物件や融資の組み方、運営方針は大きく変わります。この軸が曖昧なまま投資を始めると、物件選びや投資戦略で失敗するリスクが高まります。

以上のように、長期視点で取り組めて投資目的が明確な方にとって、アパート一棟投資は適しているといえるでしょう。

年収帯ごとに検討しやすいアパート投資についてまとめました。年収は、金融機関が融資を判断するうえで非常に重視する指標で、借入可能額や融資期間、金利条件に影響します。ご自身の現在および今後の年収に照らし合わせて、自分の投資方法を検討してみましょう。

年収700万〜1,000万円｜小規模一棟・築古なら検討可能

一般的な傾向として、区分マンション投資を経験した人が「次のステップとして一棟に挑戦する」とき、この年収帯となっているケースが多くみられます。ほかにまとまった額の借り入れがなければ融資を受けることは可能ですが、物件規模やエリアは限定されます。

地方都市や郊外エリアにある小規模アパート、ある程度築年数が経過した築古物件が検討の中心です。相対的に月次のキャッシュフローの規模が小さくなるケースが多いため、収支変動に脆弱なスキームになりがちです。返済比率を過度に高めず、堅実な運営を心がけましょう。

この年収帯においては、自己資金の厚みや金融資産の規模も重要です。自己資金や金融資産が潤沢であれば、融資審査上プラスに働きます。

年収1,000万〜1,500万円｜一棟投資を本格的に進めやすくなる層

年収が1,000万円を超えてくると金融機関からの評価は一段上がり、一棟アパート投資を本格的に進めやすくなります。返済余力が高いと評価されやすく、融資期間も比較的長く取れるため、堅実なスキームでの運用が可能です。

築浅の木造アパートに加え、エリアを選べば鉄骨造の一棟物件も視野に入ってきます。利回りの高さだけでなく、資産性や稼働率の安定性にも考慮した不動産投資が実現します。

本業で安定的に高収入を維持しながら不動産投資での安定稼動を継続すれば、2棟目・3棟目を見据えた戦略も可能です。

年収1,500万円以上｜節税と資産性のバランスを取りながら規模拡大

年収1,500万円を超える層になると、アパート投資の選択肢が広がるため、目的に合った投資先の選択が重要です。この年収帯では「節税を重視するべきか、それとも将来に残る良質な資産を優先すべきか」と悩む方が多くみられます。年収1,500万円以上になると税負担が重くなるため、節税効果は投資判断の重要な要素の一つです。

一方で、節税だけを目的に建物比率の高い物件や築古物件に偏ると、近い将来修繕負担や資産価値の低下、帳簿上の利益に対して所得税が急増する「デッドクロス」後のキャッシュフロー悪化といった別のリスクを抱え込みます。節税と資産性のバランスに留意しながら投資判断を行うのが大切です。

一つのプランとして、1棟目は減価償却を活用して所得を圧縮し、税負担の軽減を重視し、キャッシュが蓄積できたらRC造など資産性の高い物件にシフトしていくなどの方法もあります。資産の余力を残しながら節税から良質な資産の形成へと、無理なく投資を進められるでしょう。

アパート投資に向いている人をさまざまな角度からまとめると次のとおりです。

会社員や安定収入のある人は融資評価を受けやすく、年収が上がるにつれて選べる物件や戦略の幅も広がります。一方で、年収だけで成功が決まるわけではなく、自己資金や既存借入とのバランスを踏まえた計画が不可欠です。

投資の選択肢が豊富な高収入層は、節税を優先するのか、資産性やキャッシュフローを重視するのかといったスタンスの明確化がより重要です。

自分の属性や資産状況等を確認したうえで、不動産投資の目的を整理してみてください。それらの条件がアパート投資に合っていると感じた方は、ぜひ投資を検討してみましょう。

具体的な投資物件をお探しの方や、そもそも投資すべきか悩んでいる方は、まず一度リタ不動産に相談してみてください。