不動産投資のカギを握る【土地建物比率】　節税効果と資産価値を高める一棟物件の選び方 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

アパートやマンションの一棟投資では、物件の価格の「土地部分」と「建物部分」のバランスを考慮する必要があります。なぜなら土地建物割合が、節税効果や資産の保全性に影響を与えるためです。土地建物割合に着目して、自分の投資目的に即した物件をうまく選んでいく必要があります。

今回の記事では、土地建物比率の基本や自分にとって適した割合の考え方をまとめました。一棟物件の購入を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

土地建物比率は、文字通り物件価格の土地と建物の割合です。土地と建物は不動産の資産価値を考えるうえで異なる特徴があり、結果として価格の決まり方もやや異なります。

ここでは、土地建物比率の基本や、それぞれの価格決定メカニズムを紹介します。

土地建物比率の定義と不動産投資における役割

借地に建つ物件を除けば、一棟の不動産価格は建物部分と土地部分に分けられます。建物に付随する設備は、一般に建物の一部とみなされるケースが多いです。

物件価格＝建物価格＋土地価格

取得価格全体に対して建物・土地それぞれが何％を占めるかを示したものが、土地建物比率です。

例えば、物件価格1億円の物件で土地6,000万円・建物4,000万円なら、土地60％・建物40％といった具合です。物件価格が同一でも、土地建物比率は同じとは限りません。同じ金額でも、地価の高い場所に小規模・簡素な構造の建物があるケースと、地価の安い場所に大規模・重厚な構造の建物があるケースがありうるためです。

基本的に建物割合が高い方が当面の減価償却費を大きく取れます。一方で、土地割合が高い方が資産価値が目減りしづらいのが特徴です。予算が同水準の時にどちらの構造が適しているかは、投資に対する考え方によって変わります。

土地と建物の価値はどのように決まる？

土地と建物は評価方法がまったく異なります。土地の価値は、公示地価や路線価、駅距離・利便性・接道など、市場性を基準に決まります。基本的には1平方メートルや1坪あたりの地価に面積をかけて計算します。

地価は経済環境やその土地の発展度合い等の要因で変化しますが、経年劣化という概念はありません。長い期間かけて発展が進む地域であれば、年々価値が上昇する可能性もあります。

一方で建物の価値の計算方法は以下のとおりです。同じ建物を建て直す場合にいくらかかるかという「再調達価格」がベースになります。

建物の価格 ＝再調達価格×延床面積×｛（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数｝

再調達価格は構造別の目安があり、近年では次のとおりです。

建物は基本的に年々劣化が進んで価値が下がります。上記の式でも築年数が価値の減算要因として働いています。

以上の方法で計算された土地・建物の価格を「積算価格」といいます。積算価格のほか、取引価格や物件の収益性などを総合的に加味して、不動産価格は決まります。

土地建物比率は、減価償却の大きさや将来の資産価値、さらには金融機関の評価にも関わるため、一棟物件の選定で見落としてはいけない重要ポイントです。土地割合の大小は長期的な価格下落リスクや出口戦略の難易度にも影響します。

自分に合った不動産を取得するために、予算だけではなく投資目的にあった土地建物比率の物件を購入しましょう。

建物比率が高いほど節税効果が大きくなる

建物割合が大きいほど計上可能な減価償却費が多くなるため、同じ物件価格であれば節税効果が高まります。節税目的で不動産投資をするとき、現金支出を伴わずに経費計上できる減価償却費が重要な要素となります。

減価償却費は建物の取得価格を償却期間で按分して算出されるため、他の条件が一緒ならば、建物比率が高いほど金額が大きくなり、経費計上による所得圧縮効果も拡大します。

ただし、節税効果が優れている物件が魅力的な物件とは、一概には言えません。減価償却額を計上すると建物部分の価値が目減りします。償却費が大きいということは、それだけ年々資産価値が大きく減ることを意味します。

また、減価償却の計上が進むにつれ、建物の経年劣化も進むでしょう。資産価値の低減が大きければ、一般には修繕費やリフォームなどの追加コストも高くつきます。

節税効果を重視して建物比率を高める時には、長期での収益性やメンテナンスコストも考慮した上で、リターンが期待できる物件を選びましょう。

土地比率が高いほど資産性が高まり、価格が下落しにくい

土地割合が大きい物件は、長期的な資産保全の観点で強みがあります。まず、土地比率が高いと物件の規模に比して減価償却費の計上額が限定的となるため、節税効果は低減します。

一方で、土地は建物と違って劣化しないため、時間が経っても価値が大きく毀損しにくいのが特徴です。将来高値で売却して、利益を確保しやすいと言えるでしょう。土地比率が高いということは、都市部などの比較的地価の高い地域の物件を選んでいるケースが多いと言えます。このようなエリアは不動産取引も活発なため、売買が成立しやすいでしょう。

金融機関の評価

金融機関が融資条件や貸出上限額を決める際には、投資物件の担保価値評価が重要となります。金融機関が先に紹介した積算価格を重視する場合、同じ価格帯の物件でも、経年と共に価値が変化しにくい土地の割合が高い方が高く評価される可能性があります。

一方で収益還元法といって、物件の収益性をベースに評価する方法もあります。例えば直接還元法では、年間利益を利回りで割り算します。

建物比率が高い物件は、同程度の価格帯の物件の中で建物の規模が大きい、もしくは設備・構造の品質が高いケースが想定されます。こうした物件は賃料収入が高くなり、収益還元法で高い評価となる可能性もあるでしょう。

積算価格と収益還元法のどちらを重視するかは金融機関によって異なります。土地建物比率や収益性をもとに物件の特性を整理したうえで、高評価が期待される金融機関に融資を相談しましょう。

続いては、建物割合の高い物件・低い物件それぞれに適した投資家を整理しました。建物比率は高い（もしくは低い）方が必ず優れているというものではありません。自分の属性や不動産投資に対する考え方を踏まえて、自分に合ったタイプの物件を選びましょう。

建物割合が高い物件を選ぶべき投資家

建物割合が高い物件は、減価償却を多く取れるため、税負担を抑えながらキャッシュフローを改善しやすいという特徴があります。副業収入が多い投資家や高所得の会社員が、節税効果を得ながら投資をするうえで適しています。

税負担が抑えられるため、減価償却期間においてはキャッシュフローが高水準になるケースが多いのが特徴です。建物割合が高いということは「土地の広さに比して物件規模が大きい」もしくは「地価が安い」というケースが考えられます。

資金力がある方は、都市部で土地の広さに比して規模の大きい物件を取得すれば、潤沢な賃料収入を得られます。一方、取得費用を抑えたい、あるいは高利回りを狙うなら、地価の低い地方物件を狙うのも一つの方法です。

目先の節税効果を高めたいなら、さらに築年数の経過した物件を選ぶのが有効な手段の一つです。仮に法定耐用年数よりも築年数が長い物件を取得すると、最短で次のように償却期間が短期化します。

仮に建物の価格が同等の場合、減価償却期間が短い方が1年でより多額の減価償却費を計上できます。

土地割合が高い物件を選ぶべき投資家

長期保有を前提とする投資家にとって、土地割合の高い物件は資産基盤の強化に大きく寄与します。土地は建物と異なり経年劣化しないため、時間が経過しても資産価値が落ちにくいといえます。その間にローン返済を進めれば、年々純資産の拡大を目指せます。

結果として、景気変動や築年数による価格下落に対して強く、資産価値の目減りを気にせず長期保有がしやすくなります。目先のキャッシュフローよりも、中長期的な資産の保全を重視する方は、土地割合の高い物件を購入するのも一つの方法です。

都心部の高地価な物件はその典型例で、土地価格が高く落ちにくいため、ローン返済と共に純資産を増やせます。予算が限られている方は、郊外の低層物件等を購入する方法もあります。相続目的で不動産を保有する場合も、土地割合が高い物件の方が資産の目減りを防げるため安心です。

土地建物比率は、節税やキャッシュフロー、金融機関の融資評価、資産性といったさまざまな要素に影響を与えます。一棟投資物件の選定において、重要な指標の一つです。ついつい物件全体の価格に目が行きがちですが、土地・建物の価値にも目を向けて、物件を選びましょう。

基本的には節税や目先のキャッシュフローを重視するなら建物比率が高め、長期的な資産性を重視するなら、土地比率が高めな物件が適しています。自分の投資スタンスも踏まえて、適した物件を選んでください。もしご自身の投資スタンスが定まらず、物件選びに迷われた際は、リタ不動産にぜひ一度ご相談ください。