空き家や古民家を「収益源」へ！　民泊転換のメリット・デメリットと失敗しない民泊経営のポイント | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

民泊は、自宅や空き物件の一部を旅行者やビジネス客に有償で貸し出す宿泊サービスです。空き家や古民家を「高収益物件」へ変えるポテンシャルを秘めており、民泊を活用するオーナーが増えています。
一方で、「空き家をリフォームして賃貸物件として貸し出すか、それとも民泊に転換すべきか」という悩みを抱え、民泊転換に躊躇するオーナーも少なくありません。

民泊には、空き家や空き部屋を活用して副収入を得られるといったメリットがある半面、部屋が汚れたり、近隣トラブルの恐れがあったりするデメリットも存在します。

民泊を始める際には、メリット・デメリットの両方を理解しておくことが大切です。

そこで、本記事では、空き家や古民家の活用に悩んでいるオーナー向けに、民泊を経営するメリットやデメリットについて解説します。民泊事業を始めるまでの基本的な流れや、民泊経営を成功させるためのポイントについても解説するため、ぜひ参考にしてください。

民泊については法律上、明確な定義が存在しません。しかし、観光庁が運営する民泊制度ポータルサイト「minpaku」は、民泊の定義について、「住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部または一部を活用し、旅行者などに宿泊サービスを提供すること」と説明しています。つまり、一般的に言われる民泊は、住宅の全部または一部を、宿泊料を得て旅行者などに提供することを指すと考えられます。

現在、民泊には、旅館業法に基づく簡易宿所、国家戦略特区法に基づく特区民泊、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊、旅館業法適用外のイベント民泊などがあります。イベント民泊を除いた制度の違いは次のとおりです。

なお、本記事では、住宅宿泊事業法に基づく民泊のメリット・デメリットについて、解説します。

住宅宿泊事業の届出件数

住宅宿泊事業法に基づく民泊の届出件数は2017年6月の法施行後、着実に増加しており、2025年11月14日時点で、5万7,512件となっています。

届出件数のうち、事業廃止件数は2万661件です。実際に民泊事業に利用できる届出住宅数は2025年9月より1,605件増加し、3万6,851件となっています。

民泊を経営するメリットには、次の4つがあります。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

空き家や空き部屋を有効活用して副収入を獲得できる

すでに空き家や4LDK以上の戸建て物件、マンションをお持ちの物件オーナーは、民泊事業を始めることで、副収入を得られます。

どのような物件を活用するかにもよりますが、観光地に立地する古民家の場合は年間400〜700万円、4LDKの一戸建ての場合は年間500〜800万円の収入を得ることが可能です。

ただし、開業前のリノベーションや家具の準備などで数百万円規模の初期費用が発生する点に注意が必要です。

物件の状態によっては少額で始められる

戸建て住宅をお持ちの物件オーナーは少額で民泊事業を始められます。既存の設備を利用できるだけでなく、物件内にベッドやテーブルといった、最低限の家具や生活用品を用意するだけで済むためです。

これは、空き家を民泊施設として利用する場合も同様です。建物の保存状態がよく、追加で補修する必要がない場合は、電気やガスを開通させたうえで、備品を整えるだけで民泊事業を始められます。

物件の将来的な売却がしやすくなる

民泊事業を始めると、物件の将来的な売却がしやすくなります。空き家を民泊施設に転換する過程でリフォームやリノベーションが実施されることから、物件の資産価値が回復する可能性があるためです。

また、民泊施設は、賃貸物件と違い、基本的に短期のゲストしか滞在しません。そのため、入居者の有無が物件の処分時期に影響を与えず、物件オーナーは任意のタイミングで物件を売却しやすくなります。

地域経済の活性化に貢献できる

民泊事業を始めると、地域経済の活性化に貢献することができます。

実際、民泊の仲介最大手Airbnb（エアビーアンドビー）が2016年に公表した「日本における短期賃貸に関する活動レポート」によれば、日本国内で掲載されている民泊による日本経済の押し上げ効果は、9,200億円との試算があります。この経済効果の試算はAirbnbコミュニティでの経済効果に過ぎませんが、民泊が収益換算で地域経済にプラスの効果をもたらすのはほぼ確実といえるでしょう。

定量的な経済効果でなくとも、民泊は観光案内や体験型アクティビティといったサービスと組み合わせることで、地域の魅力発信につながります。結果、地域の商店や飲食店の利用促進にも寄与するでしょう。

民泊を経営するデメリットには、次の4つがあります。

それぞれ解説するため、参考にしてください。

部屋が汚れたり備品が壊れたりする

民泊として自己所有物件をゲストに提供すると、部屋が汚れたり、備品が壊れたりする可能性があります。

外国人観光客の宿泊率が高い物件は特に注意が必要です。外国人観光客は日本人とは考え方が異なり、ハウスルールを設けていてもマナーを守ってくれないケースが多々あるためです。

この事態に備えて、部屋の備品や家具は最低限にしたうえで、壊れやすい物は置かないといった工夫も必要になります。全員が良いゲストとは限らないため、場合によっては外国人観光客の利用を制限するといった措置も講じるべきでしょう。

利用者によるトラブルが発生するリスクがある

民泊では、夜間に騒いだり、ゴミを不法投棄したりするといった理由で、近隣住民との間でトラブルが発生する恐れがあります。

特に外国人観光客の利用が多い民泊施設では、言葉や文化の違いからルール運用やコミュニケーションで齟齬が生じやすく、法的トラブルに発展するケースも少なくありません。このような問題を未然に防ぐためには、多言語対応の宿泊ルールを策定したり、民泊仲介サイトの協力のもと、適切な管理体制を構築したりすることが大切です。

年間180日の営業日数の上限がある

住宅宿泊事業法では、年間180日の営業日数の上限があります。つまり、物件オーナーは、年間の半分しか住居を民泊施設として貸し出せません。

したがって、民泊で高利益をあげるためには、地域の特性やイベントの有無を生かして、効率よくゲストを集め、稼働率を高めることが大切です。物件自体の稼働率を高めるためには、民泊繁忙期を民泊施設、それ以外のシーズンはマンスリーマンションとして貸し出すといった工夫も必要になるでしょう。

管理に手間と時間がかかる

民泊運営では、管理に手間と時間がかかります。家主が滞在するかどうかにかかわらず、予約管理から部屋の清掃、寝具の交換、チェックイン対応まで、幅広い対応が求められるためです。

特に、副業として民泊を運営したり、複数の民泊施設を運営したりする場合は、手が回らなくなるケースもあります。こうした事態を回避するためには、業務の全部または一部を外部業者に委託することが大切です。

民泊経営で失敗しないためのポイントには、次の6つがあります。

これらのポイントは、開業前に押さえておきたい事項でもあります。ぜひ参考にしてください。

魅力的な立地の物件を活用する

民泊経営を成功させるためには、魅力的な立地の物件を活用することが大切です。

ただし、物件が魅力的かどうかは、宿泊客によって異なります。たとえば、ビジネス客は、空港や主要駅やバスターミナルに近いことを重視することが多いです。一方、旅行者は国籍に問わず、観光地へのアクセスのしやすさを重視する傾向にあります。

立地の良い物件は買い手からのニーズも高いため、そのような物件のオーナーになるのは容易ではありません。それでも、立地の良い物件を獲得できれば、民泊経営の成功確率はぐっと高くなるでしょう。

民泊仲介サイトを活用する

民泊経営を成功させるためには、AirbnbやBooking.comといった民泊仲介サイトを活用しましょう。民泊仲介サイトは利用にあたって手数料がかかるものの、集客力に優れ、稼働率の向上に大きく貢献してくれるためです。

ただし、民泊仲介サイトはサイトによって利用料や手数料、サービスの内容が異なります。そのため、複数のサイトを比較検討したうえで、物件に合ったサイトを選ぶことが大切です。

競合調査を念入りに実施する

民泊経営で成功するためには、開業前に競合調査を念入りに実施しましょう。競合物件の宿泊料金を念入りに調査することで、適正な宿泊料金を設定できるためです。

競合調査で分析すべきなのは、宿泊料金だけではありません。次のような項目も分析するべきでしょう。

競合調査の結果、周辺に外国人観光客向けの民泊が多い場合は、日本人旅行者に特化することで差別化を図れます。また、内装や設備に不満を持つ口コミが目立つ場合は、インテリアにこだわったり、空調設備等を充実化させたりすることで、差別化が可能です。

付加価値となるサービスを導入して差別化を図る

民泊経営で成功するためには、付加価値となるサービスを導入して競合施設との差別化を図りましょう。差別化によってゲストの満足度が高まり、リピートや高評価レビューにつながるためです。

付加価値となるサービスには、次のようなものがあります。

これらのほかにも、フリーWi-Fiの設置も有効です。フリーWi-Fiを設置すれば、ゲストが民泊の滞在中にインターネットから観光情報を検索したり、SNSを利用できたりするためです。選ばれる民泊を目指す場合は、まずフリーWi-Fiを設置するとよいでしょう。

ハウスルールを策定する

民泊経営で成功するためには、明確なハウスルールを作成しましょう。ハウスルールを作成することで、快適で安全な滞在を提供しつつ、トラブルの発生を未然に防げるためです。

ハウスルールに必ず含むべき項目は、次のようなものがあります。

また、ルールを破った際の対応策も明記しておくことで、ゲストとのトラブルを避けられます。

ただ、ハウスルールはしっかり読んでもらえるとは限りません。部屋内に張り紙を貼ったり、予約完了メールに添付したりすることで、認知してもらえる仕組みを作ることが大切です。

民泊保険に加入する

ゲストによる物件の破損や盗難、火災など、万が一の事態に備えるためには、民泊保険に加入すると良いでしょう。

民泊保険は、民泊運営で起こり得るトラブルを想定している保険です。そのため、加入すれば、火災保険分野や地震保険分野など幅広い分野の保障を受けられたり、トラブル発生時の修理費や賠償金を負担してもらえたりします。

一般住宅用の火災保険や地震保険でも問題ないのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、民泊施設は事業用途の住宅となるため、一般の住宅保険が適用外となります。そのため、安心して民泊の運営を続けていくためには、民泊保険に加入することが推奨されます。

民泊のメリット・デメリットのほかに、住宅宿泊事業法に基づく民泊のスキームについても解説します。

民泊サービスの提供者である、住宅宿泊事業法に基づく事業者には、次の3つがいます。

それぞれの役割や義務について解説するため、ぜひ参考にしてください。

住宅宿泊事業者

住宅宿泊事業者は、民泊の届出を出して民泊事業を営む事業者です。民泊事業の適正な遂行のために宿泊者の衛生の確保や安全の確保といった措置をとる義務が課されています。

住宅宿泊事業者に課される義務は、民泊運営上の配慮だけではありません。住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、偶数月の15日までに、前2月の宿泊者数や国籍別の宿泊者数の内訳などの4項目を都道府県知事に報告する必要があります。

なお、家主滞在型の民泊や、他の住宅管理業者に民泊管理を委託する場合は、住宅宿泊事業者の登録を受けなくても問題ありません。

住宅宿泊管理事業者

住宅宿泊管理事業者は、住宅宿泊事業者からの委託を受けて、民泊管理全般を代行する事業者です。住宅宿泊管理事業者になるには、国土交通大臣の登録を受けなければなりません。

住宅宿泊管理事業者は、誇大な広告や不当な勧誘の禁止といった制約事項を守るだけでなく、住宅宿泊事業者に課される住宅宿泊管理業務に従事しなければなりません。また、管理受託契約を締結した住宅宿泊事業者に対し、届出住宅の管理状況について、住宅宿泊事業者の事業年度終了後及び管理受託契約の期間満了後に報告する必要があります。

住宅宿泊仲介事業者

住宅宿泊仲介事業者は、宿泊者に対する民泊サービスの提供について、住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、または媒介をする事業者です。住宅宿泊仲介事業者になるには、観光庁長官の登録を受ける必要があります。

住宅宿泊仲介事業者は、住宅宿泊仲介業約款の策定や住宅宿泊仲介業務に関する料金の公示といった義務を守らなければなりません。また、宿泊者に対し、住宅宿泊仲介契約を締結するまでに、住宅宿泊仲介契約の内容およびその履行に関する事項について、書面を交付する必要があります。

住宅宿泊事業者の登録を受けるには、設備要件と居住要件をクリアしなければなりません。

ここからは、住宅宿泊事業法上の施設条件である設備要件と居住要件について解説します。ぜひ参考にしてください。

設備要件

民泊の届出を行う住宅には、次の4つの設備が設けられている必要があります。

ただし、これらの設備は、必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態であれば、これら複数棟の建物を一つの住宅として届け出ることは可能です。

また、これらの設備は、必ずしも独立しているものである必要はありません。たとえば、一つの設備に複数の機能があるユニットバスなども認められます。

居住要件

民泊施設として届け出る住宅は、次のいずれかに該当する家屋である必要があります。

3つの要件のうち、①とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋を指します。継続して生活している必要があり、短期的に家屋を利用するだけの場合は該当しません。

②は、住宅宿泊事業を行っている間、分譲（売却）または賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋を指します。社員寮など、入居対象者を限定した募集がされている家屋も該当します。

③は、生活の本拠として使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋です。たとえば、別荘やセカンドハウスが該当します。将来的に居住を予定している空き家も、民泊運営が可能な物件として認められます。

民泊事業を始めるまでの基本的な流れは次のとおりです。

なお、個人が民泊事業の届出をする際、届出書に添付が必要な書類は次のとおりです。

1.破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
2.未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書
3.欠格事由に該当しないことを誓約する書面
4.住宅の登記事項証明書
5.住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
6.「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
7.住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
8.賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
9.転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
10.区分所有の建物の場合、規約の写し
11.規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
12.委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し

民泊には、空き家を活用した事業収入の獲得や地域経済の活性化への貢献といったメリットが多くあります。一方で、利用者によるトラブルの発生や年間営業日数の制限など、デメリットも存在します。

民泊事業で成功するためには、これらのメリットとデメリットを十分に理解することが大切です。メリット・デメリットを十分に理解したうえで、適切な準備を進めれば、利益率の高く、事業トラブルにも負けない民泊経営を実現できるでしょう。