共有名義の不動産を売却する方法とは？ 費用・必要書類・トラブル例も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

共有名義は、一つの不動産を親族や夫婦などの複数人で所有している状態です。両親の不動産を兄弟で相続した場合や、夫婦名義で住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に、不動産が共有名義になることがあります。

この共有名義の不動産は、売却時に通常の不動産売却と異なる手続きや注意点があります。たとえば、不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。共有者が一人でも売却に反対すれば売却ができません。

こうした民法上のルールにより、共有名義の不動産を売却する際は、トラブルが生じる場合があります。

こうした事情を踏まえ、本記事では、共有名義の不動産を売却する方法のほかに、共有名義の不動産を売却する際に起こりうるトラブル例について解説します。共有名義の不動産を売却する際にかかる費用と必要書類について解説するため、ぜひ参考にしてください。

共有名義の不動産とは、複数人が1つの不動産を所有している状態を指します。

単独所有であれば、所有者がその不動産すべての権利を持ちます。一方、共有の場合には、各共有者が購入時の出資額の割合に応じた共有持分割合を設定し、共有持分割合に応じた権利を持つのが特徴です。

たとえば、2人で同額を出資して不動産を共有している場合、共有持分は2分の1となります。各共有者はこの共有持分を自由に売却したり、権利を放棄したりすることが可能です。

不動産が共有名義になるケース

不動産が共有名義になるケースには、次の4つがあります。

共有名義の不動産でできること

共有名義の不動産でできることは、保存行為、管理行為、処分・変更行為の3つです。

ここからは、それぞれ行為ができる要件や内容について解説します。

保存行為

保存行為は、所有物件の状態が時間の経過に伴って悪くならないよう、維持するための行為です。他の共有者に不利益を与えるものではないため、各共有者が単独で行えます。

保存行為には、老朽化した建物の修繕や不法占拠者に対する明け渡し請求があります。無権利者の名義となっている場合の抹消登記請求や、相続決定後の法定相続登記の申請も、保存行為にあたります。自己持分の売却も、保存行為の一つです。

なお、共有名義の不動産でも、共有者の一人が単独で不動産全体を使用できます。ただし、この場合は、持分割合に応じた使用料をほかの共有者に支払う必要があります。

管理行為

管理行為（利用・改良行為）は、物件を適正に管理したり、改良したりするためにする行為です。共有者間の同意が持分割合の過半数に達すれば、行えます。

管理行為には、短期の賃貸借契約や賃貸借契約の解除、物件の価値や用途の変更につながるリフォーム・リノベーションなどがあります。

処分・変更行為

処分・変更行為は、不動産の現状または性質を変える行為と財産権の変動を直接生じさせる行為です。処分・変更行為をするためには、共有者全員から同意を得る必要があります。そのため、共有者の一人が反対すれば、処分・変更行為はできません。

処分・変更行為には、共有不動産への抵当権設定や大規模修繕、不動産全体の売却などがあります。

共有名義の不動産が抱える問題点

共有名義の不動産が抱える問題点には、処分・変更行為の際に、共有者間の意見の相違や経済的状況の相違、共有者の行方不明などの理由で、共有者全員の同意が得られないことがあります。

特に共有者全員の同意を得られにくいのは、相続によって権利関係が複雑化しているケースです。たとえば、面識のない人や遠い親戚が共有者となっている場合は、配偶者の関係者も利害関係を持つようになることから、話し合いや合意形成が難しいとされています。

共有名義の不動産が抱える問題点は、共有者全員の同意が得にくいことだけではありません。収益の収受や費用の負担面での不公平な実態も、問題の一つとして挙げられます。

たとえば、賃貸物件として共有不動産（アパート）を管理している共有者が収益を分配してくれない場合や、共有者の一人が固定資産税や修繕費などを全額支払っている場合などが、そのような問題に該当します。このような場合に、不利益を被る共有者は、他の共有者に対して不法行為や不法利得による損害賠償請求をできますが、負担が大きいのが実情です。

共有名義の不動産を売却する方法には、次の5つがあります。

それぞれ解説するため、ぜひ参考にしてください。

共有者全員で共有不動産を第三者に売却する

共有者全員で共有不動産を第三者に売却する方法は、処分行為にあたるため、共有者全員から同意を得なければなりません。一人でも売却に反対すれば、履行不可です。

この方法で注意すべきは、売却に際して契約書に共有者全員の署名・押印が必要だったり、全員が決済に立ち会いを求められたりするなど、手続きが煩雑な点です。そのため、売主との契約時には、共有者のなかで選んだ代表者に手続きを委任するとよいでしょう。

なお、共有不動産を売却する場合は不動産が一つの物件として売りに出され、売却益は持分割合に応じて分配されます。

ほかの共有者に自己の持分を売却する

自分の持分をほかの共有者に売却する方法は、保存行為に当たるため、共有者が単独で行うことができます。ほかの共有者の同意は不要です。

売却額については共有者間の話し合いで決めます。それでも、金銭的支出を除いて、買取側のデメリットが小さいため、関係が良好であれば、買取に応じてくれる可能性が高いでしょう。

なお、自己の持分を売却する際に、時価（市場価格）よりも低い売却額で取引した場合は、財産の時価と対価の差額によって受け取り側に贈与税がかかる場合があるため、注意が必要です。ただし、1年間で贈与された財産総額が贈与税の非課税枠にあたる110万円以下の場合は、非課税となります。

自己持分を第三者に売却する

自分の持分を第三者に売却する方法は保存行為の一つのため、単独でできます。

しかし、この方法はあまり推奨されません。買主は共有不動産の所有者の一人になることから、不動産全体を自由に処分・利用できないうえに、買取価格が相場から大きく下回ってしまうためです。

そのため、自分の持分の売却を検討している場合は、まずほかの共有者で買い取ってくれる人がいないか確認してください。前述のとおり、ほかの共有者への売却であれば、買取側が受けるメリットは比較的大きいため、交渉に応じてもらいやすいでしょう。

共有者間で買い手が見つからなければ、共有持分の買い取りを専門とする共有持分買取業者に売却することになります。

ただし、共有持分買取業者に売却する場合も、単独名義の不動産を売却する場合と比較して、売却価格が大幅に安くなる傾向にあります。納得できる価格で売却するためにも、ほかの共有者に売却するのがベストな選択肢だといえるでしょう。

分筆して土地を分け、自分の土地を売却する

共有状態を解消し、土地を自由に売却したい場合は、分筆して土地を分け、自分の土地を売却する方法を採用すると良いでしょう。

分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数に分けて登記し直す手続きです。分筆登記をすると、一筆の土地が二筆や三筆に分かれ、それぞれが独立した土地とみなされます。共有不動産の場合は、共有状態が解消され、各共有者が単独名義で土地を所有することが可能です。

共有不動産を分筆すると、土地を自由に売却することが可能になります。一方、分筆後に土地の所有面積が小さくなった場合は、売却価格の下落により売却しにくくなるため、注意が必要です。

共有物分割請求を利用する

共有者間で売却に関する同意が得られない場合は、共有物分割請求を利用しましょう。

共有物分割請求は、共有不動産の共有状態を解消するためにほかの共有者へ分割を求める法的な手続きです。この手続きの利用によって協議が合意に至ったり、裁判で請求が認められれば、共有不動産を単独名義に切り替えられます。

なお、法的手続きに基づいて共有不動産を分割する際には、①現物分割、②競売（売却代金の分配）、③価格賠償による分割（1人の所有物として、ほかの共有者に金銭が支払われる）のいずれかの方法が取られることになります。

ここからは、共有名義の不動産を売却する際にかかる費用と必要書類について解説します。

共有名義の不動産を売却する際の流れ

共有名義の不動産の売却は、次の流れに沿って進めていきます。

行方が分からず連絡も全く取れない行方不明の共有者がいる場合は、裁判所に「不在者財産管理人」の選任を請求し、当該共有者に代わって売却手続きを進めることが可能です。

共有名義の不動産の売却にかかる費用

共有名義の不動産の売却にかかる費用とその目安は、次のとおりです。

共有名義の不動産を売却する際に必要な書類

共有名義の不動産を売却する際に必要な書類は次のとおりです。

共有名義の不動産を売却する際に起こりうるトラブル例には、次の4つがあります。

トラブル例を把握すれば、トラブルの発生を未然に解消することも可能です。ぜひ参考にしてください。

共有者を把握できない

共有者を把握できないと、共有名義の不動産を売却することができません。共有者が分からなければ、売却の前提条件となる共有者全員の合意が取れないためです。

共有者を把握できない問題は、特に相続登記が行われないまま、相続が繰り返され、権利関係が複雑になっている場合で見られます。相続によって権利関係が複雑になっている場合は、まず司法書士に相談することをおすすめします。司法書士は不動産登記に精通しており、複雑な土地の権利関係を整理してくれるでしょう。

相続ではなく、シンプルに共有者の所在がわからない場合は、所在等不明共有者持分取得制度や、所在等不明共有者持分譲渡制度など法的手続きを利用すると良いでしょう。これらの制度を活用すると、ほかの共有者が裁判手続により、所在不明者の持分を買い取ったり、第三者に売却したりすることが可能になります。

ほかの共有者が勝手に共有名義の不動産を売却した

まれにほかの共有者が勝手に共有名義の不動産を売却することがあります。

たとえば、AとBで共有している共有不動産全体をBが相談なく、第三者のCに売却するケースがそのようなケースに該当します。判例では、Bと第三者Cとの購入契約は有効とされるため、Aは明け渡しの協力に応じなければなりません。

しかし、Bによる無断の共有不動産の売却はAにとって納得のいく結果をもたらしません。そのため、こうした状況に陥った場合、Aは弁護士の協力を仰ぎながら、Cに対して購入契約の破棄などを求めると良いでしょう。

ほかの共有者が売却に反対する

共有名義の不動産を売却する際にほかの共有者が売却に反対し、共有者全員での売却の同意が成立しない場合があります。

この場合でも、まずは売却に反対する共有者の意見や事情を聞き取ったうえで、売却に同意してもらえる折衷案を当該共有者に提案しましょう。共有者との交渉が破裂した場合は、共有物分割請求を裁判所に申し立てることをおすすめします。

共有物分割請求が認められれば、現物分割や競売、価格賠償による分割などを通じて、最終的に共有状態が解消されるでしょう。

共有持分の売却をきっかけにほかの共有者との関係が悪化する

共有持分の売却をきっかけにほかの共有者との関係が悪化する場合があります。

たとえば、自分の持分だけを第三者に売却する行為は、ほかの共有者との関係に亀裂を生じさせる原因になります。法的には可能であるものの、第三者への売却によって新たな共有者から賃料を請求される可能性があるためです。

賃料発生の有無にもかかわらず、事前に相談なく自分の持分を第三者に売却する行為は、ほかの共有者から「裏切られた」と思われるなど、感情的な対立に発展する可能性があります。

このようなトラブルを回避するためには、売却の検討段階からほかの共有者と話し合いを重ね、情報を共有することが大切です。できれば、ほかの共有者に買取の意思があるかを確認し、既存の共有者間で持分を処分する方が円満な解決につながりやすくなるでしょう。

共有名義の不動産をスムーズかつ高く売却するためのポイントには、次の5つがあります。

これらのポイントを押さえれば、売却交渉がうまくいく可能性があります。ぜひ参考にしてください。

共有者の人数と持分割合を事前に確認しておく

共有不動産を売却する際は共有者の人数と持分割合を事前に確認しておきましょう。共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要であるほか、不動産の売却益は持分割合に応じて共有者全員で分配しなければならないためです。

共有不動産の共有者の人数と持分割合は、登記事項証明書の権利部の甲区で確認できます。

なお、共有物分割禁止の特約も登記事項であるため、登記事項証明書上に共有物分割禁止の契約の登記がされていないかも確認しましょう。

調整業務を担う窓口係を決めておく

共有者間で売却に向けた円滑な合意形成を図るためには、調整業務を担う窓口係を決めておきましょう。

しかし、共有者が一人で共有者間の交渉に加え、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などの手配や隣接地共有者との境界問題などに対応するのは、現実的に困難です。そのため、窓口係の選定だけでなく、売却に向けた調整業務を不動産業者に依頼することをおすすめします。

経験豊富な不動産業者は交渉スキルに長けているため、売却までの行程をワンストップで引き受けてくれるでしょう。

事前に売却経費の負担割合を決めておく

共有不動産を売却する際は、事前に仲介手数料や印紙税などの売却経費の負担割合を決めておきましょう。

売却経費の負担割合は、原則として持分割合に準ずる形で決めるのが合理的です。持分割合以外で負担割合を決めるのは、特別な事情がない限り、紛争の原因となるため、必ず避けましょう。

売却経費の負担割合とあわせて決めておくべきなのは、窓口係の共有者が売却経費を立て替えた際の返金ルールです。返金ルールを明確にしておけば、売却経費にかかる紛争リスクを一層軽減できるでしょう。

相場価格を調べて最低売却価格を決めておく

共有不動産を売却する際は、相場価格を調べたうえで最低売却価格を決めておきましょう。最低売却価格を決めておかなければ、内覧希望者や購入希望者から値引きを打診されるたびに、共有者と話し合う必要があるためです。

このような事態を招かないために、相場価格を調査したうえで、最低売却価格を決めておくことが大切です。最低売却価格を決めておけば、値引き交渉が入った際に、機械的な判断が可能となるでしょう。

共有持分専門の不動産業者を選ぶ

共有不動産を売却する際は、共有持分専門の不動産業者を選びましょう。ほかの共有者との合意交渉を任せられるうえに、高値で売却する可能性が高くなるためです。

優良な共有持分専門を選ぶ際のポイントには、次のようなものがあります。

いずれのポイントも、査定時に確認できるため、参考にしてください。

共有名義の不動産は、全体売却に共有者全員の同意が必要であるなど、通常の不動産と比べて売却手続きが煩雑です。また、共有持分を第三者に売却した場合にほかの共有者との関係が悪化するなど、さまざまな留意点があります。

このように共有名義の不動産の売却には、専門的な知識やスキルを要します。そのため、共有名義の不動産を売却する際は、共有名義の不動産の売却経験が豊富な不動産会社をはじめ、専門家の力を借りるとよいでしょう。専門家の力を借りられれば、スムーズな売却を実現しやすくなるでしょう。