検査済証とは？ない場合のリスクや対処法、発行されるまでの流れを解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

検査済証は、建物が遵法性を備えた状態で竣工したことを証明する書面です。検査済証がないと、その建物を使用することができません。住宅ローンを組めなかったり、売却・増改築がしにくかったりするリスクも生じます。

そのようなリスクもあり、検査済証の発行は実質的に義務化されましたが、建築年数が古い物件を中心に、検査済証のない建物は少なくありません。
そこで本記事では、検査済証のない建物のリスクのほかに、検査済証がない場合の対処法について解説します。検査済証が発行されるまでの流れや、検査済証のない建物を売却する方法についても解説するため、参考にしてください。

検査済証は、建物が「建築基準法上の遵法性を備えている」と検査機関による認定を受けたことを証明する書類です。

建物を建てる際は、まず都道府県や市区町村の建築主事、または指定確認検査機関に確認申請書を提出し、建築計画が建築基準法などの基準に適合していることの審査（建築確認）を受けなければなりません。審査を経て、問題がなければ、確認済証が発行されます。

しかし、着工前の審査である建築確認だけでは、建築計画どおりに建築されない可能性もあります。そのため、建築確認を行わなければならない建物については、工事が完了した段階で、建築主事や指定確認検査機関による完了検査を受けなければなりません。

完了検査を経て発行されるのが、検査済証です。

検査済証を発行する目的

検査済証には、建物が法律に適合していることを公的に証明する目的があります。

公的に証明する項目は、主要用途や工事種別、床面積、建物の構造、建物の階数などです。完了検査を受けると、これらの項目が建築基準法第6条第1項の建築基準関係規定に適合していることが証明されます。

検査済証が発行された建物は、建築後に建築確認なく増改築されていない限り、適法な建物だとみなされます。

逆に検査済証がない建物は建築当時に法令適合していたかを証明できないことから、金融機関のローンが付きにくいうえに、増築や用途変更などの建築確認申請を受け付けてもらえないリスクがあります。

確認済証との違い

確認済証は建物を建築する前に公的機関から交付される書類です。都道府県の建築主事または指定確認検査機関による建築確認の審査を受けた後に、問題がなければ発行されます。

ただし、確認済証は建築計画が法的に適合しているかを証明する書面であり、実際の工事内容が適法だったかを保証するものではありません。

一方、検査済証は、工事完了後に、建てられた建物が法令基準を満たしていると確認された場合に交付される書面です。いずれも、建築基準法上の規定を遵守しているかを確認する書面ですが、確認済証は着工前の建築計画に対する証明書、検査済証は工事完了後の建物に対する証明書という点で違いがあるといえるでしょう。

両者の違い

検査済証は建築基準法が施行された1950年の時点で、制度上、発行が義務化されていました。

しかし、検査済証の発行が事実上の義務となったのは、2000年代以降です。事実、検査済証を発行するうえで必要な完了検査の検査率は、1998年時点で、約4割しかありませんでした。

中間検査制度の創設や中規模建物に対する中間検査の義務付け、建築行政の執行体制の強化などにより、完了検査率は急上昇し、近年の検査済証の交付率は9割以上となっています。

検査済証がない建物には、次の4つのリスクがあります。

このように検査済証がない建物は、建築基準法上の規定に適合していることを証明できないため、建物の新築時や増改築、売買の際にさまざまな制約を受けます。

新築物件は交付されるまで建物を使用できない

新築物件の場合は、検査済証が交付されるまでその建物を使用できません。検査済証が交付されていないと、建物が建築基準法に適合していることを公的に証明されておらず、安全性も保証されないためです。

ただし、中古物件の場合は検査済証がなくとも物件取得後に住める場合があります。

なお、既存の建物と同じ敷地内で建て替え工事を実施し、新築の建物に業務を移してから既存建物を除却する場合など、検査済証の交付を受ける前に建物の工事が完了した部分の使用が認められる場合があります。しかし、仮使用認定制度は、あくまでも一時的な措置であり、恒久的な使用には検査済証が必須です。

住宅ローンを受けられない

検査済証がないと、金融機関から住宅ローンを受けられない可能性があります。検査済証がない建物は建築基準法などの法令に適合しているとはいえず、金融機関が融資対象物件としてリスクが高いと判断するためです。

融資を受けられないのは、住宅ローンだけではありません。収益物件を新築する際でも検査済証がなければ、不動産投資用ローンを受けられない可能性が高くなります。

リフォーム・増改築などができない

検査済証がないと、リフォームや増改築などができません。リフォームや増改築する際に必要な建築確認申請では、原則として検査済証が必要とされるためです。

検査済証がないことで、着手できなくなる工事には、次のようなものがあります。

既存建築物の減築や床面積10㎡以下の増築・改築・移転など、建築確認申請が不要となるケースもあります。しかし、そのようなケースは建物の抜本的な付加価値向上に繋がりにくいため、検査済証がないことによる不利益は非常に大きいといえるでしょう。

物件を売却しにくい

検査済証がないと、物件を売却しにくくなります。検査済証がないと購入する側に「違法建築物であり、リスクが高いのではないか」と疑問を持たれる可能性が高くなるためです。

検査済証がないと必ず売却できないわけではありません。しかし、検査済証がないと、物件の資産価値を低く見積もられるケースが多く、取引を成立させる難易度が高くなります。売却契約を成立できたとしても、売却価格が下がりやすいでしょう。

確認済証と中間検査合格証、検査済証が発行されるタイミングは、次のとおりです。

このうち、検査済証については、建設工事完了後の完了検査に合格すると交付されます。

完了検査を受けるには、工事完了日から4日以内に指定確認検査機関か、都道府県や市区町村の建築主事に申請しなければなりません。申請受理から7日以内に検査が実施され、合格後に検査済証が発行されます。

ただし、申請内容に不備があったり、完了検査の基準をクリアできなかったりすると、取得までの期間が延びます。完了検査の手続きは、施工会社や建築事務所などが代行してくれますが、申請内容に問題ないか不安な場合は、ご自身でも確認するとよいでしょう。

検査済証がない場合の対処法には次の2つがあります。

注意事項として、検査済証を発行できないことについて解説するため、ぜひ参考にしてください。

【注意】検査済証は再発行できない

前提として、検査済証は再発行できません。検査済証は発行された当時の建物の状況を説明する書面であり、再発行すると書面としての真正性が失われてしまうためです。

ただし、検査済証を万が一紛失しても、完了検査に合格した事実は変わりません。完了検査の合格によって検査済証に記録された情報や、検査済証の交付履歴は、自治体の建築確認台帳＊に記録されています。

建築確認台帳：建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査する建築確認について管理する台帳

台帳記載事項証明書を発行してもらう

検査済証を紛失した場合は、台帳記載事項証明書を役所（自治体）に発行してもらいましょう。

台帳記載事項証明書は、市区町村に保管されている台帳（建築確認台帳）に記載された事項を証明する書類です。確認済証や検査済証の交付年月日のほかに、敷地面積や建築面積、延べ面積などが記載されています。

台帳記載事項証明書を発行してもらうためには、さまざまな情報が必要です。たとえば、広島市では、次のような情報をそろえて発行を請求しなければなりません。

情報が不足している場合、証明すべき確認申請が特定できず、証明書を交付できない可能性があります。

建築計画概要書を発行してもらう

検査済証を紛失した場合は、都道府県か、市区町村の窓口で建築計画概要書を発行してもらいましょう。

建築計画概要書は、建築基準法に規定する建築確認がされた建物について、建物の概要（建物の施主、建築場所、高さ、敷地・建築面積・延べ面積）やその建物の位置・配置を図示した図面、完了検査などの履歴が記載された書面です。都道府県庁や特定行政庁（市区町村）の窓口で閲覧と写しを請求できます。

建築計画概要書を交付するために必要な情報は自治体によって異なりますが、大阪府では、建築確認番号と建築確認年月日が必要です。不明の場合は、建物が立地する土地の地名地番と建物などが建築された年月日も、交付申請時に提供する必要があります。

検査済証のない建物を売却する方法には、次の2つがあります。

検査済証のない建物の売却は難しいですが、上記2つの方法を実践すれば不可能ではありません。ぜひ試してください。

法適合状況調査を実施する

古い建物で、はじめから検査済証を発行していない場合は、指定確認検査機関に法適合状況調査を依頼しましょう。

法適合状況調査は、検査済証のない建物の法適合状況を調査し、建築確認申請における現況調査報告書の添付資料として活用することなどを目的として行う調査です。この調査では、指定確認検査機関が提出された図書や資料をもとに、建築当時の建築基準法への適合状況を調査します。

調査後に発行される調査報告書は、検査済証の代替書類にはなりませんが、増改築や用途変更、売却の際の基礎資料として活用できます。

現金で購入してくれる不動産会社を探す

検査済証がない場合は、現金で購入してくれる不動産会社を探すと良いでしょう。検査済証がない建物はローンを組むのが難しいことから、一般個人を狙った仲介での売却を狙っても、買い手が見つからない可能性が高いためです。

一方、不動産会社や買取業者は保有する現預金が多いため、買い取ってくれる可能性があります。これらの業者への売却が実現すれば、早ければ1〜2週間で売却代金を受け取れるでしょう。

ただし、不動産会社や買取業者による買取では、売却価格が仲介での相場価格と比べて2〜3割低くなる可能性があります。できるだけ高く買ってもらえるよう、複数の業者に見積もりを依頼し、好条件を提示する業者と売却契約を締結しましょう。

検査済証は、建物が建築確認を受けた建築計画に基づいて適法に建てられたことを証明する書面です。近年は度重なる法改正により、検査済証の交付率は非常に高くなっていますが、2000年以前に建てられた建物には、検査済証がない建物も少なくありません。

検査済証がない場合は、指定確認検査機関に法適合状況調査を依頼し、法適合状況調査報告書を発行してもらいましょう。また、検査済証を紛失した場合は、台帳記載事項証明書や建築計画概要書を発行してもらうのが有効です。いずれにせよ、検査済証がない場合も何らかの解決策があるため、検査済証がないことを理由に増改築や売却を諦めないでください。