木造・鉄骨・RC造のどれが不動産投資に最適？　構造ごとの特徴を徹底解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資では「どの構造を選ぶか」によって、投資戦略が大きく変わります。一棟物件では構造が収益性やリスクを決定づける重要な要因の一つとなります。同じエリア・同じ家賃帯であっても、構造の違いだけでキャッシュフローが数十万円単位で変わることも珍しくありません。

本記事は木造・鉄骨・RC造の各構造について、不動産投資の観点からメリット・デメリットを深掘りし、どの投資家にどの構造が向いているのかをリタ不動産の視点で分かりやすく解説します。

不動産の構造は単なる建築方式の違いにとどまらず、その後の運用コストや収益、入居者ニーズ、さらには金融機関の評価にも影響を与えます。各構造が持つ基本的な特徴を整理し、その違いが投資成果にどのように表れるのかをまとめました。

木造の特徴

木造物件は、柱や梁など主要な構造体を木材で組み上げる構造です。建築コストが相対的に低いため、取得のハードルは相対的に低い傾向にあります。物件価格が低く、同じ家賃帯でも利回りが高い物件が多いのが特徴です。キャッシュフロー重視の人にとって、利回りの高さが大きな魅力となります。

木造は断熱性・通気性に優れており、四季の変化が大きい日本の気候に適した構造です。戸建てや小規模アパートの木造は「住み心地がよい」という評価を受けることが多いといえます。

一方で、耐久性や遮音性は鉄骨・RCに比べると劣ります。築年数が進むと外壁の劣化や屋根の防水、シロアリ対策など、定期的な修繕が欠かせません。築古物件では、数十万円規模の修繕が断続的に発生する場合もあり、購入時には優良物件の選別がより重要です。

鉄骨造（軽量鉄骨・重量鉄骨）の特徴

鉄骨造は、その名の通り柱や梁に鉄骨を用いた構造で、木造とRC造の中間に位置します。一般に費用・耐久性・性能のバランスに優れているのが特徴です。

軽量鉄骨は比較的細い鋼材を用いるため、木造に近い価格帯で建築でき、耐震性や耐久性が木造よりも高い点が特長です。重量鉄骨は、より太い鉄骨を用いて構成される建物です。中規模アパートや小規模マンションで採用されることが多く、安定性と耐震性に優れています。

遮音性や耐久性はともに木造とRC造の中間程度の性能です。多くの入居者にとって、日常生活で特に不満を感じない住環境を実現できます。

修繕コストも木造とRC造の中間程度となります。木造にありがちな虫の被害などのリスクは相対的に低く、突発的な修繕リスクは相対的に低いと言えるでしょう。建物の基本性能が急激に低下しにくく、長期での安定運用が期待できる構造です。

RC造の特徴

RC造（鉄筋コンクリート造）は、鉄筋で骨組みを組み、その周りをコンクリートで固める構造です。建築構造の中で最も性能が高く、耐震性・耐火性・遮音性に優れています。

耐久性が高く、法定耐用年数が47年と長いのも特徴です。金融機関からの評価も高く、融資期間が長く設定できます。また資産性が高く、年数が経過しても建物の価値を残しながら出口を迎えられる可能性が高いといえます。

住環境で見ると、コンクリートで覆うことにより遮音性が高いのも特徴です。熱伝導率の高さからそのままでは断熱性の面で木造に劣る場合がありますが、一般に、空調を意識した構造や性能の高い空調設備でカバーします。

建築コストは最も高額で物件価格も高くなりがちです。比較的資金力のある方や大規模な物件への投資を検討している方向けの構造といえるでしょう。

構造別の耐用年数・建築コスト・資産性を簡単に一覧化すると次のとおりです。

*骨格材肉厚が3mmを超え4mm以下

構造の違いにより、収益性や投資の難易度、適切な戦略などが変わってきます。物件ごとの強み・弱みをおさえておきましょう。

法定耐用年数と融資期間の比較

木造は法定耐用年数が22年と短く、中古物件は残存耐用年数に応じて融資期間が短縮されやすくなります。将来の収益性などを加味するため、耐用年数だけで杓子定規に融資期間を決めるわけではありませんが、木造は他の構造と比べて期間が短くなりがちです。

軽量鉄骨は27年、重量鉄骨は34年でいずれも木造より耐用年数が長いため、相対的に長期のローンを組みやすいです。また、築年数や建物部分の価格が同程度であれば、法定耐用年数が短い軽量鉄骨の方が、1年で多くの減価償却費を計上可能です。

法定耐用年数は、減価償却の計算などに使用する制度上の年数で、実際には耐用年数を過ぎた瞬間に建物が使えなくなるわけではありません。近年の高品質な鉄骨物件は法定耐用年数より長持ちする場合が多くみられます。

金融機関から物件品質の高さが評価され、35年など耐用年数以上の長期ローンを組む方も少なくありません。

RC造はさらに耐用年数が伸びます。法定耐用年数は47年ですが、適切なメンテナンスをすれば60年以上使用できる物件も見られます。RC造では、一般に他の構造以上に長期の返済期間のローンが組みやすくなります。

融資期間を長く取ると、ひと月あたりの返済負担が軽く済むため、キャッシュフローの点からは有利になる場合が多いです。長期でのローン組成を考えている方は、鉄骨・RC造の物件での投資を検討しましょう。

建築コストや修繕コストと利回り

建築コストは木造が最も安く、RC造が高額な傾向にあります。物件価格にも同様の傾向があります。すなわち木造＜鉄骨＜RC造という関係が成り立ちます。賃料も木造よりRC造の方が高くなりがちですが、物件価格ほどの差は生まれにくいため、結局満室時の利回りは木造の方が高い傾向にあります。

10年～15年に一度を目安に実施が必要な修繕費用は、構造によってどちらが高いとは一概に言えません。国土交通省がまとめた修繕費の目安は次のとおりです。

1戸あたりの修繕費用目安

*鉄骨は木造とRC造の間に位置するケースが多い。大規模な躯体補修は少なく、また木造のような虫害リスクは相対的に低い

耐震性・耐火性・遮音性の違い

建物の性能は、木造＜鉄骨＜RC造の順に向上します。耐震性・遮音性・耐火性はRC造が最も高く、鉄骨造が中間、木造が最も低い構造となります。

耐震性については、現在の耐震基準を満たすものならば、地震によって倒壊するリスクはかなり低くなっています。日本は地震の多い地域であり、木造も含めて耐震性の高い建物が主流となっているためです。細かい傷・破損の発生リスクまで加味すると、やはり鉄骨やRC造の方が優れているといえるでしょう。

耐火性も、燃えやすい素材の部分が少ない分RC造・鉄骨の方が優れています。ただし近年は、木造でも表面に加工を施すなどして耐火性を高めた物件が多くみられます。木造物件を購入する場合には、耐火性の違いに着目して物件選びを行いましょう。

遮音性は構造による差が大きく出る部分のひとつで、特にRC造が優れています。鉄骨の遮音性は壁の素材などにも依存しますが、一般に木造よりは優れています。

出口戦略の考え方

不動産投資の出口戦略とは、保有している物件をどのように売却し、最終的に利益を確定するかという計画のことです。遠い将来だからと油断せず、取得時から出口のおおよその見通しを持っておくのが、不動産投資の成功の秘訣です。

木造は築年数が進むと建物の価値が薄れ、土地の価値が重視されるようになります。郊外や地方では更地としての価値が評価されるケースもあり、用途変更・戸建て用地として売却することが現実的な選択肢です。

すなわち、郊外のなかでも需要があって地価の高い立地を選ぶのが定石です。土地価格が高くない地域で木造アパートを所有するときは、10年程度など短めの期間での売却も視野に入れましょう。

鉄骨造は賃貸需要と建物性能のバランスが良いため、中古市場での売却がしやすい構造です。現代では法定耐用年数より長持ちする物件が多く、法定耐用年数切れの物件を、節税目的で購入する投資家も多くいます。

短期で最大限の節税効果を得るなら木造の方が優位ですが、物件の品質や資産性とのバランスで鉄骨を選択する方も少なくありません。

RC造は資産性が高く、金融機関からの評価も良いため、都心部や中核都市では特に出口が強い構造です。築年数が経っても建物の資産価値を一定維持して売却できる場合が多いといえます。

RC造は利回りが低くなりがちですが、ローン返済が進んだのちに高値で売却することにより、売却益を獲得する方が多くみられます。

都市部の高地価な地域の物件では地価の高さと建物の資産性がともに作用し、売買により大きな利益をあげられる可能性もあります。

物件構造の選択は、投資戦略そのものに直結する重要な要素です。木造は低価格・高利回りな反面、物件性能は他の構造に及びません。

RC造は、利回りが下がる一方で物件の性能が高く、また資産性が高いのも特徴です。鉄骨造は建材の性能にもよりますが、基本的に木造とRC造の中間程度の価格・性能のバランスの取れた構造です。

高利回り重視で、短期で大きなキャッシュフローの獲得を目指す方には、建築費・物件価格が安く利回りが高い木造がおすすめです。また節税効果を高めるなら、短期で減価償却費を多額に計上できる築古の木造アパートが適しています。

一方で、長期で安定した運用を目指していて、融資の返済期間も長期化したいなら鉄骨造を検討しましょう。出口での売却益獲得を目指して資産性を重視する方はRC造で投資してください。以上のように、投資意向に沿った構造の物件で、不動産投資に取り組みましょう。