不動産小口化商品とは？　種類やメリット・デメリット、注意点を解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法（不特法）に基づき、国土交通大臣または都道府県知事の許可（一般事業）または登録（小規模事業）を得た事業者のみが取り扱える商品です。多額の資金が不要なうえ、少額から投資できることから、近年、注目を集めています。

節税や相続対策にも有効とされますが、特定の事業者だけが扱える商品であることから、その認知度は高くありません。

そこで、本記事では、不動産小口化商品の概要を説明した後、その種類や購入するメリット・デメリットについて解説します。

なお、本記事では、許可制だけに絞って紹介します。あらかじめご了承ください。

不動産小口化商品は、複数の投資家が出資した資金を原資に現物の不動産へ投資し、その不動産の賃料収入や物件売却による売却益を投資額に応じて投資家に分配する投資商品です。1口あたり数万円と少額から不動産投資できるうえ、現物不動産の保有者となる商品もあるため、ローリスクの投資商品を求める投資家を中心に注目を集めています。

不動産小口化商品が採用するスキームは「不動産特定共同事業」と呼ばれており、不動産小口化商品の販売は、不特法の認可または登録を受けた事業者だけができます。そのため、投資家が不動産を直接保有し、賃料収入を収益の軸とする一般的な不動産投資とは異なります。

不動産特定共同事業の仕組み

不動産特定共同事業は、投資家から出資を受けて現物不動産の取引を行い、その収益を投資家に分配する事業です。

不動産特定共同事業では、事業者がまず出資を募り、出資金等をもとに不動産を取得します。その後、購入した不動産を賃貸し賃料収入等を投資家に分配します。一定期間後、対象不動産を売却し、売却収入等を分配することで、事業が結了します。

この不動産特定共同事業を行うには、不特法に基づき、原則として国土交通大臣か、都道府県知事の許可を得なければなりません。主な許可要件は次のとおりです。

主な許可要件

許可を受けた不動産特定共同事業者は、事業内容や許可に必要な出資額により、4つの種別に分けられます。

なお、2017年の不特法の改正により、不動産業界への新規参入を促す目的で、「小規模不動産特定共同事業者（登録制）」が創設されました。小規模不動産特定共同事業者（登録制）に関する主な制限、要件の違いは次のとおりです。

主な要件の違い

不動産小口化商品には、次の3つの種類があります。

それぞれの特徴について詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

賃貸型

賃貸型は、複数の投資家が対象不動産の持分を購入した後、賃貸借契約に基づいて不動産を事業者に借り出す形式です。不動産の運営・管理を事業者に任せながら、持分に応じた賃料収入を得られます。

賃貸型では、投資家に不動産管理に関する手間が発生しません。事業者や不動産管理会社が物件の管理や集客といった不動産運営を行ってくれるためです。

また登記簿謄本には投資家が登記名義人として記録されることから、事業者が債務超過により倒産しても投資家に債権者として権利が残ります。この点、賃貸型は不動産投資にまつわる事業リスクを最小化できる投資手法ともいえるでしょう。

ただし、賃貸型は後述する任意組合型と比較して物件数が少ない点に注意が必要です。

匿名組合型

匿名組合型は、不動産の所有権を有する事業者に出資することで、事業から生じた収益の分配金を受け取る形式です。特定の事業者に資金を提供し、その事業からの利益を受け取ることを目的とした匿名組合契約に基づき、事業者が事業主体として事業を進めてくれます。

匿名組合型では、投資家が賃貸型と違って不動産を購入しません。そのため、投資家に不動産の所有権がないのが特徴です。一方で、複数の投資家が出資するため、1口数万円程度の金額から大型物件に投資できるうえ、数カ月単位からの短期運用も可能となっています。

任意組合型

任意組合型は、出資した複数の投資家が共同で事業を営むことを目的とした組合を組成し、共同で事業を行う形式です。ほかの投資形式と違って金銭出資以外に現物出資や労務出資が可能で、共同事業で創出された利益は、持分に応じて投資家に分配されます。

任意組合型では、投資家が事業者に業務執行を委任し、事業者が組合の業務を決定して執行するのが特徴です。そのため、事業者が不動産の管理や運営を担いますが、投資家が登記簿上の登記名義人であることから、事業者が倒産しても不動産の所有権を失いません。

任意組合型は、1口100万円以上、運用期間10年以上など、高額・長期で募集される傾向にあります。1億円を超え、分配金も多い高額物件にも、比較的少額から投資可能です。

ここからは、収益物件を購入する実物不動産投資、REITT（不動産投資信託）、不動産クラウドファンディングとの違いについて解説します。

実物不動産投資との違い

実物不動産投資は、投資家自身が管理方法や売却のタイミングを自由に決められますが、収益物件を購入するために多額の資金を投じたり、融資を受けたりしなければなりません。

また、建物の維持管理にかかる労力が大きいうえに、収益物件を市場に売りに出してもすぐに売却できるとは限らないといったデメリットがあります。

実物不動産投資に対し、不動産小口化商品は、相対的に投資額が大きい任意組合型でも1口100万円程度の少額投資から不動産投資を始めることが可能です。すでに小口化された投資商品であるため、相続時にもわけやすく、相続トラブルに発展しにくいといったメリットもあります。

REITとの違い

REITは、不動産投資法人が投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設といった複数の不動産を取得し、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益などを投資家に分配する仕組みの投資商品です。一般的に「不動産投資信託」と呼ばれています。

REITは、不動産の賃貸料がメインの配当原資になっていることから、比較的安定した配当収入を受け取れます。特にJ-REITは投資法人の分配金が損金算入される仕組みになっていることから、利益の90%超が投資家に分配される仕組みとなっています。

また、証券取引所に上場しているREITは、上場株式と同じように取引所で売買できることから、比較的流動性が高く、換金性に優れているのが特徴です。銘柄によって異なりますが、数万円から数十万円と比較的少額で投資可能です。

しかし、REITには、不動産に特化した商品であることから、不動産市場や社会情勢の影響から価格が大きく変動するリスクが存在します。この価格変動により、売却時に売却益が投資元本を大幅に下回ってしまうのが最大のリスクといえるでしょう。

さらに、REITには、投資法人の倒産や上場廃止などによって、対象銘柄の価格が暴落するリスクもあります。

REITに対し、不動産小口化商品は、特定不動産に全資金を分配するのではなく、複数の物件に分けて分散投資できることから、リスク分散が容易です。この点、REITへの投資に付随するような価格変動リスクや上場廃止リスクなども最小化しやすいといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングは不動産事業者がインターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産を取得・運用する投資方法です。

不動産クラウドファンディングはまとまった資金がなくても、すぐに不動産への投資を始められます。公開された物件の築年数や管理状況などの情報を確認しながら、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行うことが可能です。

また、不動産クラウドファンディングは、ファンドで損失が生じた場合に運営会社の出資分から負担が生じる優先劣後方式をはじめ、投資リスクを軽減する仕組みがあるのが特徴です。

ただし、不動産クラウドファンディングは、元本が保証されていません。経済環境や不動産市場の動向によって想定どおりに運用できず、出資金が元本割れするリスクがあります。

また、金融機関の融資を利用できなかったり、運用期間中の中途解約や持分譲渡ができなかったりするデメリットがあります。

一方、不動産小口化商品も「元本割れのリスクがある」「金融機関の融資を利用できない」「中途解約に制約がある」といった点で、不動産クラウドファンディングと共通しています。ただし、不動産小口化商品は早い者勝ちの投資商品ではないため、投資家が不動産クラウドファンディングのようにクリック合戦に陥ることはありません。

メリットをよく理解すれば、実際に投資を始めた際に理解を得やすくなります。ぜひ参考にしてください。

投資対象が不動産運用のプロが選んだ物件である

不動産小口化商品を購入すると、不動産運用のプロが選んだ物件に投資できます。

そのため、不動産小口商品への投資は、特に実物不動産投資の場合と比較して、安定した賃料収入が見込めるうえに、将来的に大きな売却益を得られる可能性があるでしょう。

プロが選ぶ商業ビルや商業施設、大型マンションのなかには、利回りが低い物件もあるかもしれません。しかし、プロは立地条件や賃貸需要など、さまざまな要因を考慮して物件を選ぶため、結果的に投資家は高い収益を得られます。

小口に分割された不動産を投資家自身が保有できる

任意組合型の不動産小口化商品では、投資家自身が不動産の所有権を保有できます。そのため、不動産の資産価値が値上がりした際に、持分を売却して将来的な売却益を狙えるでしょう。

ただし、不動産小口化商品は解約に制約があり、任意のタイミングで中途解約できないケースがあるため注意が必要です（詳細は「デメリット」の章で後述します）。

相続対策に活用できる

任意組合型もしくは賃貸型の不動産小口化商品は、相続対策として活用できます。実物不動産を相続する場合と比べて、相続税評価額が抑えられることから、その分だけ相続税を節税できるためです。

不動産小口化商品は一般的な不動産と同様に相続税評価額が評価されますが、持ち分地積が小さく計算されることから圧縮率が高い傾向にあります。さらに、賃貸型の不動産小口化商品については、借地権割合に応じて土地の評価額が約20%前後の減額、建物の評価額は30%減額されます。

これらの評価額の減額により、不動産小口化商品のなかには相続税評価額が7〜8割下がるものもあります。このような相続財産の圧縮効果は、相続税の減額を図りたい投資家にとって大きなメリットといえるでしょう。

管理に手間がかからない

不動産小口化商品では、事業者が始めからすべての物件管理業務を担当してくれるため、投資家は煩わしい管理の手間がかかりません。

実物不動産投資では、賃貸管理会社を利用しない場合、投資家自身が物件を管理・メンテナンスする必要があります。その際、投資家がしなければならない業務は多く、入居者の募集や退去の管理だけでなく、修繕やクレーム対応など、多岐にわたります。

これらの業務の負担が大きければ、物件管理を管理会社に任せるという方法もあります。しかし、この場合も、投資家自身が身銭を切って、管理会社に管理委託料を支払わなければなりません。

実物不動産投資に対し、不動産小口化商品では、事業者がすべての物件管理業務を担当してくれるため、投資家が物件管理に介入する余地がありません。この点で、不動産小口化商品の購入により、投資家側で発生する物件管理コストはほぼゼロと言ってよいでしょう。

ポートフォリオの分散化によるリスク対策ができる

不動産小口商品は分散投資がしやすいため、空室や自然災害の発生による価格変動リスクや元本割れリスクに対応しやすい傾向にあります。

また、不動産小口化商品では、不動産投資に充てる資金の細かな調整が可能です。たとえば、5,000万円の投資金があった場合、1,000万円を不動産小口化商品に投資し、残る4,000万円を別の金融商品に投資するといった柔軟なポートフォリオの形成も可能になるでしょう。

不動産小口化商品を購入するデメリットには、次の4つがあります。

デメリットを把握すれば、購入後に直面するリスクや問題にも対応しやすくなります。ぜひ参考にしてください。

現物の不動産よりも利回りが低くなりやすい

不動産小口化商品は、現物不動産投資と比べて、利回りが低くなりやすい傾向にあります。不動産管理を管理会社に一任できる分、コストがかかっているためです。

実際、実物不動産投資の平均利回りの目安は5〜10%程度とされていますが、不動産小口化商品の平均利回りの目安は2〜7%程度です。収益物件の価値は利回りですべてが決まるわけではありませんが、利回りは投資回収期間の年数にも影響するため注意しましょう。

元本や賃料収入の保証はない

不動産小口化商品には、一般的な不動産投資商品と同じように、元本や賃料収入の保証がありません。空室発生によって賃料収入が減ったり、自然災害で不動産価値が暴落した場合は売却時に元本割れが起きたりするリスクがあります。

こうしたリスクに対応するためには、購入前に緻密な収益シミュレーションを行うことが大切です。収益シミュレーションを綿密に行っておけば、起こりうる投資リスクに対して柔軟に対応できるでしょう。

金融機関のローンを活用できない

投資家は、不動産小口化商品の購入に際して、物件を担保として金融機関の融資を受けられません。投資家が投資に対して所有する「不動産の共有持分」は担保としての流動性や処分のしやすさに欠けることから、金融機関が融資の担保として評価しにくいためです。

不動産小口化商品は、少額から投資できるため、必ずしも金融機関からの融資が必要なわけではありません。しかし、自己資金での投資を原則とする点は、レバレッジを利かせたい投資家にとって、大きなデメリットになりうるでしょう。

解約に制約がある

不動産小口化商品は、商品によって中途解約できない商品があります。

たとえば、事業者が出資金をもとに不動産を取得・運用する匿名組合型の商品は契約上、運用期間中の解約が原則として認められていません。投資家が不動産の共有持分を直接保有する任意組合型の商品も、民法上の制約から、ほかの共有者全員の同意なしに所有する持分を処分することは困難です。

なかには、中途解約時に買い取りしてくれる事業者もあります。しかし、中途解約による売却は、不動産小口化商品の原則に反するため、売却益が低くなりやすい傾向にあります。

不動産小口化商品を中途解約する可能性がある投資家は、解約時の交渉がスムーズにいくよう、顧客が多く、契約条件が厳しくない事業者が販売する商品を選ぶとよいでしょう。

不動産小口化商品を選ぶときの注意点には、次の4つがあります。

これらの注意点をおさえれば、安定した利益を生んでくれる商品を選びやすくなります。ぜひ参考にしてください。

利回りをチェックする

不動産小口化商品を選ぶ際は、利回りをチェックしましょう。

チェックすべき利回りは、予想配当金利回りと分配金の利回りに売却益を加えた総合利回りです。インターネット上で公開されている利回りは予想配当金利回りだけの場合が多いため、事業者の担当者との打ち合わせの際に総合利回りを尋ねるとよいでしょう。

なお、不動産小口化商品は、分配金の変動リスクが大きいと利回りが高くなりやすい一方、変動リスクが小さいと利回りが低くなりやすい傾向にあります。この点にも、注意しましょう。

運用期間を確認する

不動産小口化商品を選ぶ際は、運用期間を確認しましょう。

ただし、その運用期間は商品ごとに異なるため、注意が必要です。実際、匿名組合型は運用期間が10年以内の商品が多い一方、任意組合型は10年以上の長期的な商品がメインとなっています。そのため、短期的な収益を狙う方は匿名組合型、長期保有による資産形成を目指す方は任意組合型を選ぶとよいでしょう。

分配金の税務区分を確認する

不動産小口化商品を選ぶ際は、分配金の税務区分をチェックしましょう。

たとえば、実際に不動産を所有する任意組合型と賃貸型の場合、得られる分配金は「不動産所得」として申告します。不動産所得として申告する場合は、減価償却や持分割合に応じた経費計上、青色申告特別控除が利用可能です。

一方、不動産の運用を事業者に一任する任意組合型は、「雑所得」として申告します。雑所得として申告する場合は、減価償却や青色申告特別控除などが利用できません。経費計上の幅も現物不動産と比べて狭くなっています。

中途解約ができるかチェックする

不動産小口化商品を選ぶ際は、中途解約できるかをチェックしましょう。

中途解約が難しいと、好きなタイミングで商品を売却できません。こうしたリスクを回避するために、事前に商品を中途解約できるか、事業者に買い取りしてもらえるかをなどを確認しましょう。

なお、中途解約には、脱退事務手数料がかかるほか、事業者が売却先を紹介した場合は紹介手数料も発生するため注意が必要です。

【要注意】事業者の信用性をチェックする

不動産小口化商品を選ぶ際は、投資家に代わって不動産経営を進める事業者の信用性をチェックしましょう。事業者のなかには、不特法に基づく法的義務を果たさない会社が存在するためです。

直近の事例でいえば、不動産小口化商品「みんなで大家さん」シリーズを展開する都市綜研インベストファンドとグループ会社の「みんなで大家さん販売」は、成田空港近くの複合商業施設などを建設する主力商品の「シリーズ成田」をめぐって、複数の重大な違法行為を起こしていました。

まず両社は、開発計画が当初の予定から大幅に変更されたにもかかわらず、計画変更が不動産の資産価値や将来的な収益性に与える影響について、投資家に説明する義務を果たしていませんでした。

起こしていた違法行為は、開発計画の重大な変更に対する説明義務違反だけではありません。両社は、投資家が契約前に受け取るべき契約成立前交付書面に、工事完了後の形状や構造を記載すべきところ、工事完了前の形状を記載するなど、投資家に対して不正確な情報を提供していました。

これらの深刻な法令違反の発覚後、両社は2024年6月、大阪府と東京都からそれぞれ、不特法に基づく行政処分（30日間の一部業務停止命令）を受けています。

「みんなで大家さん」のケースのように悪質な事業者を選ばないためには、まず業務停止や業務改善命令、配当遅延などの行政処分・トラブル歴がないかを検索などで確認することが大切です。そのうえで、事業者が会社の財務状況や過去の実績（償還率、配当実績）などを積極的に開示しているかもチェックしましょう。

不動産小口化商品による資産運用は、次のような特徴を持つ人におすすめです。

一方で、次のような方は、不動産小口化商品による資産運用は向いていません。

不動産小口化商品は、その名のとおり、不動産を小口化して購入しやすくした商品です。購入すると、投資家は出資額に応じて賃料収入や売却益を受け取れます。

不動産小口化商品には、ポートフォリオの分散化など、さまざまなメリットがあります。一方、現物不動産投資と比べて利回りが低い、融資を受けられないといったデメリットがあるため、注意が必要です。

このように比較的低リスクな不動産小口化商品でも、不動産投資におけるリスクはゼロにはなりません。したがって、不動産小口化商品を購入する際は、予想配当金利回りや運用期間、中途解約条項の有無などを確認したうえで、慎重に検討されることをおすすめします。