サービスアパートメントとは？ 料金設定や運営形態、他サービスとの違いを解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

サービスアパートメントは、高級ホテルのような室内で自宅のように暮らせる、期間限定の家具付き賃貸マンションです。快適さと便利さを同時に享受できる、新たな住まいのスタイルとして、富裕層や高所得者の日本人、長期滞在予定の外国人から、注目を集めています。

しかし、日本ではまだなじみが薄く、サービスアパートメントとは何か、一般的なホテルとどう違うのかわからない方も少なくありません。

そこで、本記事では、サービスアパートメントの特徴について解説します。料金設定や、各種宿泊サービス、賃貸サービスとの違いについて解説するため、ぜひ参考にしてください。

サービスアパートメントは、賃貸住宅と同様の居住施設でありながら、入居者が家具や備品を用意する必要がなく、ホテルのようなサービスを受けられる期間限定の賃貸住宅です。

サービスアパートメントでは、入居者は入居にあたって礼金や仲介手数料を支払う必要がありません。一方で、ホテル並みのコンシェルジュサービスやハウスクリーニング、リネン交換といったサービスを受けられるのが特徴です。

なお、サービスアパートメントと似た業態にアパートメントホテルがあります。アパートメントホテルにもキッチンや家電などが備え付けられています。ただし、シングル・ツインが中心のサービスアパートメントとは対照的に、アパートメントホテルは、1室当たり3〜4名のグループが宿泊可能なタイプがメインとなっています。

サービスアパートメントの特徴

サービスアパートメントには、次のような特徴があります。

上記の特徴のように、サービスアパートメントは、賃貸住宅と同レベルの居住施設でありながら、入居者が家具や備品を用意する必要がありません。この点、炊事や洗濯といった設備や備品が整っているにもかかわらず、ホテルにいるかのようなハイグレードなサービスを受けられるのが最大の特徴といえます。

サービスアパートメントの動向

宿泊形態の多様化が進むなか、不動産投資市場ではサービスアパートメントと似た業態のアパートメントホテルの存在感が増しています。

実際、不動産鑑定評価を軸に不動産投融資サービスを提供している株式会社ティーマックスは2025年7月、「J-REITの取得実績は2025年8月に900億円に達する見通しである」という試算を公表しました。

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。ある市場でJ-REITの取得実績が多ければ、投資家が当該市場を成長市場と見込んで物件ポートフォリオを拡大しているとされています。

そのため、J-REITによる取得実績が堅調に伸びているのは、不動産投資家によるアパートメント市場への参入が相次いでいる状況だといえるでしょう。このような流れに関連して、同業態のサービスアパートメント市場にも、投資家による投資金が流れ込むと考えられます。

サービスアパートメントには、賃貸住宅タイプとホテルタイプの2種類があります。

サービスアパートメントは、賃貸住宅タイプが基本です。しかし、なかには、短期の宿泊ニーズや稼働率向上に向けた解決策として、旅館業法上の許可を取得したホテルタイプもあります。

ここからは、賃貸住宅タイプとホテルタイプについて解説します。

賃貸住宅タイプ

賃貸住宅タイプは、借地借家法に基づき、入居者と定期借家契約を結んで運用するタイプです。標準的なサービスアパートメントの運営形態とされています。

賃貸住宅タイプは、賃貸期間が1カ月以上となるため、運営会社は入居者が決まれば収益が安定しやすいのが特長です。また、建物用途が「共同住宅」であるため、ホテルタイプと比較して、建築基準法上の規制が厳しくなく、設備投資額も低く抑えられます。

ただし、賃貸住宅タイプは定期借家契約の規定上、訪日外国人旅行客など、1カ月未満の入居希望者を受け入れられません。そのため、短期宿泊のニーズを持つ入居希望者を取り逃してしまうリスクがあります。

また、賃貸住宅タイプは、1カ月以上入居する入居者をターゲットにしています。そのため、ホテルタイプと比べて、稼働率が下がりやすい点に注意が必要です。

ホテルタイプ

ホテルタイプは、旅館業法上の許可を取得して施設全体をホテルとして運営するタイプです。1泊からの宿泊が可能であり、キッチン・洗濯乾燥機付きのホテルとして位置付けられています。近年はインバウンドの増加を受けて、棟数が増加しています。

ホテルタイプでは、施設の運営会社と入居者が民法上の定型約款に該当する宿泊約款を締結するのが特徴です。そのため、運営会社は到着時の前払いや長期利用時の申込金制度など、ホテル業界特有のルールを入居者に課せます。また、宿泊約款に基づき、キャンセル料や途中退去時の返金不可など契約条件も運営側の裁量で設定できるため、収益の最大化に向けた戦略的な運営も可能です。

一方、ホテルタイプは、建築基準法や旅館業法、消防法など、さまざまな法規制を遵守しなければなりません。開発段階から想定しなければならない点も多いことから、賃貸住宅タイプと比べて、建築コストが多く、建築期間も長い傾向にあります。

ここからは、サービスアパートメントの料金設定について、料金システムと料金水準に分けて解説します。

サービスアパートメントの料金システム

サービスアパートメントには、敷金や礼金などがありません。この点、入居にかかる初期費用は、同じスペックの賃貸住宅と比べて安く済む可能性があります。

ただし、サービスアパートメントはそもそも賃料が高い傾向にあるため、リーズナブルなマンスリーマンションを借りた方が敷金・礼金を含めても安いケースが考えられます。

他方、光熱費やインターネット、ケーブルテレビなどの費用は、賃料に含まれているのが特徴です。さらに、部屋の清掃サービス料金が付いている場合は、部屋の清掃料金もセットになっているケースがあります。

サービスアパートメントの料金水準

サービスアパートメントの料金相場は、一般的な賃貸物件と比べて高い傾向にあります。ホテルと同程度の高いグレードで建物・室内が設計されているうえに、ホテルのようなサービスが提供されているためです。

実際、東京都心は、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー（月額賃料58万円〜180万円）や愛宕グリーンヒルズフォレストタワー（同80万円〜190万円）など、高い賃料の物件ばかりです。ホテル&レジデンス六本木など、月額30万円前後で入居できる物件もありますが、東京都心に立地する物件の料金相場は50万円台からと見てよいでしょう。

一方、大阪は、東京と比べて料金相場が安くなります。大阪都心でも、月30万円を支払える資力があれば、高級物件に入居できるでしょう。月10万円でも入居できる物件もありますが、そのような物件はサービスと設備の品質が大きく落ちるため、注意が必要です。

ここからは、サービスアパートメントと一般的なホテル、賃貸住宅、マンスリーマンションとの違いについて、解説します。

サービスアパートメントとホテルの最大の違いは、滞在期間です。ホテルは短期滞在の宿泊客がメインなのに対し、サービスアパートメントは1カ月以上の入居期間とする契約を締結して滞在する入居者がメインとなっています。

サービスアパートメントと賃貸住宅との違い

サービスアパートメントと賃貸住宅の最大の違いは、滞在中のサービスです。サービスアパートメントは部屋の清掃サービスやコンシェルジュサービスを受けられるのに対し、賃貸住宅では、それらの手厚いサービスを受けられません。

大規模マンションのような賃貸物件では、管理人が昼間だけ常駐している場合があります。しかし、管理人はコンシェルジェのように生活上のサービスを提供してくれるわけではありません。

サービスアパートメントとマンスリーマンションとの違い

サービスアパートメントとマンスリーマンションは滞在期間や審査、家具・家電・設備などの面で似ているものの、サービスの質が異なります。

たとえば、大都市のサービスアパートメントには、コンシェルジュサービスや清掃サービス、ジム・スパといった豪華な共用施設が完備されており、ラグジュアリーな生活を楽しめます。

一方、マンスリーマンションは出張や研修などで短期間滞在する人、単身赴任で暮らす人などをターゲットにしていることから、利用できるサービスは最低限です。利用できるサービスが絞られている反面、入居者は月額7万円〜15万円と安価に利用できます。

ここからは、不動産投資家の目線で、サービスアパートメントを導入するメリット・デメリットについて解説します。

サービスアパートメントを導入するメリット

サービスアパートメント事業を導入する最大のメリットは、一般的なホテル事業を上回る収益性を確保できる点です。

サービスアパートメントを導入すると、高い収益性が生まれるのは、人件費を削減できるためです。実際、サービスアパートメントは、24時間体制のフロント業務や日々の客室清掃が不要なため、運営コストを大幅にカットできます。また借地借家法に基づく長期契約を基本としていることから、シャンプーやスリッパなどの消耗品費や、シーツや枕カバーなどの衛生費も効率的に管理可能です。

また、サービスアパートメントは入居者の長期滞在により賃料収入が安定していることから、空室率が低い傾向にあります。清掃やランドリーといった有料オプションも柔軟に提供できることから、賃料以外の収益源も確保可能です。

サービスアパートメントを導入するデメリット

サービスアパートメント事業を導入するデメリットには、大きい初期投資の負担があります。初期費用の負担が大きいのは、富裕層や高所得者などを集客するために建物のグレードを高くする必要があるほか、家具・家電やフロント設備など、通常の賃貸住宅で発生しないコストが発生するためです。

サービスアパートメントのデメリットは、コスト面だけではありません。運営に際して不動産管理やホスピタリティサービスといった高度な専門性が求められる点も、大きな負担になり得ます。

サービスアパートメントの運営に際して顧客サービスや多言語対応など、分野を横断した知識と経験に欠けていれば、事業に失敗する可能性が高いといえるでしょう。

サービスアパートメント市場は、宿泊需要の多様化により、急成長が予想されています。

実際、サンフランシスコに本社を置く市場調査会社「グランドビューリサーチ」によれば、世界のサービスアパートメント市場規模は、2030年までに2,489億2,000万米ドルに達する見通しです。2024年から2030年までの年平均成長率は12.7%に上り、安定的な成長が予想されています。

一方、国内市場の市場規模を分析したレポートはありません。それでも、都市部を中心に続々とサービスアパートメントが新規開業していることから、国内のサービスアパートメント市場が急速に成長しているのは明白です。

国内のサービスアパートメント市場の成長は今後も続くと予想されます。2025年の訪日外国人観光客数は4,000万人を超えると予測されるなど、インバウンド需要の本格回復が進んでいるためです。

また、リモートワークの普及に伴うワーケーション需要の増加や企業の長期出張者の増加といったビジネスニーズの多様化も、サービスアパートメント市場の成長を後押しすると考えられます。

サービスアパートメントは、一般的なホテルと比べて長期滞在による安定した収益の確保が可能なうえ、一般的な賃貸住宅と比べて賃料を高く設定できることから、新たな投資対象として注目を集めています。

一方で、サービスアパートメントはホテルと賃貸住宅、両方の性質を有していることから、運営に際して高度な専門性が必要です。参入障壁が高くない分、専門性に欠けていれば、既存の賃貸住宅やホテル資産にサービスアパートメントを導入しても市場競争に敗れる可能性が高いといえるでしょう。

こうしたメリット・デメリットを踏まえ、不動産投資家の方々は、サービスアパートメントの導入を慎重に検討することが大切です。