初心者には戸建て投資がおすすめ｜高利回りで低予算から始められる不動産投資 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

初めて不動産投資を検討するとき、初期費用の高さはしばしばネックとなります。区分マンションなら自己資金を大きく抑えられますが、月々のキャッシュフローが少ないもしくは赤字化しがちなのがネックです。

そこで、もう一つの選択肢として検討したいのが戸建て投資です。戸建て投資は文字通り、主にファミリー向けの一軒家を賃貸しします。

物件価格が安いため初期費用を抑えられて、一方で賃料が相対的に高いためキャッシュフローを残しやすいのが特徴です。今回の記事では、戸建て投資の特徴やメリット・リスクについて紹介します。

戸建て投資の特徴を一棟アパートや区分マンションと比較すると、次のとおりです。

利回り目安｜区分マンションと比べれば高い

戸建ての利回りは区分マンションと比べると相対的に高く、一棟アパートとは同程度が目安となります。中古物件まで視野に入れれば、一桁後半の利回りを追求するのはさほど難しくありません。

近年は東京都心部を中心に不動産価格の高騰が進んでいるため、都心部に多く存在する区分マンションで魅力的な利回りを確保するのが難しくなっています。利回りを重視する投資家は、一棟アパートや戸建てに注目すると良いでしょう。

価格帯｜数百万円で購入できる物件も多く見られる

物件の購入価格の低さは、戸建て投資の大きな魅力の一つです。中古の戸建てであれば、数百万円程度でも充分稼働が見込まれる物件を入手できます。

所有する物件の面積でいえば、このなかで一番コンパクトなのは区分マンションです。しかし、都市部の不動産を購入するケースが多いため、物件価格は戸建て投資より高くなる物件も少なくありません。

安定稼働が見込まれる区分マンションとなると、価格は少なくとも1千万円台～数千万円が必要です。一棟アパートは少なくとも数千万円、首都圏で少し規模が大きくなれば1億円を優に超えます。

融資条件にもよってきますが、価格が安ければ自己資金を抑えた投資が可能です。その点では、戸建て投資は有利といえるでしょう。

月次キャッシュフロー｜賃料が高めなため黒字化しやすい

価格が安くても、しっかりキャッシュフローを残せるのが戸建て投資の一般的な特徴です。比較的自己資金を抑えて投資できる区分マンションは、フルローンで取り組むとキャッシュがほとんど残らない、もしくは赤字化しやすいといえます。

戸建ては専有面積が広くファミリータイプのものが多いため、郊外の物件でも一定の賃料を徴収できます。物件価格対比でみれば賃料水準が高いため、ローンを返済しても毎月キャッシュフローを獲得できるケースが多いです。

出口戦略｜豊富な選択肢を取りうる

出口において豊富な選択肢があるのも、戸建て投資の特徴です。次のような戦略から、最も付加価値の高い手段を選択できます。

区分マンションは、物件全体を所有しているわけではないため、物件を自由に加工したり、解体したりはできません。そのため、転売が基本的な出口戦略となります。アパートは区分マンションよりは手段が豊富ですが、小さな区画の部屋が複数存在するため、自己居住用とするには不向きです。

戸建て投資のメリットは以下のような点にあります。

金額面での規模が小さく、また将来の投資戦略を柔軟に組めるのが大きな特徴といえます。

少額から始められるのにキャッシュフローがプラス

戸建て投資の魅力の一つは、少ない予算で始められるにも関わらず、キャッシュフローもプラスにしやすいということです。

中古市場では500万円以下で購入できる戸建ても多いため、必要な自己資金も少額で済みます。100万円以内の資金とローンで取り組む余地がありますし、余裕がある方であれば100％現金から始めるのも容易です。

一方で、区画が広い分賃料収入は同地域の区分マンションより高くなる傾向にあるため、毎月のローン返済後のキャッシュフローもプラスを維持する余地が大きいといえます。リスクを抑えながら、着実に利益を積み上げられるのが魅力です。

立地の制約が比較的少ない

アパートやマンション投資では「駅近」「都心部」といった立地条件が収益性を大きく左右しますが、戸建て投資はその制約が比較的緩やかです。一般に住宅地は集合住宅と比べて郊外・地方にも広がります。

戸建てのターゲットとなるファミリー層の需要は、比較的中心地から離れたところでも需要が見込まれます。他の不動産と比べると交通のアクセス面で見た利便性のハードルが低いため、幅広いエリアを候補として魅力的で割安な物件を探索できます。

入居者が長期化しやすく、安定収入を確保しやすい

戸建て賃貸の入居者はファミリー層が中心であり、単身者向けアパートに比べて居住期間が長くなる傾向があります。子どもの通学や地域コミュニティとのつながり、マイホームに近い感覚で暮らせる点などから、5年以上住み続ける方が多くいます。

一度入居者が決まると、長期にわたって安定収入を確保しやすいのが戸建て投資の魅力です。入居者の回転が少ないため原状回復・入居者募集のためのマーケティング等のコストが相対的に少なく済むのも特徴といえます。

建て替え・リフォームがしやすい

戸建て投資は、所有者が建物と土地を一体で管理できるため、リフォームや建て替えの自由度が非常に高いのが特徴です。

区分マンションのように管理組合の承認を得る必要がなく、自分の判断で設備更新や外壁補修を行えます。老朽化が進んだら、リノベーションによって付加価値を高め、家賃アップや売却益につなげることも可能です。アパートと比べて建物のサイズが小さい分、相対的にローコストでリフォーム・リノベーションできるのも魅力と言えるでしょう。

戸建てのリスクとしては、以下のような点が考えられます。

初心者向けと言っても、投資である以上リスクは存在します。ここから紹介するポイントを踏まえながら、投資を検討してください。

1戸＝全空のリスクがある

戸建て投資のリスクは、「1戸＝1入居者」という構造です。入居者が退去すれば家賃収入はゼロとなり、固定資産税や管理費などの支出だけが残ります。アパートなら1棟に複数世帯が入居していてリスクが分散されるのと比較すると、戸建て投資のリスクと言えるでしょう。ただし、区分マンションについては同様のリスクがあるといえます。

リスクを和らげるには、入居が長期化しやすいエリアやターゲット層を選定することが重要です。資金に余裕がある方は、複数物件へ投資を拡大すればリスクを分散できます。退去時の再募集をスムーズに行えるよう、管理会社との連携を強化しておくのも有効です。

郊外の物件が多く資産性は低い

資産性の低さは、戸建て投資における弱点の一つです。区分マンションやアパートと比べて郊外の物件を取得するケースが多いため、地価が相対的に低い傾向にあります。

また、建物は木造が多く、一定期間投資した後は建物の価値があまり残らない可能性があります。中には鉄骨やRC造の物件もありますが、物件価格が高くなりがちなため、投資のハードルは高くなるでしょう。

売却時の利益はあまり期待せずに、賃料収入の積み上げで利益を獲得する投資戦略を立てる必要があります。言い換えれば、区分マンションなどと比べると、相対的に高めの利回りで安定稼働を目指すのが望ましいでしょう。

資産規模拡大のペースは緩慢になりがち

戸建て投資は1棟あたりの価格が低く、キャッシュフローを生みやすい反面、資産の積み上げペースは遅くなりがちです。物件の資産価値が1,000万円前後にとどまる物件が多いため、規模は自ずと小さくなります。

不動産投資家の中には、積極的な融資活用・繰上げ返済や物件の入れ替えを通じて、資産規模の拡大を重視する方も少なくありません。

その場合は、高額・高収益もしくは高資産価値が見込まれる物件を、ローン活用によりレバレッジを効かせながら投資するのがセオリーです。戸建て投資は、そのような意図を持った投資にはやや不向きといえます。

初心者で最初は低サイズで投資を始めたい方、資産規模の拡大よりも安定した賃料収入を期待する方に、おすすめの投資方法と言えるでしょう。

戸建て投資は、少額から始められ、高めの利回りのもとプラスのキャッシュフローを狙える堅実な不動産投資の戦略です。500万円前後の中古戸建てを活用すれば十分にプラス収支を実現する余地があります。

低グロスであることから、アパートやマンションに比べて始めるハードルが低い点が魅力です。また、一度入居者を獲得すると長期契約になりやすいのも特徴といえます。

1戸単位の運用となるため、空室が発生した際の影響が大きく、資産規模の拡大ペースも緩やかになる点などには注意が必要です。初心者の方や、毎月着実にキャッシュフローを生み出す投資を希望する方にとっては、戸建て投資は適した選択肢といえるでしょう。