【不動産投資】経費はNG！ 購入時費用12選　資産計上すべき項目の正しい税務知識 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

ただし、建物を注文建築した際に設計変更があり、不採用となった設計があればその部分については経費にしてかまいません。不採用になった以上、事業の用に供するための費用とは言い難いためです。

仲介手数料

土地の購入費の部分でも触れましたが、建物や土地の購入にあたって生じた仲介手数料も資産計上しなくてはいけません。仲介手数料は不動産投資という事業の用に供するために直接要した費用であり、取得価額の一種として考えられるためです。

ただし、同じ仲介手数料でも賃貸の入居時に発生したものは経費として計上できます。資産の取得が発生しない以上、取得価額の一種にするのはそぐわないためです。

固定資産税清算金

固定資産税清算金とは、不動産の売買時に、対象となる不動産に対してかかるその年の固定資産税・都市計画税を、所有日数に応じて精算するために、買主が売主に対して支払う金銭を指します。この清算金は、税法上、固定資産税（経費）として処理されるのではなく、売買価格の一部として扱われます。

したがって、買主にとっては物件の「取得価額」に算入され、その年の経費として一括計上することはできません。

建物の取得に関連する消費税

アパートやマンションなどの建物を消費税の課税事業者から購入した場合、その消費税は取得価額の一部として資産計上されます。

ただし、売主が免税事業者である場合（例：個人が売りに出した自宅を購入した場合）は、消費税が課税されないため、資産計上されることもありません。

立ち退き料

既に建物が建っている土地を取得し、そこにアパートやマンションなどの投資用物件を建てようとする場合、住民に対し立退料を支払う必要が出てきます。こうした場合は、立退料を土地の取得日として計上しなくてはいけません。

実際は、立退料はどのような状況で支払うかによっても会計・税法上の扱いは異なるため事前に税理士や税務署に確認しましょう。

測量代

土地の取得や建物の建築のために測量を行った場合、その測量費用は資産の取得価格に算入されます。これは、不動産投資という事業の用に供するために直接要した費用であり、取得価額の一種として考えられるためです。しかし、建物の建設のために測量をした場合でも、後々建設計画を変更したなどの理由で最終的に不要になった場合は、その費用は資産計上せず、経費として計上することができます。

結局、測量費の会計・税務上の扱いはその測量がどのような理由で行われたかによって異なる部分があるため、都度税理士や税務署に確認してください。

建物の取り壊し費用

建物が建っている土地を購入し、取り壊して新しい建物を建てる場合は、その取り壊し費用は資産計上します。所得税基本通達にも以下のような定めがあるように、取り壊し費用もその土地を取得するためにかかった費用と考えられるためです。

所得税基本通達38-1

自己の有する土地の上に存する借地人の建物等を取得した場合又は建物等の存する土地（借地権を含む。以下この項において同じ。）をその建物等と共に取得した場合において、その取得後おおむね1年以内に当該建物等の取壊しに着手するなど、その取得が当初からその建物等を取壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるときは、当該建物等の取得に要した金額及び取壊しに要した費用の額の合計額（発生資材がある場合には、その発生資材の価額を控除した残額）は、当該土地の取得費に算入する。

出典：法第38条《譲渡所得の金額の計算上控除する取得費》関係｜国税庁

地鎮祭、上棟式等にかかる費用

地鎮祭、上棟式等にかかる費用は、建物の取得に要した費用として資産計上します。なお、仕訳をする際は「建設仮勘定」を使うのが一般的です。

ただし、建物が完成した後に行う落成式（竣工式）の費用に関しては、事後的な費用であるという性質から経費として計上できます。

事業を開始するまでのローンの利息

事業、つまり不動産投資を正式に開始するまでにかかったローンの利息は、経費ではなく資産に計上します。税法上、土地や建物の固定資産を取得するためにかかった借入金の利子等のうち、その使用開始日までの期間に対応する部分については、その資産の取得費に含めるという決まりになっているためです。

参照：No.3264 借入金の利子が取得費になるとき｜国税庁

また、実際には考えにくい話ですが、ローンを使って購入した土地や建物を一切使わずにそのまま売却した場合は、購入した日から売却した日までに発生した利子を全額資産計上することになるため注意してください。

コンサルティング費用

物件の購入の際、参考にするためにコンサルタントに依頼し、アドバイスをもらった場合、対価としてコンサルティング費用を払うのは珍しくありません。ただし、このコンサルティング費用が建物の取得や賃貸事業の開始などに際し、必要な支出と判断された場合は資産に含めるため、経費として扱うことができなくなります。

一例として、物件の選び方についてコンサルタントからのアドバイスをもらっていた場合は、建物の取得や賃貸事業の開始などに際し、必要な支出とは判断されないかもしれません。しかし、物件の選定を済ませた後、できるだけ安く購入する方法や、売買契約を有利に進める方法についてアドバイスをもらっていた場合は、必要な支出と判断される可能性があります。

実際のところ、コンサルタントとどのような契約を結び、アドバイスを受けていたかによっても会計・税務上の扱いが変わる部分はあるため、税理士や税務署に確認するのをおすすめします。

一定の条件に当てはまるリフォーム代

アパートやマンションなどの物件を取得し、リフォームして賃貸に出す場合は注意が必要です。基本的に、リフォーム代は修繕費として支出した年の経費として計上することができます。

しかし、賃貸に出すことを目的として支出したものは事業の用に供するための支出と捉えられることから、経費にすることはできません。資産計上し、減価償却により時間の経過とともに経費化していく必要があるため注意してください。

本来は経費にできない費用を計上するとどうなるか

ここまで紹介してきた費用は、経費として計上することができず、資産計上する必要があるものばかりです。しかし、そのような事情を知らず、間違って経費として計上した場合、何が起きるかを知っておきましょう。

本来は経費にできない費用を計上するのは、費用の過大計上に当たります。数値上は計上される所得（もうけ）が少なくなるため、本来支払うべき税額よりも一見税額が少ない状態で申告することになる点に注意が必要です。結果として以下のペナルティが科されます。

過少申告加算税が科される

まず、本来申告すべき納税額よりも少なかったことに対するペナルティとして、過少申告加算税が科されます。過少申告加算税の額は以下の式で計算しｔえください 。

税額の差分が50万円未満の場合	本来の納税額との差分の10％
税額の差分が50万円以上の場合	50万円を超えない部分：本来の納税額との差分の10％50万円を超える部分：本来の納税額との差分の15％

ただし、税務署からの問い合わせが入る前に自分で気づき、修正申告をした場合であれば過少申告加算税はかかりません。

参照：No.2026 確定申告を間違えたとき｜国税庁

延滞税が科される

延滞税とは、税金自体の納付が期限に遅れたことに対して科せられるペナルティのことです。自ら修正申告せずに税務調査が入り、そこで追徴課税がなされた場合は、納付期限に遅れたものとして延滞税を納める義務が出てきます。

なお、令和3年1月1日以降の延滞税の税率は以下のとおりです。

納付期限の翌月から2ヵ月まで	年2.4％
納付期限の翌月から2ヵ月を経過する日の翌日以降	年8.7％

参照：No.9205 延滞税について｜国税庁

重加算税が科される

意図的に資産計上すべき費用を経費に算入していた状態が長年続いていた、他にもプライベートな出費を経費として計上しているなど、特に悪質な事案と判断された場合は、重加算税が科される可能性もあるため注意してください。重加算税の税率は最大35％となるため、かなりの負担になります。また、極めて悪質な事例と判断された場合、所得税法違反もしくは法人税法違反の疑いで逮捕・起訴される可能性も否定できません。

わからない場合は税理士や税務署に相談を

記事で説明したように、不動産投資のために支出した費用であっても、必ずしもすべてを経費計上できるとは限りません。今回紹介したものはその代表例ですが、実際は個々の事例に照らし合わせて判断する必要も出てきます。不明な点があれば税理士や税務署に相談し、アドバイスに従って動きましょう。

 

 

私たちリタ不動産は、全国の不動産投資・収益物件（投資物件・収益不動産）を取り扱う不動産会社です。社名の『リタ』は「利他の精神」「自利利他」から名付けられたもの。その背景には、自分の利益を最優先するのではなく、お客さまの利益を最優先としたサポートや提案を行うというスタンスがあります。
「お客さまの利益のために努力することが、自らの利益につながる」という考え方ですので、押し売りをはじめとしたこちら都合のアプローチは一切行っていません。

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弊社の目的はお客さまの資産形成をお手伝いすることです。収益物件の売買を通じてお客さまのビジネスパートナーとして「常に誠実である」ことをお約束します。不動産投資は長い目線で取り組まねばならない投資です。棟目の購入・売却から資産入れ替えの再購入まで末永くお付き合いするために、メリットのみならずリスクやデメリットもしっかりと告知します。 物件情報は精査したもののみ発信するほか、節税相談や金融機関のご紹介など、不動産投資を通じた資産形成をトータルサポート。お客さまが安心して不動産投資に取り組めるように尽力いたします。気になること、不安なことがあればいつでもお気軽にご相談ください。

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