【税金入門2・実践編】不動産投資「節税の真実」を徹底検証　所得水準別・売却まで含めた税金シミュレーション | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資をするうえでは、所得税・住民税について正しく把握するのが大切です。不動産所得が増えれば税金の増大要因になりますし、逆に不動産投資を活用した節税もできるためです。投資による税の増大・節税効果を正しく予測しなければ、投資効果を正確に把握できません。

今回は実践編として、不動産投資が所得税・住民税にあたえるインパクトや節税効果の考え方について、シミュレーションも交えながら紹介します。

所得税や住民税は共に、その方の稼ぎを意味する「所得」に対して発生する税金です。ただし、所得税は「その年」の所得、住民税は「前年の所得」をもとに税額が計算されます。

所得税の税率には次のとおり「累進課税制度」があります。

住民税は所得割・均等割の二段階の徴税ルールです。いずれも自治体によって若干ルールが違う場合がありますが、均等割は数千円程度であるのに対して、所得割は所得の10%程度の税率となります。

最後に税額計算の土台となる「所得」と「税金」は次のような式で計算します。

課税所得＝収入ー経費ー所得控除
税額＝課税所得×税率ー税額控除

不動産投資を活用した節税においては「経費計上や控除による所得の圧縮」が、重要となります。この点は後半のシミュレーションで詳しくみていきましょう。

最初は「不動産所得」がプラスのときの「所得税・住民税」に与えるインパクトと、それらを加味したときの不動産投資の効果を考えてみましょう。

インパクトの大きさは、不動産所得を加味する前の所得水準によって変わります。ここでは各種所得控除を差し引いた後の給与課税所得が①5,000,000円②10,000,000円③20,000,000円の3つのケースを見ていきましょう。以降、住民税所得割の税率は10%とします。

ここで、次の新築木造アパートの不動産投資を始めたとします。簡単化のため、記載の内容以外の要素（たとえば購入時諸費用など）はないものとします。ローンは元利均等返済で、金利水準は変化しなかったものと仮定します。

所得税・住民税負担を考慮する前のキャッシュフローは以下のとおりとなります。

所得税・住民税のインパクトを考えるうえでは、不動産所得を見積もる必要があります。経費となる金利支払い額は毎月変わっていくため、ここでは当初1年の合計値としたとき、所得金額は次のとおりです。

不動産所得を考慮した際の所得税・住民税所得割の金額は次のとおりです。

不動産所得により増大した税金額は、不動産投資の実質的なコストとして捉える必要があります。投資効果を年間キャッシュフローと増税インパクトの差と捉えると、それぞれのケースの投資効果は次のとおりです。

このように不動産所得が黒字のケースでは、所得水準が高い方ほどキャッシュフローと増税インパクトの差が小さくなり、1年あたりの不動産投資の効果が減少します。所得税率が高い方は、増税額を考慮しても充分な効果が見込まれるかを慎重に確認しましょう。

不動産投資はしばしば節税対策の手法としても活用されますが、節税効果も所得水準によって変動する点に注意が必要です。

減価償却期間は所得が高い方ほど税額圧縮の効果は大きい

ここからは給与課税所得が①3,000,000円②10,000,000円③20,000,000円の3つのケースを考えていきましょう。まず給与所得のみを考えたときの税額は次のとおりです。

今回は節税目的の投資を想定して、築30年の木造アパートで投資した想定をしましょう。それ以外の物件やローン特性はさきほどと同様とします。

この条件の場合、減価償却は木造としては最短の4年で終了します。最初の1年の不動産所得は次のとおりです。なお、不動産所得が赤字のときにはローン金利支払額は経費計上できません。また、減価償却は定額法で行うものとします。

この前提では不動産所得が赤字の状態となります。給与所得など多くの所得は、不動産所得と損益通算が可能なので、この赤字は総所得の圧縮に寄与します。

以上をもとにすると「節税効果も加味した投資1年目の投資効果」は次のとおりとなります。なお、ここではキャッシュフローと節税額の合計を投資効果と捉えます。

減価償却額は売却時に譲渡所得税を増やす要因に

減価償却費の計上は、売却時に譲渡所得税を増やす要因となる点に注意が必要です。不動産を売却したときに利益が出ると、譲渡所得が発生します。簡単に表すと次のように計算します。

譲渡所得＝売却金額 －（取得費 － 計上済の総減価償却費）－ 譲渡にかかるコスト

譲渡所得税は、短期譲渡所得なら合計39.63％、長期譲渡所得なら合計20.315％です。不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡となり、それ以下は短期譲渡となります。

毎年節税に寄与した減価償却費は、物件を売却するときの譲渡所得税の増加要因となります。不動産投資全体の節税効果は、売却時の譲渡所得に与える影響まで考慮しなければなりません。

所得税率が低い方は譲渡所得税を含めると節税にならないケースも

節税効果を正確に見積もるために、譲渡所得税の影響まで考えておきましょう。給与に対する所得税が①3,000,000円②10,000,000円③20,000,000円の3つのケースで、譲渡所得税の影響まで加味した節税効果を計算してみます。

先ほどと同様の条件である築30年の木造アパートを10年間保有したのち売却するものとします。

ここでは売却金額を45,000,000円、売却時のコスト5,000,000円とします。譲渡所得は以下の表の通り10,000,000円です。このケースでは長期譲渡所得税が適用されるため、税率20.315%で2,031,500円の税金がかかります。

さきほどは1年あたりの節税額を計算しましたが、この物件の減価償却期間は4年なので、譲渡所得税の増加まで考慮した投資期間全体での節税効果は次のとおりです。

基本的に高所得なほど節税効果は大きくなります。またここで注意が必要なのは、給与所得のみで所得税率＋住民税率が20.315％を下回る方は、譲渡所得税の増加インパクトの方が大きくなるため、節税にならない可能性があるという点です。節税目的での投資は、譲渡所得税の影響まで加味してインパクトを試算する必要があります。