東京都心で注目の再開発エリア7選を徹底解説！ 再開発エリアへの投資がおすすめな理由も解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

東京都心では、古今東西を問わず、大規模な再開発事業が進んでいます。

しかし、東京都心で展開される再開発事業は多岐にわたることから、直近の情報ですら把握できていない賃貸オーナーは少なくありません。

そこで本記事では、八重洲や日本橋など、東京都心で注目の再開発エリアを7カ所、最新情報を交えながら解説します。再開発エリアへの投資がおすすめな理由だけでなく、注意点についても解説するため、ぜひ参考にしてください。

都市再開発とは、より良いまちづくりを実現するため、個別に建て替えをするより、複数の土地をまとめて一体的に建て替える既存の市街地の再整備です。

具体的には、都市機能の向上や土地の高度利用、都市環境の向上などを目的に、ビルや商業施設といった都市施設と、街路や広場といった都市基盤を一体的に、総合的に整備することを指します。

都市再開発は、都市再開発法に基づく市街地再開発事業を指すケースが多いとされます。しかし、実際には、老朽化した建築物を除去し、防災機能を備えた建築物・公共施設を整備する「防災街区整備事業」や、市街地の環境改善や、良質な市街地住宅の供給などの促進を目的とした「優良建築物等整備事業」など、さまざまな形態の再開発手法があります。

東京都心の再開発が進んでいる理由

東京都心の再開発が活発なのは、都心は人口が集積しており、都市インフラの消耗も激しいことから、一定の周期で都市機能の新陳代謝が必要であるためです。一定の間隔で都市機能を一新することで、東京は、激しい人口の流入・流出や災害リスクに耐えうる都市基盤を構築しているといえます。

行政的な視点でいえば、東京23区には都市再開発法上の再開発促進地区（2号地区）*が圧倒的に多い点も、東京都心の再開発を後押ししていると考えられます。実際、東京都が2021年3月に公表した「東京都における都市再開発の方針」によれば、東京23区内の再開発促進地区は316あり、面積は1万4,360haに上ります。これは、いずれも東京都全体の再開発促進地区の9割にあたる数字です。

再開発促進地区の指定自体は、個々の土地・建物などの権利に直接影響を及ぼしません。別途、地区計画などの具体的な計画が決定された時点で、その制度に基づき初めて規制や誘導を受けることになります。

それでも、再開発促進地区には、特定民間再開発制度（買換特例）・特定の民間再開発事業制度（軽減税率）の適用や容積率の割増といった優遇措置が与えられます。そうしたインセンティブもあり、再開発促進地区が少なからず東京都心の再開発推進に影響を及ぼしているといえるでしょう。

＊再開発促進地区：計画的な再開発が必要な市街地のなかで、特に一体的かつ総合的に市街地の再開発を促進すべき地区。

東京都心の再開発エリアを確認する方法

東京都心の再開発エリアは、主に東京都都市整備局のウェブページ「市街地再開発事業について」から確認できます。

東京都主体の市街地整備事業には土地区画整理事業や晴海五丁目西地区を対象にした「東京2020大会のレガシーとなるまちづくり」などがありますが、市街地再開発事業の地区を把握しておけば問題ありません。

2024年末現在における東京都内の市街地再開発事業の事業実施状況は次のとおりです。

単位：ha

（2024年末現在）

東京都のホームページで確認する方法のほかに、不動産会社の担当者に再開発エリアについて尋ねるのもよいでしょう。不動産会社はエリアの状況を熟知しているため、将来的な物件の資産価値や賃貸需要の予測といった情報も得られる可能性があります。

東京都心で注目の再開発エリアは次の7エリアです。

7エリアのうち、日本橋エリアはさらに4エリアに分けて解説します。日本橋エリア以外の再開発状況についても詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。

八重洲エリア

八重洲エリアでは、2023年3月に大規模複合商業施設「東京ミッドタウン八重洲」が開業しましたが、さらに4地区での再開発が進んでいます。

このうち、最も注目すべきは、東京駅前八重洲一丁目東Bに建設される地上51階建て、高さ約250mの超高層ビル「TOFROM YAESU TOWER」です。2026年2月に竣工予定の同ビルは医療施設や劇場、カンファレンス施設、バスターミナル、商業施設、住宅などで構成されます。

計画の概要によれば、これらの業務機能や商業施設、交流機能を一体整備することで、高規格な複合機能集積地の形成を図ると同時に、国際競争力の強化を実現するとのことです。

同ビルの建設が完了した後も、順次中地区、北地区の再開発が進められる予定となっています。

日本橋エリア

日本橋エリアは、日本橋川沿いに次の4エリアで再開発が予定されています。

なお、日本橋エリア全体の再開発計画図は次のとおりです。

日本橋一丁目中地区

日本橋一丁目中地区では、日本橋川にかかる日本橋の南東側一帯の超大規模再開発事業が進んでいます。

同事業はA〜Cの3街区で構成され、日本橋川沿いに低層ビルのA街区とB街区、その背後に地上52階、高さ約284mの超高層棟のC街区がそれぞれ配置されます。

C街区はオフィス・ホテル・居住施設・商業・MICE・ビジネス支援施設の6つの用途により構成された大規模ミクストユース施設です。高層部の39階〜47階に高級ホテル「ウォルドーフ・アストリア東京日本橋」、48階〜51階に賃貸レジデンスの「ウォルドーフ・アストリア・レジデンス東京日本橋」になることが決定しています。

一方、A街区は中央区指定有形文化財に指定される日本橋野村ビル旧館を生かしたまちづくり、B地区は川沿いのオープンスペースや遊歩道の整備などがそれぞれ進められる予定です。

日本橋室町一丁目地区

日本橋川を挟んで日本橋一丁目中地区の対岸にあたる日本橋室町一丁目地区では、住宅やオフィス、店舗などで構成する地上33階、高さ約180mの超高層ビルを新設する再開発事業が進んでいます。

日本橋三越店向かいに整備する超高層ビルは、低層階に店舗、そのうえにライフサイエンス産業支援施設や地域冷暖房施設など、中階層にオフィス、高層階に住宅が配置される計画です。

事業を主導する日本橋室町一丁目地区市街地再開発組合は、超高層ビルを含む一帯の街区について、2028年度の竣工を目指しています。

日本橋一丁目東地区

日本橋一丁目東地区では、2棟の超高層ビルを建設する再開発事業が進んでいます。

A街区に整備される超高層ビルは地上40階、高さ約205mで、事務所や店舗、カンファレンスなどで構成されます。一方、B街区に建築されるタワーマンションは地上51階、高さ約213mで、住宅や店舗、サービスアパートメント、生活支援施設などで構成される予定です。

事業を主導する日本橋一丁目東地区市街地再開発組合は事業の見通しについて、「A街区は2026年度、B街区は2027年度に着工し、2028年6月の全体完成を目指す」としています。

日本橋一丁目1・2番地区

日本橋一丁目1・2番地区では、地上25階、高さ135mの超高層ビルが建設されます。

超高層ビルは低層部に店舗や文化体験施設、中高層部にオフィスを配置します。超高層ビルを含むA街区は2027年度に着工し、2031年度に竣工する計画です。

同地区では、水辺空間に橋詰から広がる広場や歩行者ネットワークなども整備されます。

虎ノ門エリア

虎ノ門エリアでは、土地の合理的・健全な高度利用や、虎ノ門駅の機能拡充などを目的とした虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業が進んでいます。

同事業では、約1.1haの計画区域内に、虎ノ門駅と一体となった延床面積約12万㎡の複合施設「TORANOGATE」が建設されます。

同施設内には、豊かな自然を感じられる次世代型ワークプレイスや、官民の円滑な連携の創出を目的とした「虎ノ門イノベーションセンター」などが設けられる計画です。

また、同施設では、各種データを活用した設備の自動制御やロボットによるビル管理業務の実行など、さまざまなスマートビルの取り組みが検討されてます。スマートビルの機能を支えるネットワークとして、次世代型統合ネットワーク「Passive Optical LAN（POL）」が国内のオフィスビルとして初めて導入される予定です。

西新宿エリア

西新宿エリアでは、2040年代までにわたる大規模な再開発計画が計画されています。

東京都が公表している再整備方針によれば、都市機能については、公開空地や建物低層部などに、「新生活創造ラボ」や「コミュニケーションラボ」など、多様な交流を実現するラボを創出。誰でもが居心地良く利用できるロビーやテラスとして、屋内・半屋外の誰でも利用できるまちに開かれた「西新宿アーバンロビー」や、街中のにぎわいや緑が感じられる「西新宿テラス」なども超高層ビルの周辺に整備されます。

一方、都市空間の形成では、4号街路や沿道空間を一体的に再編した象徴的なパブリック空間「西新宿グランドモール」のほかに、道路・公園・街区が一体となった歩行空間を形成。デジタルでは、自動運転技術などを活用したシームレスな交通体系を実現するとともに、人流・気温データなどの都市情報を経年的に取得・蓄積し、広く共有・活用を図るとのことです。

品川エリア

品川エリアでは、品川駅周辺で広域交通結節点の形成に向けた鉄道や道路などの基盤整備とともに、多様な機能が集積する魅力ある新拠点の形成に向けた各地区のまちづくりが計画的に進められています。

複数ある再開発事業のうち、最も注目度が高いのは、建築主の京浜急行電鉄株式会社が2025年5月31日に着工を発表した「品川駅西口A地区新築計画」です。同計画は、シナガワグース（旧ホテルパシフィック東京）跡地の再開発事業であり、地上29階、高さ約152mの超高層ビルが建設されます。

超高層ビルには商業施設や国際カンファレンスセンター、ラグジュアリーホテルなどが誘致される予定です。竣工予定日は2029年1月31日となっています。

六本木エリア

六本木エリアでは、六本木駅前の拠点を支える都市基盤を整備するとともに、魅力的な複合市街地の形成を目的とした「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」が注目を集めています。

同事業が注目を集めているのは、2棟の超高層ビルの建設が予定されているためです。実際、事業を主導する六本木五丁目西地区市街地再開発準備組合は、六本木駅近くに、事務所やホテル、店舗などで構成する地上66階、高さ327mの超高層ビル（A-1街区）と、共同住宅や店舗などで構成する地上70階、高さ288mの超高層ビル（B街区）を計画しています。2025年度の着工、2030年度の竣工を目指しているとのことです。

同事業では、都心型ビジネスイベントの競争力強化を目的としたイベントホール・カンファレンス施設や、エンターテインメントホールなども整備される予定です。

池袋エリア

池袋エリアでは、池袋西口地区市街地再開発準備組合による「池袋駅西口地区第一種市街地再開発事業」が進んでいます。

同事業は、池袋駅西口エリアをA〜Dの4つの街区に分けたうえで、それぞれ既存建物の解体と3棟の超高層複合ビルの建設、駅前広場の再整備などを進めていく計画です。このうち、超高層ビルの建設計画では、A街区に地上41階・地下4階・高さ約220m、B街区に地上50m・地下5階・高さ約270m、C街区に地上33階・地下6階・高さ約185mの超高層ビルが建設されます。2034年から2043年にかけて、順次竣工する予定です。

東京都心の再開発エリアが不動産投資で狙い目である理由には、次の3つがあります。

いずれも投資に値する明白な理由であるため、ぜひ参考にしてください。

再開発エリアに立地する不動産の資産価値は上昇しやすいため

東京都心の再開発エリアが不動産投資で狙い目なのは、再開発エリアに立地する不動産の資産価値は上昇しやすいためです。

実際、マンションリサーチ株式会社の調査によれば、中古マンションの価格が上昇しているのは、東京都心のなかでも再開発が進んでいるエリアであることがわかっています。

たとえば、上記表に名を連ねる高輪・六本木・品川・渋谷などは、いずれも大規模な再開発プロジェクトが進行中です。

同社の調査から傾向はあくまでも相関関係に過ぎません。それでも、再開発に伴う新たな商業施設の開業や駅舎のリニューアルは、マンション価格の高騰に少なからず影響を与えているとみて良いでしょう。

商業施設の誘致や公共道路の整備により地価が上昇する可能性が高いため

東京都心の再開発エリアが不動産投資で狙い目なのは、商業施設の誘致や公共道路の整備により地価が上昇する可能性が高いためです。

たとえば、JR東日本による大規模な再開発プロジェクト「高輪ゲートウェイシティ」が進行中の高輪ゲートウェイエリアでは、プロジェクトが本格的にスタートした2022年以降、地価が安定的に上昇しています。その上昇幅はすさまじく、2022年で4,000万円/㎡だったところ、2025年は5,000万円/㎡となりました。

高輪ゲートウェイエリアのように、再開発が盛んなエリアは、商業施設の誘致や公共道路の整備といった複合的な要因により、地価が上がりやすい傾向にあります。そのため、当該エリアの地価の動向はよくチェックしておくとよいでしょう。

利便性向上により入居需要が高まるため

東京都心の再開発エリアが不動産投資で狙い目なのは、再開発を通じて一帯の利便性が向上し、物件の入居需要（賃貸需要）が高まるためです。

入居需要を左右する要素には、立地や生活利便施設の有無、住環境、人口動向などがあります。再開発が進むと、生活利便施設の充実度や住環境、人口動向などの面でプラスの影響が働くため、結果として物件の入居需要が高まります。

入居需要の上昇は空室リスクを大幅に減らして減らしてくれるため、再開発エリアは自ずと高い入居率を維持できる優良物件になりやすいでしょう。

東京都心の再開発エリアの収益物件に投資する際の注意点には、次の2つがあります。

再開発エリアの収益物件への投資は自然と期待値が高まるだけに、注意が必要です。ぜひご留意ください。

計画遅れや整備内容の変更が生じる可能性がある

再開発計画は計画遅れや整備内容の変更が途中で生じる可能性があります。基本的に長期計画であることから、経済情勢や自然災害などの影響を受けやすいためです。

再開発計画の計画変更のリスクには、購入予定の収益物件が再開発エリアから外れてしまうことが挙げられます。再開発規模の縮小により、収益物件の資産価値が当初の想定ほど上がらないことも、リスクの一つになり得るでしょう。

このような計画変更のリスクに対処するためには、自治体や再開発準備組合が発表する情報、再開発に関連するニュースをこまめにチェックすることが大切です。情報やニュースをチェックしておけば、予期せぬ計画変更に対して柔軟に対応できるようになるでしょう。

購入後に収益物件の資産価値が必ず上昇する保証はない

再開発事業の完了後、購入した収益物件の資産価値が必ず上昇する保証はありません。そもそも不動産の資産価値は、将来の値上がりを見込んですでに高い価格が付けられるケースが少なくないためです。つまり、取引の態様やタイミングによっては、購入した時点の資産価値がピークになる可能性があります。

とはいえ、東京都の土地価格は流入人口の増加の影響を受けて、今後10年間で14%増加するという試算もあります。土地の資産価値という観点では、再開発エリアであろうがなかろうが、東京都内の不動産を購入すること自体が勝ち筋ともいえます。

それでも、再開発エリアに立地する収益物件を購入する賃貸オーナーは、購入した収益物件の資産価値が必ず上昇する保証はない点に留意しておくとよいでしょう。

東京都心の再開発エリアに立地する収益物件は、地価や物件価格などの押し上げに期待できます。相場が上がるまでに押さえておくことで、先発優位を獲得できる可能性があるでしょう。

こうした背景を踏まえ、収益基盤をより盤石にしたい賃貸オーナーは、再開発エリアで希望とする収益物件を探すと良いでしょう。