神戸でのアパート投資のメリット・デメリットや注目のエリア | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

兵庫県神戸市は、近畿地方の政令指定都市です。神戸自体が一定の規模を有する都市であると同時に、中心地からでも大阪・梅田まで電車で30分以内でアクセスできるため、大阪の通勤圏という側面もあります。

大阪市内の物件価格・賃料が高騰するなかで、大阪都市圏の恩恵を受けられる投資エリアとして有力な選択の一つとなっています。今回の記事では、神戸でのアパート投資についてまとめました。

神戸市は兵庫県の県庁所在地かつ県内最大の都市です。近畿全体でも2位でおよそ150万人の人口を抱える大都市となっています。新幹線が停車するほか、JR・私鉄・地下鉄が東西に発達している利便性の高い都市です。

神戸の市街地は、中心地がある沿岸部と山を挟んだ北部で、分断されており、大都市でありながら自然環境との距離が近いのが特徴です。

また、市内には異国情緒漂う旧居留地や北野異人館、中華街などの観光スポットが点在しています。古くから発展してきた港町ならではの街並みも、神戸の魅力です。過去に阪神・淡路大震災を経験していることから、災害対策に力を入れている地域でもあります。現在では、特に安心して暮らせる街のひとつといえるでしょう。

神戸でのアパート投資のメリットは次のとおりです。

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

交通網が発達していて利便性が良い

神戸市は沿岸部の中心地である三宮を中心に交通網が発達していて、利便性が良いのが特徴です。市内には東西にJRと阪神電鉄、神戸高速、山陽電鉄が走っています。市内の東西の移動に加えて、大阪中心地へも乗り換えなしでいける利便性の良さが魅力です。さらに神戸地下鉄が海岸部や市の西部を走る形で、交通網を補完しています。

市内には山陽新幹線が走り、神戸空港も利用できるため、日本各地への行き来もしやすい都市です。神戸空港は、中心地の三宮から車で15分、新交通システムで25分程度と、全国的に見ても中心地から比較的アクセスしやすい便利な空港のひとつです。山側の地域についても、神戸電鉄と神戸地下鉄北神線が走っていて、中心地へのアクセスは容易です。

神戸・大阪双方の通勤・通学需要を取り込める

アパート経営において、神戸市は神戸と大阪双方の通勤・通学需要を取り込めるのが特徴です。神戸市は、それ自体がビジネス・経済の拠点となる大都市である一方、JRや阪神電鉄を利用すれば乗り換えなしで大阪にアクセスできます。

万博の影響やインフレの影響もあり賃料が高騰するなか、大阪へ通勤・通学しながら神戸市内に住む方も多いと想定されます。日常のアクセス圏のなかに二つの拠点が存在するのは、アパート経営を行ううえで大きな武器となるでしょう。

防災対策に積極的で補助金制度もある

神戸市は日本全国のなかでも防災対策に積極的で、耐震化対策に対する補助金制度もある都市です。1995年に阪神・淡路大震災を経験している神戸市では、それ以降、震災を中心とした防災対策を推進してきました。市内の建物の耐震強化やハザードマップ等の整備、避難所の確保、物資の備蓄などを積極的に行っています。

また海に面していて、ポートアイランドという人工島がある点を踏まえ、津波・水害対策も万全です。その対策の一環として耐震工事の補助金制度があるのは、アパート経営者にとって魅力です。

例えば、昭和56年以前の木造アパートを「大地震に耐える耐震改修をする場合」、上部構造評点が1.0以上等所定の条件を満たすと、計画策定費補助として費用の3分の2または「12万円×戸数」の低い額、工事費補助として「50万円×戸数」が支給されます。中古物件でのアパート投資を考えている方にとって、コストの削減に役立つ補助金の一つです。

ブランドイメージが関西で最高位

神戸は、おしゃれでブランドイメージが良いのも特徴のひとつです。住宅情報サイト「いい部屋ネット」による調査『自治体ブランドランキング』（2024年）によると、神戸は全国の自治体ブランドランキング第5位・関西圏では1位を獲得しています。

同アンケートは評価理由に関する集計はありませんが、交通網の利便性の良さや異国情緒あふれる雰囲気、自然豊かな環境と都市の融合といった要素が寄与していると考えられます。

日本3大夜景の一つに数えられるなど、景観の良さも神戸の魅力の一つです。都市としての知名度・評価の高さは、居住需要の獲得や人口流出の抑制にもつながります。長期的な視点でアパート経営を行ううえでの、安心材料といえるでしょう。

大阪と比べて割安感がある

利回りのデータをみると、大阪市内と比べて割安と考えることもできます。

まず、大阪の区ごとの平均利回りは次のとおりです。

大阪市内の区ごとの平均利回り

神戸については以下のとおりです。

神戸市内の区ごとの平均利回り

平均値でいうとおよそ1%程度の差があります。神戸市は中央区を除いた区が全て平均6%を超えます。大阪・神戸中心地双方へのアクセスも良い東灘区や灘区でも6%を超えるのは、不動産投資を検討するうえではポジティブな要素の一つです。

大阪は区が多い分ばらつきも大きいですが、北側の中心地である北区や福島区などは5%台ですし、南側で発展している浪速区や天王寺区は4%台です。空室リスクや賃料下落のリスクもあるため、これだけで「神戸の方が魅力的」と決めつけるのは早計ですが、少なくとも利回りだけを比較すると、神戸の方が高い収益性が期待できます。

神戸でのアパート投資を検討するときには、次の点に注意しましょう。

それぞれのポイントについて、詳しく説明していきます。

区によっては人口減少リスクが高い

神戸は、地域によっては人口減少リスクが高いのが特徴です。2020年基準の2045年の人口増減率の見通しは次のとおりです。

2045年対2020年の区ごとの人口増減率

中央区・灘区・兵庫区・東灘区の4区は人口減少率が10%以内に留まっています。この時期の減少率の全国平均は13.7%なので、このあたりの区は立地をうまく選べば堅実な不動産投資が期待できます。

一方で、西部や北部を中心とした残りの5区は減少率が20%を超える見込みです。いまは栄えている地域でも、人口減少により衰退が進むリスクが相対的に高いといえるでしょう。

独自の建築制限が課せられるケースも

神戸市には「神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例」というものがあり、自治体独自の建築制限や届出等のルールが課せられています。たとえば「指定建築物」の建築時には以下の対応が必要です。

第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域では階数が3以上の建物が「指定建築物」となるため、中規模のアパートでも該当する可能性があります。

また、住戸を10戸以上有する共同住宅が該当する「特定共同住宅」は駐車施設の確保など追加の制限がかかります。新築の際には、建築制限への対応がコスト増や施工期間の長期化につながるリスクがある点に注意が必要です。

地域によっては水害リスクがある

神戸市は海に面している都市で川が海に向かって流れ込んでいるため、エリアによっては水害リスクに注意が必要です。国土交通省が集計する「不動産情報ライブラリ」をもとにすると、長田区・兵庫区・灘区や東灘区の沿岸部は水害発生時の浸水リスクが高い地域が散見されます。

局地的には、数メートルの浸水が懸念される地域もあります。アパート投資を検討するときには、浸水リスクもふまえたうえで、立地選びを進めましょう。浸水リスクのある地域に投資をする場合には、火災保険に加入して万が一の際の損失を抑制するのも有効です。

神戸市内でのアパート投資では、次のような注目エリアに注目しましょう。

それぞれの地域の特徴や強みについて、簡単に紹介していきます。

中央区

中央区は三宮などが含まれる、神戸市の中心エリアです。三宮駅の中心には、オフィスや商業施設が集まっています。東西に複数の鉄道が走り、それを補完する形でバスも多く運行しています。神戸で唯一、2045年時点の人口が2020年より増加している見込みの区で、アパート投資するうえでも安心感があります。

新幹線の新神戸駅や神戸空港も位置しており、交通アクセスの面では神戸市内でもとりわけ便利です。神戸の中心地とあって、普段使いする店舗や飲食店、医療機関なども集まっていて生活しやすいエリアといえるでしょう。それでも中心地を離れれば閑静な地域も多く、住環境が多いとの意見も散見されます。

JRの北側を中心に坂が多く、自動車や電動自転車を利用する方が多いと考えられます。余裕を持った駐車場や駐輪場を確保しておくと、スムーズな需要獲得につながるでしょう。

灘区

神戸の中心地から東側に位置する区です。神戸市の中心地よりも大阪に近く、たとえば中心駅の六甲道～大阪間はJRで25分以内でアクセスできます。そのため、大阪方面に通勤・通学する方の居住需要も期待できます。居住者の視点で見れば、三宮など中心地付近に住むよりも賃料相場が低いため、住居コストの面から灘区を選好する方も多いでしょう。

中心地を外れているとはいえ、六甲道や王子公園、岩屋などの駅周辺は商業施設が発展しており、駅徒歩圏を選べば利便性に申し分はありません。また南側には工業地帯が広がっていて、立地や賃料水準をうまく選択すれば地元の労働者の需要も期待できるでしょう。

鉄道を利用すれば三宮もほど近いため、休日の買い物などに訪れるうえで便利です。新幹線の北側には摩耶山のケーブルカー、登山道があるなど、自然がすぐ近くにあるエリアでもあります。

北区の鈴蘭台周辺

空室リスク・人口減少リスクを取って収益性の高い投資を追求するなら、北側のエリアに注目したいところです。北区の鈴蘭台エリアは、リスク高めの投資を考えている方には有効な選択肢の一つとなります。同エリアは北区の中心地であり、神戸電鉄有馬線で南側の中心地と繋がっています。

新開地駅で乗り換えれば東西の移動も容易で、北側地域では利便性の良い地域です。山間で宅地開発されたエリアで、自然豊かでありながら商業施設や住宅地が広がっています。

神戸中心地への通勤・通学の利便性は申し分なく、なおかつ賃料が安いエリアであるのが特徴です。内陸にあるため、水害による浸水リスクとは無縁です。一方で土砂災害警戒区域が一部存在するため、立地選びの際には留意しましょう。

北区全体でみると今後人口減少が懸念されますが、鈴蘭台エリアは北区の中で最も栄えた地域の一つです。相対的な利便性の高さもあり、今後も一定の需要が期待できるエリアといえます。

関西で投資を考える際、大阪に目が行きがちですが、実は神戸も有力な選択肢です。大阪と神戸は市域が近いため、双方の通勤・通学需要を取り込めます。大阪と比べて割安でありながら、近畿地方一のブランド力を持つ都市であるのも魅力といえます。

大阪と一体で発展してきたため、東西の交通網が発達しており、利便性がよいのも特徴です。一方で、人口見通しを見ると沿岸部と北部・西部の区で二極化の傾向がみられます。エリアによっては水害リスクも高く、立地選びには気を配りましょう。大阪よりも高い利回りを追求したい方は、神戸でのアパート投資を検討してみてください。